山东茂昌世纪投资有限公司商业步行街策划与经营创新来源：作者：杨宝民杨荣元等上传时间：2005-05-27作者简介，杨宝民商业房地产策划工作室总策划师，曾任茂业（集团）百货副总经理，解放军测绘学院博士生论文指导老师，知识型房地产职业经理人，从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划，２０００年组成商业步行街与ＭＡＬＬ策划课题组。罗展帆，深圳城建设计公司（甲级）设计师，国家一级注册建筑师。杨荣元，深圳亨通达物业管理顾问有限公司董事长，原深圳住宅局局长，深圳物业管理协会名誉会长。已经完成的商业策划案例：１．沿海武汉商业城总体策划与企业发展战略咨询，项目投资规模４亿元，位于武汉最繁华地段—汉正街。２．深圳万众城服装市场、万众城家居广场客户营销活动总策划３．抚顺恒昌商厦公司总体定位策划，治理机制设计咨询４．华强北大型购物中心---东方时代广场正在策划10万平方米的MALL购物中心与商业步行街。对外承接商业步行街与大型购物中心（ＭＡＬＬ）市场调查与策划，物业管理项目,２万平方米商场收费２０万元起，５万平方米以上的商业步行街与ＭＡＬＬ项目市场调查与可行性研究收费４０万元起，１０万平方米以上购物中心项目收费５０万元起。本文已经发表在中国房地产报、中国搜房网等重要媒体。电子邮件：hcy71420@szonline.net电话：8374189013823509154地址：深圳群星广场A座2301室一、商业步行街的发展特点1.商业步行街的发展历程商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业街发展落后于法国等西方国家。从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。第四个时期，大型商业街的出现。第五个时期，是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期是六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期，商业步行街增加shoppingmall购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。2．商业步行街对城市发展的影响与作用(1).商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。(2)重振原有商业中心，带动城市新一轮发展(3)塑造新的城市中心，没有大型商业步行街，新城区就无法形成城市的中心。上海徐家汇的开发改造非常成功，拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心，并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形的商业区，其实质是一条地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动，楼价从3000元上升到8000元，迅速成为新城区。(4)步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。(5)强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局(6)步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。3.国际一流商业步行街的发展特点国际一流的商业步行街具有特征：1、硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。2、它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。3、商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。4、世界著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。共26页，第1页山东茂昌世纪投资有限公司法国巴黎的香榭丽舍大街就是国际一流的商业大街,它的发展印证了上述特征，香榭丽舍大街建于1670年，西起戴高乐星形广场的凯旋门，东至矩形协和广场，街道全长1800米，宽120米，中间车行道可并行10辆汽车。爱丽舍大街是法国最繁华的街道，是法国繁荣富裕的象征。这条大街将巴黎所有的名胜古迹，如东边的波旁宫、卢浮宫、市政大厦、巴士底狱广场和西边的凯旋门，联系在一起了。大街的改造工程是于1991年5月正式开始的，整个工程耗资达2.4亿法郎,改造后增加了地下停车位，交通更加方便。图1香榭丽舍大街入口—凯旋门香榭丽舍大街是巴黎之魂，大街的东半部分是700米长的林荫大道，两侧绿树成行，郁郁葱葱，如诗如画。成群结队的飞鸽在草坪中悠然散步，是闹市中不可多得的是一块清幽之处。爱丽舍大街西段长约1180米，是商家云集之地，不太长的街道两旁布满了法国和世界各地的大公司、大银行、航空公司、电影院、高档商店和餐馆。