招商思路一、市场调查认识市场及项目本身是为了能够更好地判断目标招商客户群体我们需要的数据城市属性：城市GDP数值、商圈分布、商圈分析、市场份额、城市总人口、人均收入及人均消费等、各商业业态详细数据。项目属性：项目所处的地理位置、车流量、人流量、产品的规模与结构、周边固定人口、周边人口消费力、消费习惯等。项目的调查、定位、规划应从消费者所需、商家所需为本展开。例国美电器的调查数据：商业分布通利加盟商业街或店2100志坚电器万顺达百本项目万主要消费地段平方米,900平方货12000果园购物北年销售一峰广场米平米中心永乐2500万3000020000平年1000万年销售平国美KFC方米米,年销售5000万德克士餐厅大中五星邮政大楼中苏宁当地家电七一路七一路百货大型超市州万万七一路精品街新天地果果长周园园六KFC或（在五口永永周口迎青和和麦当劳建）新华步行街钣一宾馆北一五店路人路公交站路发路一桥梁及人民商场会永和豆浆高架桥20000堂路1000平车流米国美规划及备选天下城服饰20000平米商圈内家电连锁;永乐：0家国美：0家苏宁：0家大中:0家城市商圈图(标准)北核心商圈：人民商场、万顺达百货、万果园百货、超市万果园备选店、手机、IT、电动车百货商场*3五星*0永乐苏宁本土家电*3国美备选址*1国美规划网点*2超市*3IT/数码市场*2KFC项目周边商业环境(标准)左右左右万果园购物中心44条公条公七七一　　　　　路一　　　　　路交线交线,,在备选在备选店门前店门前五五一一路路项目周边居民环境(标准)北侧居民情况北侧居民情况万万果果园园购购物物中中心心入入口口七　　　　　　一　　　　　路七　　　　　　一　　　　　路七　　　　　　一　　　　　路七　　　　　　一　　　　　路南侧居民情况44条公交站，就条公交站，就在备选店门前在备选店门前五五五五一一一一路路路路附件5：项目店址图_备选址1公里范围内(标准)万果园购天下城服饰广万顺达百物中心邮政大楼北场（在建12000货16000（五一广平方米）1F-4F平方米场店）1B-6F,有肯德基入周口迎驻宾馆六五公交站牌350米一七一路中一州路400m路七一路精品街路万果园周口饭公交站店七一路百货牌精品街10000（4星方-1-级）4F注意:1、店之间距一定要丈量正确；2、交通动线及道路隔离带标明清晰市场份额分析8%3%5%9%36%6%3%5%13%5%7%胖东来华桥友谊商场新乡百货大楼新天地怡园商城新联时装购物中心特别特新大新中华女人城新乡百货华彬店平原商场二、项目分析项目定位就是内需与外需的合理结合内需：我们需要什么？我们的招商目标是什么？拉动销售速度，迅速回款，提高销售均价，达到利润最达到满场，为后期大化稳场、旺场做铺垫合理招商，做提高项目品质好后期经营，、提升开发商保持物业长久商业地产品牌升值外需：客户需要什么主力店需求：我们以沃尔玛选址要求为例一、土地1、土地面积在30亩以上（约20000㎡）为佳2、交通动线最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。3、商圈人口以土地为半径3公里人口约20－30万左右。二、建筑1、单层建筑面积在10000㎡左右，楼层最好不要超过二层。2、停车面积不少于300个机动车停车位（地下室、屋顶均可），若为地下一层停车场高度需要4.5米，使用净高2.8米，3000㎡左右的室外广场（停放非机动车、摩托车和免费班车）3、建筑物室内层高楼板至楼板在5.4米以上（使用净高3.8米），柱网8米×8米。楼板荷载600㎏/㎡，局部库存区荷载1000㎏/㎡.4、两路供电每路1600KVA，共计3200KVA，日供应水量150T，每小时供煤气量为50立方米。本地经营户需求：本地经营户调查分析商户经营方式商户经营性质商户经营方式9%商户经营性质16%26%批发零售4%零售25%个体公司批发74%25%厂家代理21%商户经营面积商铺规划经营面积商铺规划6%一/二层联通28%16%20㎡以下29%20-40㎡40-60㎡45%一/二层独立60-80㎡17%80-100㎡划分区域经营18%100㎡以上15%26%本地经营户需求：本地经营户调查分析商户对楼层的关注商户对店铺不满意的地方商户对二楼商铺的意向需要改善的地方10%12%19%18%地理位置愿意交通方便程度人流量不愿意15%周边商业氛围14%铺位位置及朝向可以考虑面积大小15%租金或售价71%14%12%选择商铺关注因素商铺租售比例购买商铺关注因素商铺租售需求8%1%9%8%22%位置交通商业氛围购买8%价格面积18%发展商实力租赁政策支持13%经营管理22%91%租赁面积需求租赁商铺面积需求10%19%9%50㎡以下50-100㎡100-150㎡20%150-200㎡200㎡以上42%可接受租金