过程是痛苦的，结果是美好的——房企转型商业地产之路www.fdc01.com房地产智库壹、为什么要转型核心贰、转型中的问题内叁、转型的模式借鉴容肆、国内房企转型分析及建议www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库壹、为什么要转型贰、转型中的问题叁、转型的模式借鉴肆、国内房企转型分析及建议www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大量房企转型商业地产2011年继续加大持有型物业到2012年商业地产方面的投的储备，陆续推出养老物业、资要占总投资额的数酒店及商业配套等多种物业类30%，型的商业目，住宅占比并持有部分核心据80%，地段的高品质物业持有型物业占比20%2010年销售排名TOP30万科大保利的房地产企业中除金科实金地话中粮中粮集团将再投资业、首开股份2家房企之700外，其余房企大都从08年2011年在商业地产的亿元在全国建设20多或更早些时候开始转型进20转投资规模预计为亿元个军商业地产，商业的规模，初步定为大悦城，建筑面积达30%型左右800万平方米，未来商业地产部分在其整体布局比例将提升至20%以上www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库转型背景外因国内产业结构变化6050403020100246802468024680888899999000001999999999000000111111111222222国内生产总值构成:第一产业国内生产总值构成:第二产业国内生产总值构成:第三产业一个国家的住宅需求量是根据人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的；而办公与商业则是根据第一、第二产业向第三产业转移的速度决定的。中国目前一二产业比例减小而三产业比例增加，这种产业结构变化将给商业地产发展带来契机www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库转型背景外因部分城市加大商业地块出让700%600%500%400%300%200%100%0%深圳上海广州杭州青岛北京沈阳合肥-100%10年相比06年住宅地块成交变化10年相比06年商业地块成交变化随着地方政府在城市规划建设的不断完善和发展思路的转变，摈弃了之前一味的以住宅开发为主体的模式，逐步采用城市综合体来实现城市化发展。政府不再简单的推出纯住宅地块，为提升土地价值，商业地块面积及比例都在增加www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库转型背景政策对住宅市场的打压，而对商业地产影响较小外因《关于调整《关于促进房地《关于坚决遏制《关于进一步房地产交易环节产市场平稳健康部分城市房价过快做好房地产市场调契税个人所得税优惠发展的通知》上涨的通知》控工作的通知》政策的通知》1.10国十一条4.17国十条9.29国五条1.26新国八条金融机构对已利用贷确立贷款购买第二套住各商业银行暂停发放居民限购全面推广，同时对款购买住房、又申请房的家庭，首付款比例不家庭购买第三套及以上住贷款购买第二套住房的购买第二套(含)以上得低于50%，贷款利率房贷款；对贷款购买商品家庭，首付款比例不低住房的家庭(包括借款不得低于基准利率的1.1住房，首付款比例调整到于60%，贷款利率不人、配偶及未成年子倍；对贷款购买第三套及30％及以上。2010年低于基准利率的1.1倍女)，贷款首付款比例以上住房的，大幅度提高10月1日起，个人购买不得低于40%首付款比例和利率水平首套普通住房契税将下调www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库转型背景自身战略定位而转型内因单一住宅复合地产政府出于提升城市品质、促进城市发展，“商业+住宅”或“产业+住宅”的复合型土地出让将成为未来土地出让的趋势，这也将使得开发商从战略角度考虑转型商业地产www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库转型背景内因70大中城市各房价同比增速居住用地与商业用地价格同比增速从企业角度判断，单一的住宅开发已被市场证明将面临巨大风险。近几年无论是房价还是土地价格，住宅地产市场都比商业地产市场波动要打，更多企业为平衡风险，开始步入多元化业态经营。