在这条街上，仅电影院和电影发行公司就有50多家，著名的有“高蒙”、“巴黎”、“乔治五世”等。这里每天都有法国和世界的最新影片上映。这里报刊杂志社众多，《巴黎竞赛画报》、《她》、《致敬》、《联盟》、《雷次》等30多家在这里落户安家。世界各大公司争相把这里作为向世界展示自己实力的窗口。“雷诺”、“白茹”、“雪铁龙”、“奔驰”、“菲亚特”等欧洲名牌汽车公司在这里设立汽车展销大厅；日本的“索尼”、“精工”等名牌公司在此开设专卖店；法航、俄航等众多航空公司在这里开设了售票处；高档的时装店、皮鞋店、首饰店、箱包店、香水店鳞次栉比；夜总会、歌舞厅、咖啡屋星罗棋布；巴黎三大夜总会之一的“丽多”就设在这里。这一切加上凯旋门和协和广场吸引了各国的游客。“流浪音乐家”、“街头画家”、“街头艺人”，也为这条大街增添了异样的情调。图2法国香榭丽舍大街二、国内商业步行街的发展水平与存在问题国内商业步行街道发展经历三个阶段1.第一阶段：加强交通管理，吸引顾客共26页，第2页山东茂昌世纪投资有限公司2.第二阶段：体现对步行者的关怀3.第三阶段：成为社区活动中心国内商业步行街道大部分是原先基础良好的商业街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。由于先天不足，后天改造水平有限，国内商业步行街普遍存在如下问题：1、经营序列矛盾。2、商业利润下滑。3、商业功能单一，文化休闲功能不强。4、空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。5、交通系统滞后，内外部交通组织不畅。北方步行街以北京王府井为代表，不断进行升级与完善，2002年5月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的目标和措施。为适应经济全球化和科技的高速发展，以及电子商务的普及应用，王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。－－完善功能。从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。－－调整结构。将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整，商业占３０－３５％，餐饮企业占２０－２５％，休闲、娱乐、酒店、服务等占３０－４０％。－－提升档次。王府井要融入世界经济大潮中，引进跨国公司、世界知名品牌，国际管理集团，使王府井成为引领时尚潮流展示世界名品的舞台。－－营造环境。贯彻“以人为本”的原则，综合运用多种手段，创造轻松舒适的步行街购物氛围，构建体现“人文关怀”的城市景观与生态环境。－－加快发展数字王府井。建设与互联网相通的电子触摸屏、自动化停车诱导系统、现代化自动停车场，将王府井与世界紧紧相连。深圳步行街的发展独具特点，深圳第一商圈是东门，东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。由于多能东门缺乏统一规划，各自为政违法建筑不少，农民房建设杂乱无序，交通拥挤，导致东门形象不佳。东门商业步行街是在东门老街的基础上逐步发展而来。1998年,深圳市东门步行街改造工程正式启动,1999年10月1日完工。东门步行街改造工程进展顺利，市、区政府共投资3.76亿元，完成了一期工程，江泽民总书记等党和国家领导人亲临东门视察，给予了较高的评价。图3深圳东门步行街东门步行街改造措施：1、改造交通设施，设置步行通道，禁止机动车辆通行，交通改造分两期，一期主要包括风貌街、老街广场、解放路等16条市政道路的改造，改造范围内各街道沿街立面以及公共照明工程、引导标识系统、街头小景建设等。二期工程主要包括公交换乘中心、步行街天棚等，二期改造投资1.64亿元，已于2000年完成。共26页，第3页山东茂昌世纪投资有限公司图4东门步行街导示系统图5改造后公共汽车站及园林景观2、拆除违法建筑，改造部分建筑设施拆除了影响施工进程的各类违法建筑群，共14500平方米，解放路改造完成地下管网施工；改造总面积达14500平方米的风貌街3、核心百货带动步行街繁荣，业态不断调整趋于合理东门两个主要百货是茂业百货与太阳广场。图6茂业百货图7太阳广场茂业百货位于东门核心地段，东门中路的公共汽车站就在附近。茂业百货于1996年开业，是主力百货商，总建共26页，第4页山东茂昌世纪投资有限公司筑面积近4万平方米，主要经营中低档百货商品，声誉显著，年销售额8亿元左右，利润1亿元。太阳百货使后期之秀，位于东门步行街中心，基础设施比较先进，拥有电影院等现代购物中心设施，目前年销售额4亿元左右。图8电子游戏厅图9东门旋风演艺中心图10超市等不同业态在东门各得其所4．注重文化设施建设东门老街的标志性主题雕塑是分布于三个广场入口处的青铜大钟，分别代表1992年、1997年和未来时代，钟上铭刻相关文字，周围各设一组真人大小的青铜人物雕像，表现与1992年、1997年相关的生活场景。图11