金地自在城镜墅2定价报告(华坤）1PART.政策篇全球经济形势严峻复杂，发达经济体需要实施结构调整、消减财政赤字与短期稳增长之间的冲突，应对危机的政策空间萎缩、大选之年政治利益优先等等，增加了2012年全球经济增长的艰巨性、复杂性、国际经济不确定性，这种充满变数的外部经济环境、发达经济体对我国崛起的国际打压、经济运行内部多风险聚集等因素使国内经济稳增长需要付出巨大努力。在今年“两会”期间,政府报告将今年的经济增长预期定为7.5%,主动调低经济增长目标,给经济转型和国内经济结构调整腾出空间,为经济可持续发展留出余地。今年以来CPI继续延续回落态势,1月份上涨4.5%,2月份上涨3.2%,涨幅低于3.5%的一年期存款基准利率,持续两年的“负利率”时代暂告一段落。物价涨幅由升转降,货币政策适度放松。长三角地区制造业企业受到极大冲击，大部分民营企业举步维艰，外贸型企业业绩下滑明显。购买力受区域经济到一定程度削减政策环境2011年12月“中央经济工作会议”和今年的《政府工作报告》都指出房地产调控不放松，促进房价合理回归。国际经济形势严峻复杂，国内经济缓慢回升，房地产调控持续后市研判n以价换量，积压需求入市，春节后楼市成交普遍有所回暖n限购后成交量大幅萎缩，累积一年的购买力集中释放n预计两会后市场调整持续，关注政策微调的市场机会n库存去化压力大，房企以价换量提升业绩n土地资源供应紧张，成交量低下去年下半年以来，房地产市场投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。根据今年《政府工作报告》，2012楼市政策基本确定，楼市调控政策不放松，未来一段时间，房地产市场量、价将继续调整。n2008年6月29日，杭州住房公积金管理中心颁布《关于明确住房公积金贷款额度审批口径的通知》住房公积金贷款以经济适用房和普通住房为主要贷款对象，限制排屋类住房、禁止别墅和非住宅用房申请住房公积金贷款。n2008年12月，杭州市区房屋交易计税基准价系统(二期)项目进行了评审验收,评税范围将覆盖到排屋、别墅、写字楼、单身公寓。因此杭州别墅、排屋将有计税基准价总的来说，杭州的排屋、别墅的高端客户大部分是浙江省内的私营业主，包括温州、台州、义乌、宁波等地，有着较强的支付能力。“排屋限贷、别墅禁贷”对于市场不会有直接的影响。相对而言，经济压力及宏观调控带来的购买信心不足较大影响着排屋市场。14年4月15日2PART.市场篇阳光天际：主力单价30000元/平米美丽洲：主力单价28000元/平米天阳观筑：主力单西溪里：主力单价价32000元/平米滟澜山：主力单价42000元/平米30000元/平米西溪风情：主力单香洲里：主力单价江与海：主力单价价35000元/平米32000元/平米45000元/平米保利东湾：主力单溪上玫瑰园：主力西溪玫瑰：主力单价20000元/平米西溪海：主力单价单价33000元/平价32000元/平米28000元/平米米观澜时代：主力单西溪晴雪：主力单价43000元/平米西溪山庄：主力单价32000元/平米价22000元/平米昆仑府和家园：主力单价50000元/平米西溪郡：主力单价32000元/平米闲湖城：主力单价28000元/平米云栖玫瑰园：主力单价40000元/平米梧桐燕庐：主力单价篁外：主力单价35000-50000元/平28000元/平米米杭州排屋项目分布图南北西岸：主力单价26000元/平米天阳上河：主力单价26000元/平米名城燕园：主力总价500-600元/平米西溪风情：主力总价700万/套西溪里：主力总价1300-1700万/套翡翠城：预计总价500-600万/套和家园：主力总价1400-2000万/套和庄：预计主力总价1000万/套阳明谷：主力总价500万/套钱塘山水：主力总价700-900万/套总价竞争项目分布图3PART.客户篇4PART.产品篇良渚板块三墩板块城北板块西溪板块下沙板块闲林板块滨江板块之江转塘板块杭州竞品排屋分布图各版块特征n西溪板块目前为排屋的集中地，以西溪湿地国家公园的自然资源，吸引了众多开发商及客户的热捧，是目前杭州的热门版块。n闲林版块是西溪板块的很好的补充，总价不高环境优美，只是配套还需完善。n三墩版块以金地自在城作为标杆，随着配套逐渐完善，是城市排屋未来的集中区域。n良渚版块拥有丰富的自然资源，是杭州开发较早的排屋区域。n城北版块中以政府向北发展的大需要，依靠运河的文化底蕴和完善的配套，桥西，丁桥出现了以城市排屋为主的小面积排屋。n下沙版块依靠良好独特的沿江资源，低容积率的排屋就坐落在这区域，且总价相对较低。n滨江版块的依靠逐渐成熟的配套，越来越让客户接受，但是目前新盘不多。n转塘版块作为杭州高端住宅的老牌聚集地，优美的环境和较近的距离一直吸引着众多高端客户。