南南规划定位策划书京京森森林林MMAALLLL房市金碟www.fdc01.com共共带带鸣鸣动动一一全全座座局局城城塑塑的的城城市市造造商商市市对对一一业业潮潮休休座座战战人人憩憩城城略略新新的的市市贵贵奢奢的的向向望望颠颠往往峰峰的的梦梦殿殿想想堂堂房市金碟www.fdc01.com一座城市商业的旗帜旗一座城市精神的旗帜帜一座城市仰望中的传奇房市金碟www.fdc01.com前前前前言言言言原原原原则则则则本案本案本案本案规划规划规划规划的根本原则原则原则原则，，，，是必须符合城市独有的人文气质principle1111城市人文城市人文城市人文城市人文与与与与本案区域本案区域本案区域本案区域人文人文人文人文的贯穿，，，，展现独特的展现独特的展现独特的展现独特的人人人人文气质文气质文气质文气质与历史遗存的与历史遗存的与历史遗存的与历史遗存的人文内核人文内核人文内核人文内核，，，，是区域是区域是区域是区域规规规规划划划划遵循遵循遵循遵循的的的的必然原则必然原则必然原则必然原则2222本案本案本案本案形态规划形态规划形态规划形态规划延承延承延承延承南京城市肌理南京城市肌理南京城市肌理南京城市肌理、、、、城市结构，南京城市结构，南京城市结构，南京城市结构，南京城市人文城市人文城市人文城市人文与景观风貌的有机结合与景观风貌的有机结合与景观风貌的有机结合与景观风貌的有机结合，是规划，是规划，是规划，是规划形态形态形态形态遵循遵循遵循遵循的的的的必然原则必然原则必然原则必然原则3333本案本案本案本案功能规划功能规划功能规划功能规划与与与与城市版块城市版块城市版块城市版块实现实现实现实现相互补充与相互促进相互补充与相互促进相互补充与相互促进相互补充与相互促进，，，，体现体现体现体现本案本案本案本案风貌大区风貌大区风貌大区风貌大区域域域域功能的完整与互功能的完整与互功能的完整与互功能的完整与互激，进而带动区域发展，是功能规划激，进而带动区域发展，是功能规划激，进而带动区域发展，是功能规划激，进而带动区域发展，是功能规划遵循遵循遵循遵循的的的的必然原则必然原则必然原则必然原则森林森林森林森林MMMMAAAALLLLLLLL规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书房市金碟www.fdc01.com基础解读基础解读基础解读基础解读本案本案本案本案规划规划规划规划的根本目的，目的，目的，目的，是利用规划的手段规划的手段规划的手段规划的手段，采用引导的方引导的方引导的方引导的方目的目的目的目的式式式式，通过宣传的渠道宣传的渠道宣传的渠道宣传的渠道，借助固有景观固有景观固有景观固有景观资源资源资源资源和和和和社会资源社会资源社会资源社会资源，持续持续持续持续有效有效有效有效有序有序有序有序的改变或改善城市版块的区域功能，最终提升提升提升提升整个TTTTaaaarrrrggggetetetet区域的价值价值价值价值本案价值本案价值本案价值本案价值提升提升提升提升的关键关键关键关键，在于合理利用利用利用利用或创造创造创造创造区域内核心资源核心资源核心资源核心资源通过关键关键关键关键市场研究明确明确明确明确可成立、可成长的功能组合策略策略策略策略，放大放大放大放大区域区域区域区域资源优优优优势势势势，进而确立确立确立确立本案在城市中区别于其他商业项目的具备竞争力的KKKKEEEEYYYY独特独特独特独特地位地位地位地位确立地位确立地位确立地位确立地位的要点要点要点要点，在于确立目标价值确立目标价值确立目标价值确立目标价值，正视正视正视正视区域资源在竞争要要要要点点点点中的优劣优劣优劣优劣，遵循遵循遵循遵循市场的需求与规律需求与规律需求与规律需求与规律，以及客观客观客观客观、严谨严谨严谨严谨、务实务实务实务实PPPPOOOOIIIINNNNTTTT与创新创新创新创新的科学态度科学态度科学态度科学态度森林森林森林森林MMMMAAAALLLLLLLL规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书房市金碟www.fdc01.com前前前前言言言言问问问问题题题题南京森林南京森林南京森林南京森林MMMMAAAALLLLLLLL，规划的成功，在于，规划的成功，在于，规划的成功，在于，规划的成功，在于必须必须必须必须有效解决以下几个问题有效解决以下几个问题有效解决以下几个问题有效解决以下几个问题qqqquuuuestiestiestiestioooonnnn战略体系战略体系战略体系战略体系区位认知区位认知区位认知区位认知资源认知资源认知资源认知资源认知定位及功能定位及功能定位及功能定位及功能实现体系实现体系实现体系实现体系投入规模投入规模投入规模投入规模Q1是优先实现商业价值，还是优先实现土地价值？决定规划策略是以商业引入带动项目成熟，还是先商业形象确立拉升土地价值Q2区位在城市中的地位与价值如何？是什么限制了价值的实现？区位有怎样的潜力？