重庆房地产商务专题报告SFRealEstatesMarketingResearchSystem14/01/2012房市金碟www.fdc01.comCONTENT目录?重庆商务市场环境分析?潜在写字楼及公寓分析?2011年重庆商务市场发展趋势30/10/2010房市金碟www.fdc01.com在售写字楼目前重庆写字楼市场在售项目16个，主要分布于北部新区、渝中区和南岸区，供应总量在售写字楼总体量97万㎡，截止2011年1月初该部分在售写字楼潜在50万㎡区域分布各区域在售项目放量情况各区域在售项目潜在放量情况规划业态产品特点销售策略客户情况推广方式项目招商?北部新区在售项目6个，总放量41.9万㎡，市场占比43%，位列第一，随着两江新区规划拉动和区域格局发展，写字楼放量明显增大；?渝中区在售项目4个，总放量28.8万㎡，市场占比30%，位列第二，区域近期放量较大；?南岸区在售项目4个，总放量14.7万㎡，市场占比15%，位列第三，区域写字楼放量有一定涨幅30/10/2010房市金碟www.fdc01.com在售写字楼供应总量区域分布重庆写字楼分布特征规划业态?产品特点一条核心轴：解放碑-两路口-上清寺-观音桥-红旗河沟-新牌坊销售策略?两大新兴区：江北嘴CBD，北部新区高新园客户情况?三大商务圈：解放碑+观音桥+南坪推广方式?四个区域商务副中心：沙坪坝+杨家坪+冉家坝+石桥铺项目招商30/10/2010房市金碟www.fdc01.com主城在售写字楼分布：线外商政公园近期售罄新科国际广场目前在售叠彩中心写字楼潜在体量财富中心区域写字楼名称体量金开协信中心（万方）（万㎡）两江星界睿尚MOHO英利国际金融中心118康田国际企业港联合国际11.77渝中区中渝爱都会新华国际3.93创汇首座2.21世纪英皇上海城嘉德中心2.92协信中心富力海洋国际长江国际4.378.3金融中心南岸区国汇中心2.40.8国际金融大厦50英利国际金融中心联合国际新华国际创汇首座ARC中央广场30.15ARC中央广场沙坪坝国际金融大厦（喜来登）康田国际企业港8.73长江国际线外商政公园265国汇中心两江星界4.42.2上海城嘉德中心中渝都会首站3.40北部新区渝高智博中心睿尚MOHO0.80.77新科国际广场60.98金开协信中心1.317.7总计——975030/10/2010房市金碟www.fdc01.com分类区域项目名称业态构成渝中区英利国际开发金融中心写字楼+商业渝中区联合国际写字楼+商业在售写字楼规划及业态构成：单体类?目前重庆主城写字楼市场分类规渝中区新华国际写字楼+商业供应总量划非常清晰，渝中区CBD主要以单渝中区创汇首座写字楼+公寓+商业南岸区上海城嘉德中心写字楼+商业+酒店区域分布体类为主，其他区域均以复合类为南岸区长江国际写字楼+酒店+公寓主，区域特征较为明显；写字楼+酒店公寓+酒店+会规划业态南岸区国汇中心议中心产品特点南岸区国际金融大厦写字楼+酒店?业态构成以复合型业态为主，江北区富力海洋国际写字楼+酒店销售策略占比82.6%，纯写字楼占比17.4%；江北区协信中心写字楼+商业+酒店+公寓写字楼+酒店公寓+酒店+商客户情况江北区世纪英皇复合业态中，以商业和酒店两种业业中心+商务休闲推广方式态比重较大，含商业业态占比江北区金融中心写字楼+临江商业沙坪坝区ARC中央广场写字楼+酒店+公寓47.8%，含酒店业态占比43.5%；项目招商复合类沙坪坝区康田国际企业港写字楼?九龙坡区渝高智博中心写字楼+商业+酒店+公寓高端复合型业态匹配是目前写北部新区线外商政公园公寓+写字楼字楼打造的主流趋势，品质档次北部新区两江星界商业+写字楼均有较大的提升。北部新区中渝都会首站写字楼北部新区睿尚MOHO公寓+写字楼+酒店北部新区新科国际广场写字楼+公寓+商业北部新区金开协信中心写字楼+商业北部新区叠彩中心写字楼北部新区财富中心写字楼30/10/2010房市金碟www.fdc01.com项目名称层高（m）单层面积（㎡）英利国际开发金融中4.2-4.52000心在售写字楼联合国际4.51345新华国际41160供应总量创汇首座3.3-5.74000区域分布上海城嘉德中心4.21200长江国际3.6-3.91325规划业态?中高端写字楼的内部结构大体一致，标准层国汇中心4.051500国际金融大厦待查1200产品特点面积均集中在1000-1500平方米内，层高集富力海洋国际待查1400销售策略中在3.5-4米；协信中心3.71488世纪英皇待查1547客户情况?中高端写字楼客户对于层高都有较高的要求；金融中心3.9-5.81800-1962推广方式?