Codeofthisreport|1?CopyrightCentalineGroup,20100.20101en.Zhen地产广告策划深度培训及案例解析本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。集团二发中心Sh41320293940页码Codeofthisreport|2?CopyrightCentalineGroup,2010阶段整合策略原则每月整合策略整合推广策略原则关于地产专业的概念A.B.C.D.报告内容房地产智库www.fdc01.com个地4Codeofthisreport|3全球推广?CopyrightCentalineGroup,2010windows97阶段整合策略想一想，现在你是比尔盖茨，如果给你美国、英国、法国、台湾区，你会怎么办？经典案例：微软房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|4万150形象。Win97张跨页的标志。7万份增加至70Win97，一夜之间全是”店?CopyrightCentalineGroup,2010ommunications(IMC)“7-11全球推广arketingC份，当天全部免费派送。、英国：最大的媒体《泰坞士报》由正常、美国：采用最典型的媒介《时代周刊》连续ntegratedM、法国：被誉为国车的雪铁龙，车身为、台湾：有两千多家击穿市场Iwindows97234:1方式概念：特点：微软房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|5"上"策划"、"计策"、，在古代是一种赶"字的另一解为筹，""策策"筹策""。。?CopyrightCentalineGroup,2010""策划是什么？策画策士""、"之分。"策应"、下策""、，在古籍中又作"策动""中策策划"古之策划，指筹谋、计划，也指一种谋略之术，有"、"策划：策，竹简；划，戈与刀两种兵器。策划，纸上谈兵。其实，策划，并非现代才出现的新概念，在中国古代，早已有之。马用的棍子，一端有尖刺，能用来刺激马身，催马奔驰。由此而生是一种计算的工具，由此又引申出等等。策房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|6?CopyrightCentalineGroup,20103、我方兵力如何？（突破点）2、敌人是谁？(卖点)4、如何调动兵力攻击？（整合战略）5、战前如何部署？（战术）2、无论运用何种手段（小排长也行），只要击穿；整合策略原则胜负原则：1、把掉军旗（目标群），所有的出发点都是一个；核心点：以军旗（目标群）为目标，进行战争游戏。司令官思考：1、战局如何？（市场状况）战争游戏房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|7?CopyrightCentalineGroup,2010整合推广策略原则Part1房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|8?CopyrightCentalineGroup,2010第一部分：深圳未来的竞争局势第二部分：市场攻击布局第三部分：市场攻击战术整合推广构架房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|9、深圳地产的趋势、深圳市场兵力布局、中心区区域兵力布局、香蜜湖地带兵力布局、华龙花园兵力优势12345?CopyrightCentalineGroup,2010深圳地产未来竞争局势第一部分：深圳未来的竞争局势房地产智库www.fdc01.com年、地铁试运行、沙河世纪花园、华侨城锦绣、（北京国际）Codeofthisreport|1020021123年、中心区试用、香蜜湖成熟、西部通道、天健天骄时代、新世界花园、嘉里花园、城建集团、香蜜湖片区、南海玫瑰花园2001123123456?CopyrightCentalineGroup,2010年、中心区项目封顶、黄埔雅园、深业花园2000112年、滨海大道、大地产概念、中心区全面启动、招商海月、蔚蓝海岸、万科四季花城、中海华庭991231234市场契机代表楼盘一、深圳地产的趋势房地产智库www.fdc01.com趋势，”万，余量Codeofthisreport|11600第二定律“年市场供应量99万左右（估算数值），目前市场的滞留580，并围绕其形成地产发展的热点区域，如滨海；如东海花园，中心花园组团好销，周边无人房可售（工程速度赶不上销售速度）；不好的年由于中心楼盘供应全部出台，热点已经放量，?CopyrightCentalineGroup,2010均有非常好的提升，导致销售呈现万，地产销售稳步上升；2000-2001420年已经完成大地产概念，在地产的概念阶段基本已经趋于成年年，市场供应量仍在99-20002000年万，99万，380400福田中心区热点；/万左右；市场供过于求（相对）的局面已经形成；年市场销售98800万，销售量熟，形成市场的热点机会微乎其微；深圳目前市场新的热点在关注香蜜湖及地铁概念；从地产的规模来看，深圳地产一直以市政建设及政府政策作为主线大道南山热点量在楼盘中好的部分非常好销，差的部分非常难销问津。