战略体系的建立基础，是区位价值目标的确立基础，是策略制定的前提要素Q3森林MALL有什么资源和机会值得借用？旅游度假资源是否能够借用以提升地区价值？战略体系的决定因素，是决定定位及功能的前提要素，是规划制定的重要条件Q4怎样的定位策略可以实现地区价值的提升？怎样的功能配置能实现定位与目标体系？这是区域规划成果的直接决定因素Q5什么时间，什么次序，推出怎样的产品与功能？怎样有效提升区域的预期价值？这决定区域规划是否能够合理有效的利用社会资源，将规划价值转化为可见价值Q6期望在多长时间，多大投入，促进规划实现？不同的投入，决定了区域规划何时实现，能否实现森林森林森林森林MMMMAAAALLLLLLLL规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书房市金碟www.fdc01.com目目目目录录录录基础解读定位分析规划原则区域规划经济测算森林森林森林森林MMMMAAAALLLLLLLL规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书房市金碟www.fdc01.com基础解读1111本案当前为主城边缘高档景观居住聚集区基础解读基础解读基础解读基础解读要本案具备成为一级土地区域的潜力，但由于本案体量有2222限，并不具备排他性区位解读区位解读点3333区域现有商业功能不足，价值进入边际效应，是地区价值徘徊不前的两大主要原因资源解读商业带动高端目的消费，以点带面，是区域价值的最优4444提升路径战略体系森林森林森林森林MMMMAAAALLLLLLLL规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书房市金碟www.fdc01.com基础解读基础解读基础解读基础解读区位解读区位解读区位解读区位解读本案在南京市处于何种地位?现状展望研究判断森林森林森林森林MMMMAAAALLLLLLLL规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书房市金碟www.fdc01.com基础解读基础解读基础解读基础解读区位解读区位解读区位解读区位解读现现现现状状状状本案所在区域为主城边缘，受惠于城市稀缺资源-紫金山旅游度假风景板块板块板块板块区，汇聚了城市最广大的高端居住区，极具唯一性，中山陵区域素有“南京后花园，城市贵族领地”美誉。区区区区交通优势交通优势交通优势交通优势区域内交通网络发达，紧邻沪宁高速、沪杭高速。区域内拥有近20余条域域域域公交线路，地铁2号线10分钟接驳新街口特特特特征征征征成熟居住氛围成熟居住氛围成熟居住氛围成熟居住氛围区域内常住人口近10万人，有中、小学有5所，大专院校3所、科研单位3科研院校密集科研院校密集科研院校密集科研院校密集个，在校师生近10万余人，片区辐射人口逾20万。旅游度假经济旅游度假经济旅游度假经济旅游度假经济中山陵风景景区，年接待游客量600万人次，庞大的旅游度假人群，若充分利用，将为区域带来良好的商业效应森林森林森林森林MMMMAAAALLLLLLLL规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书房市金碟www.fdc01.com基础解读基础解读基础解读基础解读区位解读区位解读区位解读区位解读现现现现状状状状整体环境整体环境整体环境整体环境区域内尽管有大量的高档住宅区，但仍有大量的老小区，区区区区有待提升有待提升有待提升有待提升整体居住环境参差不齐域域域域特特特特征征征征大型商业大型商业大型商业大型商业区域内固定人口与流动人口逾20万，但却没有成熟的商业配套，缺乏有规划的综合商业体，本案的建设在区域内具配套匮乏配套匮乏配套匮乏配套匮乏备可实现意义。森林森林森林森林MMMMAAAALLLLLLLL规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书规划定位策划书房市金碟www.fdc01.com基础解读基础解读基础解读基础解读区位解读区位解读区位解读区位解读现现现现状状状状?卫岗商业聚合区卫岗商业聚合区卫岗商业聚合区卫岗商业聚合区周边商业市场简述周边商业市场简述周边商业市场简述周边商业市场简述距离本项目较近的商业聚合区主要是以童卫路商业街、君临紫金社区商业、卫岗奶业集团临街商业为主要组成的卫岗商业聚合区。该聚合区东至童卫路6号，西至下马坊地铁2号线出口。?背景：该区域为南京中山门外最早自发形成的商业聚合区。早年主力依托南京农业大学、卫岗集团、南京航空航天大学教工宿舍区形成的社区配套商业。2005年后随着中住君临紫金、地铁二号线的修建，建筑形式逐步提档升级，目前是东郊板块最具人气的商业聚合区。?业态构成：主要以配套类商业为区域的主力业态，包括：超市、餐饮、小型零售、银行网点、电信网点、网吧、洗浴等。?租金水平：因区域形成年代较长且各业主方的不同，租金水平有较大的起伏。租赁单价自2元到26元不等。主