范围期望租金8%12%20-30元44%30-40元40-50元50元以上36%外需：消费者需求消费者调研消费者年龄构成目标消费者收入目标消费者年龄构成目标消费者收入4%1%9%12%7%18-25岁1000元以下37%26-35岁1000-2000元13%49%36-45岁2000-3000元46-55岁3000-5000元34%55岁以上5000元以上34%目标消费者受教育程度目标消费者职业构成目标消费者目标消费者学生1%1%4%10%公务员29%个体老板初中/以下12%31%25%高中/中专私人企业主公司职员大专1%医生本科3%律师6%硕士/以上企事业单位人员38%27%其他5%7%其他目标消费者交通工具选择目标消费者消费诱因目标消费者目标消费者公共汽车环境舒适8%0%0%11%0%步行15%质量有保证14%10%商品丰富自行车交通方便的士习惯性50%8%商品品牌好自驾车21%14%离家或单位近商场免费班车9%价格便宜售后服务好14%其他5%13%8%其他目标消费者月服饰消费额目标消费者月娱乐消费额目标消费者月服饰消费额目标消费者月娱乐消费额7%3%13%100元以下6%100元以下9%6%100-200元30%100-200元200-300元200-300元21%300-500元300-500元32%30%500-800元500-800元9%800元以上34%800元以上目标消费者月外用餐消费额目标消费者品牌消费选择目标消费者月外用餐消费额2%二七广场6%10%100元以下14%9%花园路100-200元健康路200-300元碧沙岗20%19%49%32%300-500元银基商贸城500-800元光彩800元以上6%23%5%5%其他百货商场选择超市选择4%0%2%4%0%丹尼斯5%金博大（大商新玛9%2%特）27%家乐福3%丹尼斯1%易初莲花2%39%家世界大上海城19%北京华联4%世纪联华正弘名店家中福20%思达百盛11%九头崖7%其他23%正道花园商厦18%紫荆山百货中环百货裕达国贸其他电器品牌连锁选择8%8%国美6%苏宁47%永乐五星16%八方15%其他最缺乏的购物场所康桥花园目标消费者大型购物中心2%电影院6%18%中/高档中/西餐11%酒吧大型超市9%高档百货美容21%休闲娱乐场所12%商业步行街专业专卖店4%3%3%11%其他分析小结项目所处的位置、开发商的需求、商家的需求、消费者的需求以及销售配合要求构成了项目定位以及规划的五大因素，同时也是我们筛选商户的基本条件。我们根据不同的开发商的不同需求、不同的市场环境、不同的市场竞争形势、不同的客户群体做出满足开发商、满足消费者、满足商户需求的项目定位以及建筑形态规划。三、招商执行执行决定成败招商流程人人员员分分组组客户客户资料资料收收集集联系联系目标客户目标客户多发放发放资料给资料给目标客户（目标客户（预预约）约）次重复联系联系客户客户看看场地（场地（洽谈洽谈））客户客户填写租赁意向书填写租赁意向书、、租租户户登记表登记表招商项目招商项目组审核组审核客户认客户认租资格租资格发展商最发展商最终审核终审核准客户认准客户认租资料租资料准客户准客户签署签署临临时租赁协议书时租赁协议书，，并并交交付诚意金付诚意金（（待待定）定）准客户于准客户于指指定定时间时间内内签署租赁签署租赁合合同同，非准客户，非准客户退退回回诚意金诚意金安排租安排租户户进进场场装修装修顺顺利开业利开业招商渠道钧城资源；媒体广告客户;郑州市餐饮行业协会;中国餐饮行业协会;广东省餐饮行业协会;香港餐饮行业商会;餐饮行业展会;京沪粤港高端餐饮品牌郑州商务投资考察;豫粤港餐饮业知名美食权威人士或豫粤港餐饮知名管理公司战略合作.。阶段划分项目的招商有一个循序渐进的过程，为保证招商取得最大的经济效益，项目能随时根据市场变化情况做出相应的策略调整，同时从项目的总体营销策略和工程进度角度出发，最大程度实现项目销售和招商两旺，我司建议项目分五个阶段进行推广，同时也兼顾全局，尽量使每阶段的推广都做到为下一阶段招商推广奠定坚实的基础。根据项目目前进度，招商阶段大致划分为：招商预热阶段：xxxx.x.x—xxxx.x.x正式招商阶段：xxxx.x.x—xxxx.x.x大户意向签约阶段：xxxx.x.x—xxxx.x.x招商持续阶段：xxxx.x.x—xxx.x.x招商招商计计划划纲纲要要招商阶段起止时间时间长度工作目标工作内容1.制作招商简介招商筹备xxxx-xxxx1个月☆大户初步筛选2.制作目标大户清单期3.目标大户谈判看场☆大户基本锁定1.继续与意向大户进招商预热xxxx-xxxx3个月☆旗舰品牌基本锁行深入沟通谈判期定1.2.与目标大户继续上阶段之工作签约，☆大户确定大大户诚意xxxx-xxxx2个月☆旗舰品牌店基本户开始装修签约期确定2.普