独特的自然环境和深厚人文底蕴是杭州排屋别墅不可多得的条件竞品研究阳光天根据客户的来访分流情况以及同板际块的直接竞争原则，暂定的排屋竞美丽洲品为：?和家园西溪里?西溪里香洲里?西溪晴雪?阳光天际溪上玫瑰园西溪玫瑰西溪晴?香洲里雪?西溪玫瑰和家园西溪海?溪上玫瑰园?西溪海?美丽洲竞品研究5PART.定价篇14年4月15日自在城价格系数制定?定价原则：根据产品实际情况，结合现场布局状况进行定价；?定价范围：24#C区165套所有房源；?定价方式：系数法、打分法、极限差额法；?定价目的：保证开盘销售率、力争利润最大化。14年4月15日自在城价格系数汇总n价格系数体系共分为三部分：1、景观系数；2、产品系数；3、不利因素系数；n影响房价的重要系数为：n面宽系数、功能性系数、露台系数、平面系数、附加值系数、主园景系数、宅间景系数、河面视野系数、南北内、外河景系数、车位入口影响系数、道路影响系数综合定价系数产品系数景观系数不利因素系数权重30%权重45%权重25%联排结构出入动线主园景系宅间园景河面视野南北内水南北外水车位入口道路影响公共车位户型系数幢距系数系数空间数系数系数景系数景系数影响系数系数影响系数功能性系安定面系附加值系动线合理面宽系数进深系数露台系数平面系数数数数笥系数重要定价系数构成普通定价系数构成房型系数说明?制定依据：根据户内功能分布的合理性；面宽、进深、采光、通透性、附加值、管线排布路线、出入动线、露台位置及个数等综合考量。?制定结果：户型ABCDE1E2E3E6E7E8得分5.615.666.846.637.677.898.578.787.697.86E6E3E2E8E7E1CDBA房型系数打分表14年4月15日幢距系数说明?制定依据：根据户与户36#35#之间的幢距制定系数；38#37#39#40#28#30#29#少于15米评分0-31#良18#33#32#19#3分，15米至25米4-34#20#一般21#12#26#25#22#13#6分，25米以上7-1027#14#15#优分24#23#16#17#幢距系数测算表制定结果：11#14年4月15日联排平面结构系数说明4联5联6联联排平面结构系数?制定依据：根据居住户35#数越少、同一幢单元内36#38#37#39#40#28#居住品质与个人空间独30#29#31#18#33#32#19#立性为差异。34#20#21#12#26#25#22#13#?制定结果：四联东27#14#15#（10）五联东24#23#16#（9）4联西（8）17#=6联东（8）5联西11#（7）6联西（6）=4联中（6）5联中（5）6联中（4）14年4月15日主园区景观系数说明主园区景观节点幅射圈主园区景观节点?制定依据：根据景观设36#35#38#37#计图上给出的主园区景39#40#28#30#29#观节点位置进行景观评31#18#33#32#19#34#20#分。21#12#26#25#22#13#27#14#?制定结果：南向主景15#24#23#（7-10分），北向主16#17#景（3-6分），侧主景（0-3分）11#主园景系数测算14年4月15日宅间景观系数说明宅间景观节点?制定依据：根据景观设36#35#38#37#计图上给出的主园区景39#40#28#30#29#观节点位置进行景观评31#18#33#32#19#34#20#分。21#12#26#25#22#13#27#14#?制定结果：南向宅景15#24#23#（7-10分），北向宅16#17#景（3-6分），侧宅景（0-3分）11#宅间景观系数测算14年4月15日外河景视野系数说明北向河面视野?制定依据：根据景观设36#35#38#37#计图上给出的主园区景39#40#28#30#29#观节点位置进行景观评31#18#33#32#19#34#20#分。21#12#26#25#22#13#27#14#?制定结果：南向20M以15#24#23#上外河景8-10分，南16#17#向20M以内外河景0-6分，北向20M以上直面11#外河景4分河面视野系数测算南向最远河景范围南向较远河景范围14年4月15日南北外河景系数说明?制定依据：外部天然水36#35#38#37#系是客户关注重点之一39#40#28#30#29#，南侧水景优于北侧水31#18#33#32#19#34#20#景21#12#26#25#22#13#27#14#?制定结果：南外水景15#24#23#6-10分，北外水景6-16#17#10分11#南北外河景系数测算14年4月15日车位入口影响系数说明?制定依据：车位入口会36#35#38#37#关键性影响客户选择房39#40#28#30#29#屋的位置，并且是对整31#18#33#32#19#34#20#幢产生