长兴泗安兴和广场策划定位报告上海格联商业地产二0壹壹年十二月三十日www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长兴泗安兴和广场目录???第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分策划定位第四部分招商执行www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长兴泗安兴和广场第一部分市场分析一、长兴县泗安镇概况二、泗安镇商业调查www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长兴泗安兴和广场第一部分市场分析泗安镇概况泗安镇地域面积、耕地面积和人口规模分别占长兴县的12.3%、10.4%和8.9%，镇区建成区面积2.4平方公里，常驻人口近2万人，是省级中心镇。泗安地形复杂，东西地势平坦，水田较多，南北丘陵山地比较多，多年来以传统农业为主。泗安资源丰富，文化积淀深厚，素有江南“鱼米之乡”、“文化之邦”之美誉。泗安镇是一个建镇历史悠久的古镇，曾经是长兴县的第一大镇。地处浙、皖两省和长兴、广德、安吉三县交界之腹地。经1999年和2000年两次区划调整和2002年行政村区划调整，全镇镇域面积176平方公里，辖24个行政村、438个承包组、4个居委会，人口5.6万人，其中农村人口4.8万人。现有基层党组织81个，党员1728人，镇机关干部84名，离退休干部44人。　　泗安绿水晶莹，青山如画，区域内有佛教圣地“地藏王祖庭”、www.fdc01.comwww.fdc01.com“小九华山”、“仙山湖”度假区、国家最大的野生扬子鳄自然保护房地产智库房地产智库区。长兴万科东泗安海岸商兴和广业街场第一部分市场分析泗安镇概况www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长兴万科东泗安海岸商兴和广业街场第一部分市场分析泗安镇商业调查泗安镇本有三镇组成分别是：长安镇、吉安镇和广安镇。后期三镇合并为泗安镇，镇内主要的商业设施有：?长兴浙皖综合大市场，面积共约有30000平方米。面向的主要是城镇居民及周边乡村本地居民。?凤凰商业街位于位于泗安镇的东部，面积约15000平方米，主要是一二连体商业和沿街商业为主。面向的客户主要为镇上常住居民。?小型士多店、美容院和五金店，面向的客户以本地居民为主。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长兴泗安兴和广场第一部分市场分析泗安镇商业调查泗安镇位于浙皖交界处，周围商业主要有：?四海酒楼，集饮食、包房于一体。主要客户为生意人和投资的老板们及当地一些喜宴等。?凤凰商业街有一间“好惠多超市”，面积约2400平方米上下2层，以日杂百货为主，主要客户为本地居民及周边村民。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长兴泗安兴和广场第一部分市场分析泗安镇商业调查泗安镇内主要的商业设施有：?餐饮、娱乐类：宜和轩酒家、华莱士、金佰利餐厅、小南国、三得利大酒店、景鸿海鲜酒楼、味道江湖、拉面馆、及酒店内娱乐、休闲商业，主要的客户群为生意人和当地投资的老板们。?商店及小型士多店，主要客户为本地居民。?泗安镇综合大市场有一个KTV，酒吧（约800平方米），面向客户主要为当地客户。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长兴泗安兴和广场第一部分市场分析泗安镇商业调查泗安镇商业状况?凤凰街的物业主要以沿街商业为主，另有部分的商业还没有开始运营，百货设施。?上海好惠多超市和中国农业银行位处于凤凰街，主要的服务设施有：美容店、银行、康乐设施等。主要服务对象为全镇住户及周边村民。?泗安镇百货经营内容以日常用品为主，另设有菜市场、照相馆等服务设施。主要客户群为本地居民，另含少量的外地生意人和游客。?泗安文化活动中心主要为社区活动中心。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长兴泗安兴和广场第一部分市场分析泗安镇商业调查消费场新经营面积所在楼层所在位置装修档次消费品特经营状况主要消费群体名称（m2色）欧特福约3600二层泗安镇老中档日杂百货一般镇民及周边村民街久盛超市约500一层浙皖大道中档日杂百货一般镇民及周边村民上海华联约320一层浙皖大道中档日杂百货一般镇民及周边村民超市联华约1000一层浙皖大道中档日杂百货一般镇民及周边村民好惠多约2400二层凤凰街中档日杂百货一般镇民及周边村民宜和轩酒约240一层泗安大道中档餐饮一般生意人或老板家金佰利餐约300一层泗安大道中档餐饮一般生意人或老板厅小南国约240二层泗安大道中档餐饮一般生意人或老板三得利酒约360二层　振兴大中档餐饮一般生意人或老板店道四海酒家约800一层浙皖大道中档餐饮一般生意人或老板景鸿海鲜约400二层　振兴大中档餐饮一般生意人或老板楼道味道江湖约200二层泗安大道中档餐饮一般生意人或老板www.fdc01.com房地产智库合计约10360————————————长兴泗安兴和广场第一部分市场分析泗安镇商业调查泗安镇片区商业经营现状特点分析?