房市金碟www.fdc01.com2011年全国房地产市场回顾与展望中原集团二级市场战略顾问中心ShenZhen.12.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|1房市金碟www.fdc01.com报告内容页码A.2011年房地产市场运行情况分析3B.当前影响房地产市场的逻辑判断31C.对于未来房地产市场趋势的研判58?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|2房市金碟www.fdc01.comPartA2011年房地产市场运行现状分析?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|3房市金碟www.fdc01.com2011年土地市场先于商品房市场出现量价齐跌的格局，尤其是进入四季度以来土地成交明显下滑120个城市土地供应与成交120个城市按月土地成交面积2007年-2011年11月（单位：万平米，%）2010年1月-2011年11月（单位：万平米）140000120%20000120000100%1600010000080%120008000060%60000800040%40000400020%2000000%02007年2008年2009年2010年2011年11月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应土地建面成交土地建面供应同比成交同比2010年2011年Source：中国指数研究院，CentalineResearch?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|4房市金碟www.fdc01.com2011年整体土地成交溢价率也逐月下降，自9月份以后平均溢价率不足5%，多个城市出现土地底价成交甚至流拍120个城市土地成交楼面均价与平均溢价率2010年1月-2011年11月（单位：元/平米，%）180080%160070%140060%120050%100040%80030%60020%40020010%00%10-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-1211-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-11成交溢价率平均楼面地价Source：中国指数研究院，CentalineResearch?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|5房市金碟www.fdc01.com土地出让金总体收入也呈现下跌趋势，尤其是四季度之后，土地出让金缩水明显，预计全年土地出让金同比下跌15%左右120个城市土地出让金收入与同比120个城市按月土地出让金收入2007年-2011年11月（单位：亿元，%）2010年1月-2011年11月（单位：亿元）25000150%5000200004000100%15000300050%1000020000%500010000-50%02007年2008年2009年2010年2011年11月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月土地出让金收入土地出让金收入同比2010年2011年Source：中国指数研究院，CentalineResearch?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|6房市金碟www.fdc01.com住宅用地下跌领先于其他用地，截至11月份住宅用地成交累计同比下跌12%，住宅用地出让金亦下跌16%120个城市住宅用地供应与成交120个城市住宅用地土地出让金2007年-2011年11月（单位：万平米，%）2007年-2011年11月（单位：万元，%）60000100%20000200%80%50000150%1600060%40000100%1200040%3000050%20%8000200000%0%400010000-50%-20%0-40%0-100%2007年2008年2009年2010年2011年11月2007年2008年2009年2010年2011年11月供应土地建面成交土地建面供应同比成交同比住宅用地土地出让金同比Source：中国指数研究院，CentalineResearch?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|7房市金碟www.fdc01.com其中重点监控的一线城市和二三线城市的土地成交均出现了量价齐跌，一线城市跌幅较为明显一线城市土地供求情况二三线城市土地供求情况2007-2011（单位：万平米，亿元）2007-2011（单位：万平米，亿元）供应面积同比：-3%供应面积同比：2%成交面积同比：-4%成交面积同比：-0.2%成交金额同比：-10%成交金额同比：-15%700040001600050006000400030001200050003000400020008000300020002000100040001000100000002007年2008年2009年2010年2011年11月2007年2008年2009年2010年2011年11月供应土地面积成交土地面积成交金额供应土地面积成交土地面积成交金额Note：一线城市为北京、上海、广州、深圳；二三线城市为：天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙Source：各地区国土资源局，CentalineResearch?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|8房市金碟www.fdc01.com全国商品房销售自8月份开始出现累计同比增速下滑，由于三四线城市的累计新增量较高，预计全年商品房销售与2010年相当全国商品房销售面积与年度增速全国商品房销售金额与年度增速2006-2011（单位：万平米，%）2006-2011（单位：亿元，%）12000060%6000080%10434952479490471000009371345%5000060%8959443995761938000030%40000296046062840%620896000015%30000205102407120%400000%200000%20000-15%100000-30%0-20%2006年2007年2008年2009年2010年2011年11月2006年2007年2008年2009年2010年2011年11月商品房销售面积年度增速商品房销售金额年度增速Source：国家统计局，CentalineResearch?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|9房市金碟www.fdc01.com2011年是调控最为严厉的一年，其中尤以限购影响最大，限购主体中的全国40个重点城市占全国成交的比重逐年降低40个重点城市商品房销售面积与全国占比40个重点城市商品房销售金额与全国占比2008-2011（单位：万平米，%）2008-2011（单位：亿元，%）5000050%4000070%45%64%44%62%56%60%38%4000040%53%36%3000050%3000030%40%2000030%20000419404016020%296452805827146290122310220%100001000010%1493810%00%00%2008年2009年2010年2011年10月2008年2009年2010年2011年10月商品房销售面积占比商品房销售金额占比Note：40个重点城市为直辖市、省会城市、计划单列市、经济实力强的地级市如苏州、无锡、佛山等，其中除重庆外，均为限购城市Source：国家统计局，CentalineResearch?CopyrightCentalineGroup,2011China’sRealEstateMarketOutlook|10房市金碟www.fdc01.com中原监控的重点城市一手成交累计同比下跌16%，其中一线城市累计同比下跌20%，二线城市下跌16%，三四线城市下跌13%中原17个重点监控城市一手住宅成交量2009-2011（单位：万平方米）2009年（1.9亿平米）2010年（1.4亿平米，-24%）2011年截至11月（1.1亿平米，-16%）一线代表城市：6311万平米一线代表城市：3338万平米，-47%一线城市：2294万平米，-20%二线代表城市：7661万平米二线代表城市：6993万平米，-9%二线城市：5201万平米，-16%1000三四线代表城市：4985万平米三四线代表城市：4122万平米，-17%三四线城市：3190万平米，-13%800600400200009-0109-0309-0509-0709-0909-1110-0110-0310-0510-0710-0910-1111-0111-0311-0511-0711-0911-11一线城市二线代表城市三四线代表城市Note：一线城市为北京、上海、广州、深圳；二线代表城市为天津、重庆、成