办公环境舒适性和功能档次成为目前写ARC中央广场待查1000950；2100-康田国际企业港待查项目招商字楼市场看重因素之一2900渝高智博中心3.61609线外商政公园3.5820两江星界3.61100中渝都会首站3.31220睿尚MOHO3.4610新科国际广场3.6800金开协信中心6.61018叠彩中心3.8950财富中心3.9130030/10/2010房市金碟www.fdc01.com单梯服务面积项目名称电梯数量电梯品牌及速度是否分区（方）英利国际开发金融中心20OTIS/6是6300在售写字楼?目前的中高端写字楼的联合国际19蒂森克虏伯否5100供应总量电梯配臵都较高，每栋电梯新华国际7蒂森克虏伯否8100创汇首座5待查是4000区域分布匹配集中在5-10部；上海城嘉德中心8待查是4300?电梯平均速度集中在3-4规划业态长江国际9日立是4856米/秒，最高达6米/秒，保国汇中心8知名电梯是3000产品特点国际金融大厦8三菱电梯4m/s是6250障垂直快速畅通；富力海洋国际6日立是4700销售策略?高低分区、客货分流、协信中心8通力是2300客户情况功能分开等措施成为目前写世纪英皇7品牌电梯否3360金融中心6-9三菱高速电梯否4600-6500推广方式字楼常采取的集中保障垂直独栋：1；高层：康田国际企业港待查否3000项目招商交通通达的几种方式，68%待查渝高智博中心8东芝否6000的项目均采取高低和功能的线外商政公园3日立待查1300分区两江星界6品牌电梯是1400中渝都会首站7芬兰通力是1200睿尚MOHO6品牌电梯是1400新科国际广场4奥迪斯是1300金开协信中心3品牌电梯否4400叠彩中心6品牌电梯是1740财富中心12三菱是230030/10/2010房市金碟www.fdc01.com在售写字楼装修部位外立面大堂电梯门厅走廊墙壁：主要以黑金原石、大供应总量理石为主，其次为高级内墙乳胶漆、铝塑墙壁：黑金原石；高级内墙乳区域分布主要采用面砖及板；面砖使用较少墙壁：优质不锈钢；胶漆；铝塑板；规划业态玻璃幕墙，高端地板：主要以大理石、高级地板：地砖；大理石；地板：大理石；高级地砖；所用材料产品会采用进口地毯及高级地砖为主；顶部：优质不锈钢；优高级地砖；产品特点瓷砖等建材较高端项目会采用高质镜面顶部：轻钢龙骨吊顶；高级内销售策略级花岗石及进口石材墙乳胶漆；轻钢龙骨吊顶部：普遍轻钢龙骨吊顶及客户情况高级墙漆推广方式?黑金原石、大理石、花岗石、不锈钢等建材都是写字楼物业大量选取的装修建材，顶级项目招商物业则倾向于采用进口石材、高级面砖等建材以提升项目品质30/10/2010房市金碟www.fdc01.com在售写字楼配套项目公共洗手间空调普遍配臵马桶、洗手池、镜子、干手中高端写字楼一般备有分体式中央空调，品牌以供应总量所用材料器、尿槽、洗手液、卷筒纸国内知名品牌为主，高端写字楼会采用进口品牌区域分布少量配臵轻音乐背景中低端写字楼不配臵中央空调，用户自己安装规划业态?目前市场上写字楼物业卫生间形式，普遍只有公共卫生间，只有少数高档写字楼具有分产品特点户卫生间；销售策略?采用分户卫生间的写字楼中，各板块的水平相差不大，面积主要集中在8-12平方米之间，客户情况集中在少数高档写字楼内推广方式项目招商30/10/2010房市金碟www.fdc01.com在售写字楼配套项目物业管理通讯设备智能化设施：安保设施：消防喷淋系统供电、供水设施：市政供水顶级写字楼：供应总量电脑控制消防报警系统；每户预设独立电表国际知名物专用保安监控视；消防喷淋统光千、宽带红外线入口监控自回路电源供电.区域分布业管理24小时保安岗消防预警系统配套设施电话线入户；停车场智能化管理系统自备应急发电机一般写字楼：摄像头监控系统电脑控制消防摄像监控，自控节能统双向电路、专线供电规划业态本土物管，紧急逃身系统报警系统DVD画质无盲点监控高低压独立配电系统少量知名管产品特点销售策略?顶级物业一般引进国外知名物管公司，或者自己持有物管管理，一般写字楼引进国内物客户情况业管理公司，但服务均较差，影响物业形象推广方式?顶级物业在智能化设施配套上采用比较先进，如DVD画质无盲点监控。安保系统较为严项目招商密，配备应急用电设施30/10/2010房市金碟www.fdc01.com均价项目名称销售策略优惠措施（元/方）英利国际金融中心半层、整层销售27700暂缺在售写字楼?目前重庆主城写字楼主联合国际零散销售18000一次性付款97折供应总量要分布在CBD和商圈核心，新华国际零散销售20000一次性付款9.8折一次99折，交5万惠8万，其中CBD销售价格集中在创汇首座零散销售19000区域分布开盘免3%契税20000元/㎡左右，其他区域规划业态上海城嘉德中心零散销售17000一次性98按揭99长江国际整层销售1750097折优惠集中在12000-17000元/㎡；产品特点国汇中心1/