商业街之深度剖析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，是一个城市最引人注目的写真。2wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录一初识商业街二典型案例三商业街实操3wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1一初识商业街?什么是商业街?商业街的特点、分类及发展模式4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟北京王府井香港铜锣湾广义上的商业街从广义上讲，北京广州北京路上海南京路王府井商业街、上海南京路都属于商业街，但事实上，它们都是由多个规模不同的购物中心、百货大楼、体育用品商店、娱乐、餐饮等各成都春熙路南京湖南路类商业房地产组成。5wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟全球四大商业街世界上四大顶尖名牌的“朝圣地”：纽约第五街、巴黎香榭丽舍大道、伦敦牛津街和澳大利亚悉尼皮特街，云集着众多名流和社交场所，拥有最多的顶尖名牌，如Chanel、Dior、Gucci、LV等，因而每天都吸引着大量品牌爱好者和观光客前来“朝圣”。专业的数据公司对世界上名牌汇集的商业街做了一项调查，列出了全球租金最贵的前四条商业街。纽约第五街的商铺以年租金每平方米7.4万元人民币名列第一，排名第二的是法国巴黎的香榭丽舍大道，每平方米年租金5.9万元人民币。这些街道历史悠久、名店汇集、建筑卓越。在这些街道上，不凡的气魄曾经成就出经典，无数的现代人又充盈着现代版的神话和故事。伦敦牛津街纽约第五街悉尼皮特街巴黎香榭丽舍大道6wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟什么是商业街？商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。7wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟商业街以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气，运营良好的商业街，其投资者大多数经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。8wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲！9wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟商业街的特点规模特点规划设计特点名称特点商业街规模大小不一，和沿街两侧布置商铺，单专业商业街的名称往经营的商品的类型有关。层建筑居多；商业街可往体现商业街所在的比如，经营服装的商业街以是一条街，也可以是位置和所经营的商品和经营建材的商业街其规一条主街，多条副街；类型两大要素。专业商业街会节省商模可能会有较大的差别。商业街的长度不能太长铺经营者的市场成本但商业街的规模必须体现，超过600米，消费者，例如北京三里屯酒市场需求和所经营的商品就可能产生疲劳、厌倦吧街，消费者从其适合的经营规模。如果一的感觉。一个商业街项名称就可以得到他们个商业街盲目追求规模效目到底如何进行规划设所需要的信息，便于应，那么商业街将会面临计，如何把握规划设计消费决策。市场承接力不够引发的经准则，对于开发商来讲营困境。是一个重要的问题。10wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟商业街的分类　　按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业类专业类别别专业商业街复合商业街专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。　　11www.fdc01.com房市金碟商业街的分类　　按照商业街的建筑形式，也可将商业街分为单层商业街和多层商业街。单层商业街指采取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺自然指建筑形式为多层建筑的商业街。建筑建筑形形式式单层商业街多层商业街12www.fdc01.com房市金碟商业街的分类　　另外也可以按商业街商铺的划分形式分为完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。商铺商铺划划分分纯铺面式商业街铺位铺面结合式商业街13www.fdc01.com房市金碟商业街发展模式１．综合商业街模式　　现代商业街的功能从结构上来说一般是综合化的。