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库小结尽管众多房企在摒弃了单一的住宅开发，尝试向商业地产转型，但是，经房改之后10余年的发展，商品住宅市场化程度已很高，积累了相当的经验，同时相比于住宅开发的简单可操作性，商业地产现在还处于摸索阶段，其实多数房企是由于各种原因被动转型的，并未真正做好转型的准备www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库壹、为什么要转型贰、转型中的问题叁、转型的模式借鉴肆、国内房企转型分析及建议www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库转型中的问题定位战略举措型被动选择型代表房企：金地代表房企：万科公司做商业，更多是为了配合拿地或者公司希望商业地产能够成为满足用地规划，做商业是为住宅服务的未来业务的支柱如果做商业地产是战略，那就应该树品牌如果做商业地产只是战术，那就要坚持、做综合体、做影响力，持有一定比例的做社区商业的定位，立足于满足项目和商业物业周边的饮食、便利、休闲等生活需求，规模不能太大，持有和出售可以更灵活为将要发展的商业地产定位，是转型企业经常碰到的问题，这实际上是要做什么的问题www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库转型中的问题资金1慢资金回流快产住产商宅业地地2低财务杠杆高做商业地产与做住宅最本质的区别就在于现金回流方式的不同。从目前来看，由于没有下游资本市场的支持，国内绝大多数商业地产在变现这一环节出现了断裂，而开发商都是高杠杆经营，一旦出现资金大量沉淀到不动产上的情况，就会对整个公司的现金流构成压力。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库转型中的问题开发运营倒置的开发顺序我国住宅开发商背景的企业在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地——规划、设计——施工——贷款——销售——营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。国际成熟商业地产开发的基本流程项目选择融资土地获取项目规划项目设计项目招商项目施工开业经营目前中国商业地产开发的基本流程获取土地项目设计项目施工项目贷款项目销售/招商开业经营www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库转型时需两个转变角色转变开发商运营商住宅地产其升值空间商业地产的核心是更多的是与城市的发“运营”，商业地产建成展，与市场环境有关。后如果不去运营它或者拿地—开发—销售模式基本上是运营失败，其价值就等现在所有开发商的特点，项目自于零。所以，运营是从商业地产销售完毕后自行结束规划的开始直到商业地产开业后的未来。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库转型时需几个转变财务策略转变积极冒进保守稳健从资金运作的角度讲商业地产由于资金回流，对于住宅地产，销周期长，速度慢，需要很长售便是资金回笼的开始一段时间的培养才能将商业，用销售带动项目的后续开发经营做好，由于与住宅地产的经营模式是目前很多开发商的做法，往往不同，导致其财务策略上需要保守稳健自有资金占比少，更多的是靠借债开发。的策略在财务策略上就显得积极冒进www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库壹、为什么要转型贰、转型中的问题叁、转型的模式借鉴肆、国内房企转型分析及建议www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库转型模式比较香通过“以售养租”和“以租养售”的内部两种模式各有优劣港：香港模式下地产现金流平衡来实现租售并举，强调重资产下公司的转型周期长模、转型门槛高，但式的内部资金平衡。典型企业：新鸿基转型完成后企业抗风险能力显著提升；而新加坡模式下新地产公司转型周期新借助REITS、私募基金等地产金融平台来短、转型风险低，加但对外部金融环境加坡完成租售并举，强调轻资产下的外部资金平衡坡的要求较高，转型模典型企业：嘉德地产完成后开发收益仍模式占主导地位式www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库转型模式选择香港模式新加坡模式香港模式目标拥有资产、获取租金来实现多元新加坡模式强调PE加REITS模式，获取管理化经营，提高企业整体抗冲击能力。但是对内部现金流费收益同时也分享投资收益，由于有了外部基金平台，平衡高度的依赖决定了沿香港模式转型的企业，首先自所以转型风险被降低，转型时间一般缩短5—10年。身规模要有足够水平，开发物业每年提供充足的自有现但是这种转型对外部金融环境提出更高的要求。金流支持扩展。第二转型期风险比较高，第三需要时间比较长，可能需要10—20年时间。内地房企可借鉴的模式06-10年，国内贷款与个人按揭贷款一直占房企开发资金来源的30%左右，而非银行金融机构贷款只占总资金的5%，国内金融行业发展还远不及发达国家，主要还是以间接融资为主，结合我国目前的具体情况，国内房企转型适合参考香港模式。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库新鸿基转型之路租售并举平衡期，通过现金流的转型过程均衡配置实现物业结构和收益结构1992-至今均衡第四阶段集中转型期，开发物业零增长集中拓展投资物业1988-1991第三阶段租售并举的转型前期，以开发物业1977-1987为主，以20%的金融资源尝试性参与投资物业第二阶段专注于销售物业的开发1963-1976第一阶段www.fdc01.comw