中海·项目可行性分析中海·项目可行性分析2011年3月中海·项目可行性分析目录第一章项目基本情况第二章项目区位第三章国务院批复的武汉地区2010～2020规划第四章武汉市“十二五”规划及高铁经济第五章五星级酒店及发展趋势第六章初步规划方案第七章经营思路的分析第八章开发节奏的控制第九章2010年同业态商业、酒店、写字楼销售情况第十章成本分析第十一章收入分析第十二章现金流量控第十三章风险控制第十四章结论中海·项目可行性分析第一章项目基本情况一、项目概况本项目位于武汉市青山区友谊大道与工业三路交汇处，项目地块东西宽约145米，南北深约为150米，项目总用地面积16782㎡。南面地形呈半圆形对称式布局，场地较为平整，规划中的轨道交通从基地东北角穿过。本项目初步规划，地上36层，地下3层，地上建筑面积100922㎡，地下建筑面积20416㎡，总建筑面积121338㎡。是集五星级酒店、餐饮，中型商业广场，商务办公楼于一体的城市综合体开发项目。2中海·项目可行性分析3中海·项目可行性分析二、项目规划设计条件1、项目规划净用地面积：16782.11㎡；2、规划用地性质：商业金融业用地；土地分类：商服用地；3、用地位置：青山区友谊大道与工业三路交汇处4、容积率：6.0；5、计容积率面积：100692.66㎡（容积率×净用地面积）；6、建筑密度：应不大于50%（现规划条件为不大于35%）；7、规划特殊要求：⑴该项目涉及轨道设施用地应严格按武汉市有关规定要求执行，并在项目规划设计及实施时征求地铁主管部门意见；⑴根据城市道路景观控制要求，应控制距友谊大道不少于15m宽的绿化带，建筑后退友谊大道道路红线不少于25m。4中海·项目可行性分析第二章项目区位一、项目所在地简介本项目所在地——武汉市青山区，位于武汉东南部，南倚东湖风景区，西北濒万里长江，与天兴洲隔江相望，是武汉市中心城区之一，总面积89.5平方公里，常驻人口60万。该区是全国闻名的钢铁化工生产基地、国家环保产业基地核心区、船舶制造基地、全国循环经济试点区。境内驻有武汉钢铁公司、中国第一冶金建设公司、华侨城、武汉石油化工厂、中冶集团武汉钢铁设计研究总院、武汉科技大学、武汉理工大学等20多个大型企业和科研机构。在青山区杨春湖畔耗资140亿元兴建的武汉火车站于2009年12月26日正式建成通车，设有20条铁轨线，11座站台，又是京港高速铁路的重要站点，以武汉火车站为主体，建设服务中部、面向全国的一流综合交通枢纽，功能完善、充满活力的华中陆港。高效、现代的铁路运输服务质量，运营一年多来，单日最大客流量已达到6万人以上。按武汉市发展规划，在不久的未来，武汉站将打造成绿水交融、特色鲜明的生态站区，成为代表武汉21世纪建设水准的精品工程和标志武汉市迈向区域性中心城市繁荣与活力的新名片。计划在2013年3月建成的武汉轨道交通4号线位于武汉市江南，自武昌火车站起，至青山区武汉火车站，途经紫阳东路、傅家坡一路、中南路、洪山广场、中北路、岳家嘴、中北路延长线、二环路、武青四干道，将青山区与武昌区紧密相连，交通将更加便利。近年来，随着天兴洲长江大桥、阳逻长江大桥、二七长江大桥与武汉火车站形成的“三桥一站”的建设，青山的区位优势日益明显。区委、区政府着力推进大开发建设，不断加大招商引资力度，引进“华侨城”等多个大型项目，为青山区的发展带来了新的历史机遇。5中海·项目可行性分析二、项目区域优势及周边配套本项目拥有着得天独厚的地理优势。距武汉火车站和正在建设地铁四号线仅一公里之遥，距兴建的华侨城大型生态旅游度假区不到两公里。距天兴洲长江大桥、三环线不到一公里。而人流如此密集的区域里，像本项目这样的大型城市综合体项目是严重缺乏的。昔日灰蒙蒙的天空，晦暗的老式住宅楼，曾是这个重工业区的“标准色”。现在随着政府大力推行循环经济、按“东工西居”战略的区域规划调整改造，青山正在化茧为蝶，展现出斑斓魅力。电脑城、大型超市、各种品牌店纷纷落户，加上绿化率高的优势，青山区成为武汉又一片建设热土。据统计，目前在建的商住楼达760万平方米，即将动建的旧城改造面积2600多亩，越来越多的武汉人愿意到这里买房。最新城区规划显示，青山区还将打造7.5公里滨江商务带，占地745公顷，由总部经济区、办公居住区、工业文化创意区、科技研发区、中小企业创业区和体育运动区组成。届时，将吸引大量优秀企业和大批投资者进驻青山区，带动经济发展。青山过去无高级写字楼，无电影院，无四星级以上的宾馆，无大商场，无体育休闲中心的状况即将改变。本项目准确地抓住了这一不可多得的契机，确立了以中型购物广场、五星级酒店、餐饮、商务办公于一体的大型城市综合体的建设方案，建成后势必将带动该区域商圈的形成，为60万青山人和每天6万“高铁”旅客以及大量即将入驻青山的企业，提供中型的购物场所，高服务质量的五星级酒店，以及写字楼进行商务办公。