过去以购物为主，现在则注重提供消费者所需要的综合服务。比如，上海南京路商业街、北京王府井商业街，其综合性都比较强。王府井商业街的新东安市场，建筑面积达到２２万平方米，集购物、餐饮、娱乐、旅游、写字楼多种功能于一体。其中地下一层的“生活园地”，突出生活情调，以食品、家用电器、生活用品为主。北区的仿古街市、老店、茶社等店面，给人以回归历史的感受。中华老字号食品一条街内，特色食品荟萃，令人留连忘返。　　14www.fdc01.com房市金碟商业街发展模式２．特色商业街模式　　适应消费者个性化、多样化与差异化的要求，商业街最有竞争力的还是“特色”。1999年，上海市首次命名衡山路休闲娱乐街、威海路汽车配件街、福州路文化街、雁荡路休闲街、上海老街等１０条市级商业特色街，在中国形成比较大的冲击波。其实，多年来上海的商业街都在探索自己的经营特色，形成了以四街包括南京路　四城为中心的都市商业新格局。其中名牌商品荟萃的淮海路，最能体现上海现代商业文化商品价格相对低廉的四川路，是许多国内游客喜欢去的购物天地旅游小商品集中的西藏路，成了中外旅游购物中心，尤以销售各类特色小商品而著名，等等。15www.fdc01.com房市金碟商业街发展模式３．“扎堆”商业街模式　　“扎堆”的概念是武汉商场提出的。基本意思是规模扩张，职能扩大（形成购物中心、价格中心、信息中心、休闲中心、旅游中心），产生向心力、凝聚力、辐射力效应，达到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武汉已经有多种形式的“扎堆”商业街：一是“单体企业扎堆”，如武汉广场、世界贸易中心和武汉商场购物中心，营业面积接近２０万平方米。二是“群体企业扎堆”，如在武汉商场旁边，又有协和广场、游子乡商厦、五洲商城以及大规模的展览馆改建工程。三是“跨区企业扎堆”，如民意广场周边10平方公里范围内集中了武商、武广、利济商场、上海商城、六渡桥、王府井、佳丽广场、中心百货等１０多家大型商场及灯具、家电等小型专业市场。　16www.fdc01.com房市金碟商业街发展模式４．步行街模式　　1999年9月20日，上海南京路步行街开街。在此前后，北京、广州、武汉都建设了各具特色的步行街。它的核心是培养了人文环境，减少了交通干扰，使消费者购物时得到舒适、便利。但是，搞步行街不能“一窝蜂”。巴黎的香榭丽舍大街、奥斯曼大街和美国纽约第五大街，都不是步行街。17www.fdc01.com房市金碟商业街发展模式５．“销品茂”模式　　“销品茂”取自英文shoppingmall，俗称“带盖子的商业街”，商城中除传统的商品零售、餐饮外，还将容纳电信、邮政、美发等第三产业中服务业的一切内容，是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能于一体的大型购物中心。从1999年起，上海、武汉就开始建设“销品茂”这种新业态。据了解，在“销品茂”的故乡——美国，也才刚刚创立几年时间。毫无疑问，“销品茂”是与世界市场接轨最快速的新兴业态。18www.fdc01.com房市金碟商业街入口广场设计原则　　避免目的地路程的一览无余，更要避免可见目的地而不得不绕行。可见目的的时要遵从简捷的原则。规划的直角使用功能是不方便的。这个聚集包括购物，娱乐休闲和享受生活！　　入口广场除了应该烘托建筑的特色与气势，更应该是一个适合人们停留的、开放的，水与绿地交融的公共休憩场所。　　19www.fdc01.com房市金碟空间分析　　商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。根据调查，一般商业街的进深尺度，都控制在8－12m左右，而这又是针对两侧都是店铺的商业街，在商业建筑前约19m宽的范围内，要满足停车，行车，还有步行的功能，所以商业街前面的步行街尺度定为5m宽，又考虑到车行对人流的影响，利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。20www.fdc01.com房市金碟二典型案例?上海新天地?北京东方新天地?重庆龙湖北城天街21www.fdc01.com房市金碟上海新天地项目概况物业地址上海卢湾区太仓路181弄占地面积30000平方米建筑面积60000平方米容积率1.8开发商香港瑞安集团上海新天地于1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6开盘月全部建成，2001年9月对外营业。规划顾问本杰明?伍德（Woodand：ZapataInc.）新加坡日建设计事务所、上建筑顾问海同济大学建筑设计研究院项目投资14亿元金额22www.fdc01.com房市金碟上海新天地项目介绍区位：上海市淮海路中段南面，新天地太仓路的主入口离淮海路最繁荣的地区和地铁出入口仅170米定