房地产智库www.fdc01.comGemdaleCorporation金地金地金地金地荔湖城荔湖城荔湖城荔湖城年利润保障措施年利润保障措施年利润保障措施年利润保障措施金地金地金地金地荔湖城荔湖城荔湖城荔湖城年利润保障措施年利润保障措施年利润保障措施年利润保障措施·12·10gniviLfoecneicSehT创造利润最大化创造利润最大化创造利润最大化创造利润最大化创造利润最大化创造利润最大化创造利润最大化创造利润最大化科学筑家房地产智库www.fdc01.com保障措施新体系利润预估GemdaleCorporation保障措施保障措施保障措施保障措施区利润区利润区利润区利润B回顾现有体系利润保障措施新体系利润预估保障措施保障措施保障措施保障措施区利润区利润区利润区利润A思路思路思路思路房地产智库www.fdc01.comGemdaleCorporationAAAA区区区区回顾回顾回顾回顾东塔西塔20%房地产智库www.fdc01.com次升价次升价次升价次升价，，，，升幅升幅升幅升幅4GemdaleCorporation月月月月8年年年年09荔湖城壹号东西塔毛坯价格走势430046004500440054003600380043004000490001000200030004000500060002008年7月2009年3月2009年7月2009年8月2010年1月3600380043004000490043004600450044005400以上价格为毛坯底价价格（含装修单元扣除装修成本），实际成交价高于以上价格。?组团价格涨势组团价格涨势组团价格涨势组团价格涨势————————同质数产品自同质数产品自同质数产品自同质数产品自16房地产智库www.fdc01.com6%GemdaleCorporation月升价月升价月升价月升价，，，，升幅升幅升幅升幅9月销售面积年年年年09月10年0902年高档产品统计月9年9002月销售均价月8年900208-09月7年9002月6年9020月5年0902月4年9002月3年9002月2年9002月1年9002月21年8002月11年0820月10年8002月9年8002年80020200040006000800010000120001400016000月8月7年8002区多层价格涨势区多层价格涨势区多层价格涨势区多层价格涨势————————同类产品自同类产品自同类产品自同类产品自A房地产智库www.fdc01.comGemdaleCorporationAAAA区区区区现有体系利润测算现有体系利润测算现有体系利润测算现有体系利润测算房地产智库www.fdc01.comGemdaleCorporation现有价格体系下的利润率现有价格体系下的利润率现有价格体系下的利润率现有价格体系下的利润率房地产智库www.fdc01.comGemdaleCorporation（（（（）、）、）、）、产品产品产品产品组团高层洋房产品结构欠缺合理性组团高层洋房产品结构欠缺合理性组团高层洋房产品结构欠缺合理性组团高层洋房产品结构欠缺合理性区域内凤凰城、恒大山水城、海伦春天等楼盘的热销户型为平米两房、平米三房及平米大三房，主要针对刚性需求的首置客户。需求受市场影响波动不大项目组团原面积定位为平米四房及平米房，为改善型投资保值需求易受市场环境影响。后期将部分户型分拆销售，导致大量方公寓出现，较难实现高价格。低层低层低层低层产品维护不当，展示效果欠佳，影响销售速度。（（（（）、）、）、）、小区配套不成熟小区配套不成熟小区配套不成熟小区配套不成熟配套未能先行，配套的开发的速度未能与住宅开发速度同步，配套不成熟，入住率难以提升，价格难以借助社区的成熟度进行提升。（（（（）、）、）、）、业主口碑不佳业主口碑不佳业主口碑不佳业主口碑不佳项目年交付后业主口碑较差，年业主口碑有所提升，但与凤凰城等大盘相比，难以形成业主带动效应。