地产|证券研究报告—板块最新信息2014年4月1日中立房地产周刊坚持京津冀主题，限购放松预期升温中银国际重点推荐股票池上周（2014/3/24-2014/3/30）17个城市合计成交317万方，略有回暖，但公司名称代码评级收盘价13年预溢(折)17测NAV价比例整体价格继续下降，去化月数已攀升至个月，近期长三角区域如杭州、(人民币)(人民币)(%)常州和无锡等城市陆续有盘加入降价队伍，土地市场转淡，二三线城市限购万科A000002.CH买入8.0916.95(52.3)放松预期升温，其他土改、国企改革和区域规划也将次第推出；其中京津冀保利地产600048.CH买入7.6117.19(55.7)一体化是我们最看好的主题投资机会，升级为国家级战略后，地方性和多地招商地产000024.CH买入18.8634.79(45.8)联合制定的规划正在紧锣密鼓制定种，可持续看好。我们3月初判断地产板金地集团600383.CH买入6.9210.17(32.0)块指数将反弹超过30%，目前这一轮行情走至中段，预计后续政策因素、荣盛发展002146.CH买入12.3519.39(36.3)再融资开闸的正反馈因素，及个股转型因素将继续激发个股活跃度，继续推华侨城A000069.CH买入4.619.37(50.8)荐万科、华夏幸福、荣盛发展和华业地产的投资组合。华夏幸福600340.CH买入27.8423.4218.9北京城建600266.CH买入9.7224.85(60.9)支撑评级的要点600823.CH8.6020.88(58.8)世茂股份买入?市场概况：上周我们观察的17个城市合计成交面积317.4万平米，环比华业地产600240.CH未有4.57NANA上升16.0%；价格指数环比下降6.1%，其中，广州和重庆价格涨幅居前，评级世联行002285.CH未有4.32NANA北京和深圳跌幅居前；十五大城市新增可售面积314.1万平方米，环比评级下降33.4%，3个月移动平均去化月数为17.1，较上周继续上升0.4，3资料来源：彭博及中银国际硏究预测个月移动平均批售比为1.09，较上周下跌0.02。以2014年3月31日当地货币收市价为标准?政策新闻动态：京津冀一体化方面，河北出台了新型城镇化规划，明确本报告所有数字均四舍五入保定和廊坊首都功能疏解区作用，强化石家庄和唐山的两翼辐射带动功能，同时将新增2亿元资金支持产业转移，北京方面成立了区域协同发展改革领导小组来协调京津冀一体化发展，预计后续京津冀一体化的相关规划（包括自贸区和首都经济圈规划等）将陆续出台；行业调控方面，国土部首次明确不动产登记统一登记制度3年完成，这虽不直接作用于房价，但将改变市场预期而影响房价，另一方面，传言温州有意松绑限购，方案已上报省政府，随着后续降价城市增多，预计此类的地方放松政策也将更加频繁。?上市公司动态：中银国际关注的27家上市公司全部公布了14年2月的销售数据，2月销售额环比下降18.22%，前2月累计销售额同比增长3.82%。截止至上周，中银地产关注公司中，万科A、招商地产等23家地产公司公布2013年报，已公布年报公司营业额同比增长27.33%，净利润同比增长12.22%，利润率明显下滑。同时，经营性现金流量平均同比下中银国际证券有限责任公司具备证券投资咨询业务资格降108.76%，流动性趋紧，预计今年各公司融资需求旺盛。上周，值得关注的公告还有万科公告建立项目跟投制度的议案：员工初始跟投份额地产不超过项目资金峰值的5%，北京城建非公开发行获证监会审核通过。田世欣(8621)20328519投资评级和建议shixin.tian@bocichina.com?目前地产行业基本面向下、政策面向上，政策环境有所改善，再融资重证券投资咨询业务证书编号：S1300512080002启和优先股试点则提高了上市房企市值管理的动力，其他如京津冀一体化和上海国企改革等区域政策也利好相应区域房企，众多利好因素带动袁豪了地产板块低估值下的估值修复。我们继续维持对3月初开始的对地产(8621)20328529板块指数反弹超过30%的判断，维持推荐行业龙头万科、受益于京津冀hao.yuan@bocichina.com一体化的华夏幸福、荣盛发展，以及主要项目位于规划中的北京副中心证券投资咨询业务证书编号：S1300513090001通州、兼具转型潜力的华业地产组成的投资组合。_________*王志方为本报告重要贡献者中银国际研究可在中银国际研究网站(www.bociresearch.com.)上获取?房地产市场成交概况：一线和二三线城市成交量均环比上升上周，4个一线城市合计成交88.0万平米，环比上升11.9%，北上广深成交面积环比分别为-11.6%、21.4%、41.7%和-33.2%。