片区商业经营规模较小，多为分散经营，没有成行成市；?现有的商业经营以城镇及周边村民为主要的客户对象；?现有的商业经营档次总体偏低，缺少中高档、高档商业，未能满足中高消费人群；?片区内商业以餐饮为主，而餐饮服务主要以酒家类为主，没有其它特色经营项目；?经营情况受客户群消费特点的限制，季节性较强，淡旺季的经营业绩差距明显；?一般在酒店内基本上只设有客房类没有其他服务、没有一点特色；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长兴泗安兴和广场第一部分市场分析凤凰商业街调查凤凰“商业街”位于泗安大道和富民路道路口，东富民路。凤凰“商业街”由泗安镇统一规划，协调管理，是泗安镇颇具特色的商业街，并被列入泗安镇商业街之一，凤凰商业街以其独特魅力成为泗安镇镇民与周边村民购物休闲的首选之地。凤凰“商业街”主要由众多的服装、面包、美容、金店、鞋城等组成，并在街内设有中心广场。凤凰“商业街”整体规划分为五期：商业街一期、二期、三期、四期、五期。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长兴泗安兴和广场第一部分市场分析凤凰商业街调查凤凰商业街一期为最早的商业气息也是五期里最好的，整体经营状况一般，商业一期整体经营规划较早，已形成较具规模和名声的步行街，总共1家灯饰、1家面包坊、9家品牌服装店、2家化妆品店、3家饰品店、1家家纺店、1家美发店、1家金店、1家茶www.fdc01.com房地产智库楼组成，长兴泗安兴和广场第一部分市场分析凤凰商业街调查名称大概面积(平米）装修档次经营特色经营状况伯纳·艾焙特192中档蛋糕一般世风灯饰300中档灯饰一般乐子号50中档蛋糕一般魅力坊21中档化妆品一般麦迪堡64中档小吃一般鼎好饰品80中档饰品一般温尔思家坊60中档家坊一般自然美20中档化妆品一般品橼茶楼468中档茶楼一般上海亚一金店120中档金店一般东尼发型64中档美发一般乐活170中档健身一般欧梦思64中档窗帘一般维新食品22中档小吃一般卡帝48中档美发一般金像鞋城64中档鞋一般合计1807———www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长兴泗安兴和广场第一部分市场分析凤凰商业街调查凤凰商业街二期、三期、四期、五期由于位置上劣于一期，尚没有形成较浓的消费市场，因此在经营状况上没有一期那样理想，现基本没有商家入驻经营，凤凰商业街二期、三期、四期、五期有80%的空置率，已有部分的商家由于经营状况不理想而退出了经营。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长兴泗安兴和广场第一部分市场分析凤凰商业街调查名称大概面积（平米）装修档次经营特色经营状况鸿星尔克120中档服饰一般七波辉34中档服饰一般迈卡伦牛仔54中档服饰一般特步144中档服饰一般FEicUI30中档服饰一般今生今饰20中档服饰一般德尔惠90中档服饰一般女人心24中档服饰一般星e尚21中档服饰一般安尼斯120中档服饰一般第9频道72中档服饰一般贵人鸟120中档服饰一般红豆羽绒服80中档服饰一般合计929———www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长兴泗安兴和广场第一部分市场分析凤凰商业街调查凤凰商业街特点分析：?凤凰商业街起步较早，已经成行成市，成为泗安镇一道独特的商业街，被列入泗安镇重要商业街之一。?凤凰商业街有机发挥了泗安镇资源优势，全部经营服饰与生活配套类用品，形成凤凰商业一条街。?凤凰商业街的客户群多数为镇上市民、行政单位、周边村民个人消费者，以及商务人士或一些企业个人。?由于凤凰商业街是新开发，而且离老商业中心有点远，所来消费者有一共性——年轻人或对生活有一定品味的人士。?消费水平：凤凰商业整体水平为中档消费，现时可满足各层次客人的要求，对客户群没有进行细分。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长兴泗安兴和广场第一部分市场分析住宅调查项目名称位置开发商建筑面积建筑类别总户数平均价格长兴县泗安镇浙皖大道宏祥·香樟人民法院湖州宏祥房地产开发住宅、沿街387（住4200（住苑旁边有限公司57944商业宅）宅）宜安路与三贞湖州聚鑫房地产开发住宅、沿街337（住4100（住鑫城绿苑路交汇处有限公司45000商业宅）宅）湖州长兴泗安凤凰城商长兴华昌房地产开发住宅、沿街642（住4200（住凤凰城业街有限公司91000商业宅）宅）合计————193944——1366——通过对住宅楼盘的调查，发现目前泗安镇的楼盘多为最近几年新建项目，有的尚未竣工入伙。而且多数项目为商住