（（（（）、）、）、）、所处区位较远所处区位较远所处区位较远所处区位较远，，，，难以达到市中心楼盘升幅难以达到市中心楼盘升幅难以达到市中心楼盘升幅难以达到市中心楼盘升幅1168090110161802205/452308094价格提升抗力价格提升抗力价格提升抗力价格提升抗力房地产智库www.fdc01.comGemdaleCorporationAAAA区区区区利润保障措施利润保障措施利润保障措施利润保障措施房地产智库www.fdc01.comGemdaleCorporation人气人气人气人气””””+（报广、网络、电视、电台）：区独立计划，计划有搭接，强化荔湖城声势A\B线上线上线上线上：：：：、传统媒体1用大事件、大活动造大城影响力；用文化艺术事件活动为大城注入文化内涵；“”“”“”营销保障措施营销保障措施营销保障措施营销保障措施————————推广推广推广推广““““影响力影响力影响力影响力房地产智库www.fdc01.comGemdaleCorporation人气人气人气人气””””+每天更新；主动系统发布话题性帖子，引导舆论；组织系列灌水强帖评选活动；每周发布；内容为金地动态、项目工程及销售动态、项目活动“”“”“”楼主：我新买了一处庄园，有多大说出来吓死你我开车绕一圈足足用了两个半小时！！！回复：嗯，以前我也有这么一辆破车～如某贴讨论楼盘的广告语托斯卡纳：习惯被仰望！回复：颈椎就是这样坏掉的——2区分别炒作主题，主题及炒作时间段有衔接，强化荔湖城声势A\B：：：：最搞笑回帖最搞笑回帖最搞笑回帖最搞笑回帖：：：：最搞震回帖最搞震回帖最搞震回帖最搞震回帖：：：：（（（（））））新闻稿新闻稿新闻稿新闻稿：：：：（（（（））））业主论坛业主论坛业主论坛业主论坛：：：：12线上线上线上线上：：：：、网络营销网络营销网络营销网络营销1用大事件、大活动造大城影响力；用文化艺术事件活动为大城注入文化内涵；“”“”“”营销保障措施营销保障措施营销保障措施营销保障措施————————推广推广推广推广““““影响力影响力影响力影响力房地产智库www.fdc01.comGemdaleCorporation人气人气人气人气””””+网络发布及召集花一元钱来享受荔湖城的湖山，并进行炒作如开心网转变为荔湖城如开心网转变为荔湖城如开心网转变为荔湖城如开心网转变为荔湖城开心农庄开心农庄开心农庄开心农庄病毒营销病毒营销病毒营销病毒营销?区分别炒作主题，主题及炒作时间段有衔接，强化荔湖城声势A\B：扩大搜索关键词范围（如，原来搜索金地荔湖城才能找到项目，增强至只要广州网络搜索增城景点、地产、房产、新塘、湖山、别墅、情景洋房等等相关词语，就能找到金地荔湖城。）合作，通过娱乐的主动参与性，在虚拟世界中建立项目形象，提高项目美誉度和忠诚度，并转化为现实世界中的行动；，作与项目有关但有趣的或者视频，与当前大众关注实事结合，使观看者因趣味而自行传播。“·”“……”·FLASH：：：：搜索引擎搜索引擎搜索引擎搜索引擎互动空间互动空间互动空间互动空间一元钱的湖山大享受一元钱的湖山大享受一元钱的湖山大享受一元钱的湖山大享受：：：：（（（（））））制造热点事件制造热点事件制造热点事件制造热点事件（（（（））））互动营销互动营销互动营销互动营销??34线上线上线上线上：：：：、网络营销网络营销网络营销网络营销1用大事件、大活动造大城影响力；用文化艺术事件活动为大城注入文化内涵；“”“”“”营销保障措施营销保障措施营销保障措施营销保障措施————————推广推广推广推广““““影响力影响力影响力影响力房地产智库www.fdc01.comGemdaleCorporation影响力影响力影响力影响力””””+金地及区共展A\B，市中心第二售楼部形象提升为线下线下线下线下：：：：、、、、第二售楼部第二售楼部第二售楼部第二售楼部：城市湖山印象馆其余第二售楼部根据区客户地图分别展出1“·”A\B用大事件、大活动造大城影响力；用文化艺术事件活动为大城注入文化内涵；“”“”“”营销保障措施营销保障措施营销保障措施营销保障措施————————推广推广推广推广““““人气人气人气人气：房地产智库www.fdc01.comGemdaleCorporation影响力影响力影响力影响力””””+（业主关怀、企业拓展、协会拓展、品牌联动、二手联动）区针对自身客户群执行A\B线下线下线下线下：：：：、客户拓展2用大事件、大活动造大城影响力；用文化艺术事件活动为大城注入文化内涵；“”“”“”营销保障措施营销保障措施营销保障措施营销保障措施————————推广推广推广推广““““人气人气人气人气房地产智库www.fdc01.comABCDE旧办公楼：广州广州广州广州拦截点拦截点拦截点拦截点广园快速路GemdaleCorporation新新公路永和收费站广惠公路影响力影响力影响力影响力””””+金地金地金地金地荔湖城荔湖城荔湖城荔湖城合景项目合景项目合景项目合景项目恒大恒大恒大恒大山水城山水城山水城山水城凤凰城凤凰城凤凰城凤凰城



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