13个二线城市合计成交229.4万平米，环比上升17.7%，其中苏州和长沙涨幅居前，环比分别上升42.4%和30.7%。一线、二线城市价格指数均环比下跌上周中银国际主要城市销售价格指数环比下降6.1%至182.5。其中，一线城市分类指数环比下降8.5%至189.4，二线城市分类指数环比下降1.6%至171.4。分城市来看，广州和重庆的价格涨幅居前，环比涨幅分别为28.6%和12.7%；北京和深圳跌幅居前，环比分别下跌24.5%和21.7%。库存上升，十五大城市新增供应环比下降上周，中银国际主要城市可售存量指数环比上升0.6%至117.1。其中，一线城市分类指数环比上涨1.3%至94.0，二线城市分类指数环比上升0.2%至139.2。分城市来看，深圳和北京可售面积周涨幅居前，分别为7.8%和3.9%；此外，十五大城市新增可售面积314.1万平方米，环比下降33.4%，同期成交量环比上升14.3%，新增供应去化率为216.1%。分城市看，宁波和杭州的新增可售面积周涨幅居前，分别达478.3%和78.7%。图表1.主要一二线城市区域成交概述北京上海深圳广州重庆成都武汉杭州周度成交量(万平方米)16.444.75.421.545.324.745.64.2环比(%)(12)21(33)42283172周度成交均价(人民币/平方米)21,26516,94321,43818,9807,9257,1077,48021,308环比(%)(24.49)7.44(21.68)28.5712.72(1.52)1.15(13.53)14年年初至今周平均成交量(万平方米)12.926.75.214.634.016.932.24.814年较13年同比(%)(58)(20)(38)(42)(24)(18)(7)(49)3个月移动周平均成交量(万平方米)12.926.75.214.634.016.932.24.8近4周平均周成交量(万平方米)15.534.86.215.435.321.140.34.2环比(%)139743711533563可售面积(万平方米)(截至最新日期)7241,0113057031,1993,5322,141704存量消化月数(14年平均)13.08.713.511.18.148.415.333.9存量消化月数(3个月移动平均)13.08.713.511.18.148.415.333.9存量消化月数(近4周平均)10.86.711.410.67.838.712.338.6资料来源：中国指数研究院及中银国际研究2014年4月1日房地产周刊2?图表2.部分二线城市区域成交概述南京苏州厦门福州宁波东莞青岛周度成交量(万平方米)11.317.45.53.76.07.115.8环比(%)(15)42(6)(5)8621周度成交均价(人民币/平方米)12,35811,64712,79912,92612,5338,96510,570环比(%)(2.65)2.543.63(4.73)9.86(1.44)3.2614年年初至今周平均成交量(万平方米)13.511.39.24.07.07.716.114较13年同比(%)(20)(15)(24)(37.32)(17)(34)(29)3个月移动周平均成交量(万平方米)13.511.39.24.07.07.716.1近4周平均周成交量(万平方米)12.712.06.54.35.57.014.4环比(%)2335(27)(1)(10)112可售面积(万平方米)(截至最新日期)4356562543011,1321,0771,488存量消化月数(14年平均)7.413.46.417.337.332.321.3存量消化月数(3个月移动平均)7.413.46.417.337.332.321.3存量消化月数(近4周平均)7.912.69.116.247.435.723.8资料来源：中国指数研究院及中银国际研究图表3.中银国际主要城市销售价格指数图表4.中银国际主要城市可售存量指数2201502001401301801201601101401009012080100706080502008/222008/292008/362008/432008/502009/52009/122009/192009/262009/332009/402009/472010/22010/92010/162010/232010/302010/372010/442010/512011/62011/132011/202011/272011/342011/412011/482012/32012/102012/172012/242012/312012/382012/452012/522013/062013/132013/202013/272013/342