6中海·项目可行性分析第三章《武汉地区2010～2020城市总体规划》根据2010年3月8日国务院关于武汉市城市总体规划的批复（国函[2010]24号），相关摘要如下：一、城市性质武汉是湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和交通通信枢纽。二、城市规模严格控制人口自然增长，加强对人口机械增长的管理和引导。预测到2020年，市域常住人口在1180万人左右，其中城镇人口在991.2万人左右，城镇化率约84％；到2010年，市域常住人口994万人，其中城镇人口745.5万人左右，城镇化率约75％。到2020年，主城区常住人口为502万人，2010年为440万人。三、规划建设四新、鲁巷、杨春湖三个城市副中心。其中，四新重点建设和培育国际博览、商务办公等生产性服务职能。杨春湖重点建设区域性客运枢纽和旅游服务职能。四、提升武汉铁路枢纽作为全国四大铁路枢纽、六大客运中心之一的地位。规划至2020年，形成以京广客运专线、沪汉蓉快速客运通道、京广线、武九线、汉宜线和武康线为骨架，衔接北京、西安、重庆(成都)、广州、南昌(福州)、上海等六个方向的特大型环形铁路枢纽格局。开通联系周边及区域性中心城市的城际列车。7中海·项目可行性分析第四章武汉市“十二五”规划及高铁经济一、根据2010年12月3日中共武汉市委通过的关于制定全市国民经济和社会发展第十二个五年规划的相关内容，摘要如下：1、“十二五”时期经济社会发展的指导思想和总体目标：经济又好又快发展。地区生产总值突破一万亿元，地方一般预算收入与经济保持同步增长，主要经济指标进入全国副省级城市前列，经济增长质量和效益进一步提高，城市综合实力显著增强。2、积极承担国家发展战略任务，加快建设全国“两型”社会综合配套改革试验区和国家自主创新示范区3、加快以青山区、阳逻开发区和武汉化工区等为主体的大循环经济示范区建设，搞好东西湖国家级循环经济示范区的试点工作，推进生产、流通、消费各环节循环经济发展，打造全国“两型”社会建设典型示范区。4、推进王家墩商务区、杨春湖城市副中心、四新生态新城、汉口沿江商务区、汉正街商贸旅游区、武昌滨江商务区、后官湖生态宜居新城、江夏现代机电装备制造产业基地、汉口北商贸物流枢纽区建设，以天河机场、阳逻港为载体大力发展临空和临港经济，加快培育发展一批特色示范区。加强对功能区建设的组织协调，加快形成国家级开发区、中心城区服务业聚集区和远城区新型工业化示范园区多极支撑的区域协调发展格局。5、建设现代产业体系，提升产业核心竞争力加快发展服务业加快推进武汉国际博览中心、东湖欢乐谷、世贸嘉年华、武商摩尔城等一批服务业大项目建设。完善支持服务业加快发展的政策体系和推进机制，吸引国内外知名服务企业落户武汉。积极推进江汉区国家现代服务业综合改革试点，加快建设现代服务业发展示范区。8中海·项目可行性分析二、武汉市“十二五”期间的交通规划轨道交通对城市面貌的改变以及对房地产市场的影响是显而易见的。作为城市快速路网体系的重要组成部分，轨道交通是连接城市各个片区最重要、最快速的纽带。轻轨1号线：已建成运营，并延伸到远城区东西湖区；二期工程即将开始勘察招标，将向东西延长11.1公里，新增7座车站。东延汉口北工程起自1号线起点堤角站，至巨龙大道北汉口北站(终点9中海·项目可行性分析站)，线路全长约5.61km，全线高架，设车站3座，停车场一处，总投资约18亿;西延泾河工程起自1号线终点东吴大道站，至泾河北站(终点站)，线路全长约5.5km，全线高架，设车站4座，停车场1处，总投资约17.5亿。地铁2号线：截至目前，全线除王家墩东站、青年路站还没有开工建设外，已有常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、循礼门站、积玉桥站、螃蟹甲站、名都花园站等8个车站主体结构施工已完成，目前正进入附属工程施工。另有11个车站正在进行或已完成围护结构施工。地铁3号线：王家墩中心站工程10月已开建，王家墩中心站为3号线的第12座车站，位于规划中的王家墩商务区核心区域，在商务东路、珠江路、商务西路及泛海路形成的地块中，规划下沉式广场下方，为地下两层站台，其中地下一层是下沉式广场。王家墩中心站造价5.3亿元，工期为840天。地铁3号线为我市第一条穿汉江地铁，全长28公里，设站23座。10中海·项目可行性分析地铁4号线：4号线工业四路站今年元月开工，车站主体结构已完成90%。10月11日，4号线首台盾构机从工业四路站成功始发，这意味着4号线即将全线开工，武汉“工”字型地铁网络开始画最后一笔。再过3年，该网络将让武汉三大火车站“握手”。4号线二期工程是武汉第二条过长江地铁，起点位于汉阳黄金口，沿汉阳大道向东过永安堂至钟家村，右转走鹦鹉大道、腰路堤