深圳地产销售呈现两极分化现象，好的楼盘无楼盘无人问津；由于目前楼盘的品质380????房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|12大楼盘、5概念，华龙花园具有非常好的导品牌已经形成，对华龙花园形成市场攻击性非常强的创意，必须要超越现有的领导品牌，导品牌阵营，而且应该是香蜜湖楼盘的”?CopyrightCentalineGroup,2010创意地产“大楼盘（直接）所组成的两个区域性热点，其必须从8景观、地块、街面等卖点，将会地产概念。而言，如果要成为新的领导品牌才能形成市场新的关注点；及香蜜湖、由于深圳中心区及香蜜湖地区领、深圳地产已经进入、对华龙花园而言，未来将与其同处市场热点的是中心区；231：上述楼盘中跳出来，不仅进入地产核心领代言人判断房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|13龙华兵团3中心区兵团1?CopyrightCentalineGroup,2010香蜜湖兵团2深南路兵团南山兵团54深南路二、深圳地产兵力布局房地产智库www.fdc01.com团山兵、蔚蓝海岸Codeofthisreport|144、宝利城21、海月花园3、花园城南、锦绣花园、世纪村深南路兵团3、城市绿洲4、星海名城215、碧海云天龙华兵团?CopyrightCentalineGroup,20103、风和日丽2、中海怡翠花园1、万科四季花城6、天然居5、景煜花园2、东海二期3、香榭里花园4、翠海花园1、华龙花园香蜜湖兵团中心区兵团1、黄埔雅苑2、深业花园3、天健天骄4、嘉里花园5、城建集团各兵团主力部队房地产智库www.fdc01.com团山兵*规模优势*部分环境优势南*价格优势Codeofthisreport|15深南路兵团*地铁优势*交通优势格优势规模优势龙华兵团**价?CopyrightCentalineGroup,2010香蜜湖兵团*单体规划优秀*环境优势*高尚社区优势中心区兵团*中心区市政优势*中心区位置优势*地产商品牌优势各兵团主力核心卖点房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|16?CopyrightCentalineGroup,2010深圳地产近年的局势已经明朗化，整个市区内的地产市场形成5大兵团共同与5大兵团形成的热点区域相配合，销售也呈现出区域选择的概念，各个区市场竞争核心点目前仍集中于中心区兵团（中心区、中心区西线、中心区市场未来的竞争点将集中于香蜜湖兵团、深南路兵团；香蜜湖兵团的火力优势是环境及位置条件，特别是环境概念；香蜜湖兵团待中心区兵团基本消化后，将升为市场第一兵团，并形成市场香蜜湖兵团前期不利的影响（如价格贵、入住率低、销售业绩不好、物业???????攻击的市场竞争局面，且竞争局面在近2-3年不会发生非常大的变化；域的目标对象群的划分也非常鲜明；南线）、香蜜湖兵团、深南路兵团；的主导；管理费用高、人气较好、景观目前仍是法定图则等等）将随着时间的推移，逐步淡化；房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|17成以环境为核心的创意地产概花园应该是香蜜湖兵团的核心分庭抗争，并逐步取而代之，，华龙花园的市场热点一定要念，其需要控制香蜜湖兵团的?CopyrightCentalineGroup,2010成为市场的第一领导品牌，因而念组合，以建立品牌价值；军，并形成香蜜湖兵团代表的概市场影响力；强，且具有不断的延续性；、突出华龙花园环境的优势，并形、各兵团均有自己的核心军，华龙、华龙花园已经与第一中心区兵团312判断：房地产智库www.fdc01.com滨河路深南路云顶翠峰Codeofthisreport|18宣嘉华庭家场广共和世画意居3皇都业花园深地产华苑花园嘉里阳光天健1建集团园城祥云轩雅苑苑路新新家韵黄埔洲祥新力家园香蜜湖兵2、/4馨庭苑万科金色壹世界星河雅居加洲豪苑?CopyrightCentalineGroup,2010聚豪园南线兵力居俊景豪园新洲苑宏浩花园心区香梅路天健名苑、中/3天健天然线花园封杀丹雅园鸿荣源华龙4枫园心区西线万科温馨家园煜花园豪峰景、中二期/2力兵振业翠海东海花园心区园、中1注：香榭里花三、中心区区域主力布局房地产智库www.fdc01.comCodeofthisreport|19的销售率。40%的方式选择。”，比较黄埔雅苑与天健名苑，前者第一品质”+?CopyrightCentalineGroup,