眉山市华陆·世纪景城三期余货营销对策建议-地产文库

眉山市华陆·世纪景城三期余货营销对策建议

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华陆·世纪景城三期余货营销对策建议整合推广部2012-5-3一、剩余产品分析二、项目优劣势分析三、营销策略建议四、推广形式分析近三个月来访来电成交数据2月份来访：131组；来电：22组；成交：8套；3月份来访：154组；来电：44组；成交：9套；4月份来访：214组；来电：60组；成交：24套；分析：由上数据显示得知，自2012年春节以后每月客户来电来访呈上升趋势，成交量也随之上浮；想必5月以后眉山市场将逐步回暖；楼市冬天估计也不在那么严寒。剩余房源分析楼栋/余20号楼21号楼23号楼28号楼货余货户型114-118104-10985-123132-135余货套数11918937余货总套数：228套余货总面积：24700㎡余货均价：4000元/㎡余货总价格：9880万分析：三期剩余房源主要集中在21、23、28号楼，户型均在100㎡以上，三房居多，但大多都不看公园，且位置优势不佳；总价较高，接受群体有限；所以，此阶段该项目的客户群体基本锁定在中高端收入人群，而大部分青年首次置业客户便于我们擦肩而过；那么目前剩余房源的客户群体应该定位在二次及以上置业者，这部分人群大多注重该项目的环境（内外）及项目品质；改善性住房居多，对高总价户型抗拒力小；一、剩余产品分析二、项目优劣势分析三、营销策略建议四、推广形式分析（一）劣势?朝向不好。东西朝向，日照时间长。?在项目中的位置不好。如采光、通风均有不便；（但这也是所有电梯公寓的问题）?户型问题：单卫，客厅无阳台，饭厅位置偏小，赠送空间采光较差，剩余户型面积偏大，总价偏高，?很单纯地被某些人（亲人/朋友）指为方位不好；（二）优势?地段优势，眉山市政新区核心区域，?环境优势，零距离158亩诗书城公园，小区绿化环境好?实力品牌开发商、国家一级建筑单位?周边配套完善，学校、菜市、交通、政务服务、医疗、休闲、购物?物业服务，物管费用相对较低，服务态度佳一、剩余产品分析二、项目优劣势分析三、营销策略建议四、推广形式分析（一）策略方面1.人脉营销①找准目标客户进行重点打击一般来说购买汽车的客户均属具有一定消费能力群体，我们可以与汽车商合作，从中寻求有力的突破点，从而挖掘资源。②“一带一”销售如有老客户介绍新客户过来，老客户送现金，新客户反点，2.“特价房”策略在尾房中选数套“位置最不理想”或“总价最低”的房子做“特价处理”，利用广告吸引客户到现场，然后由置业顾问引导该客户购置其它未作“特价处理”的房源。3.“销控板”策略目的：让客户看到同层、同朝向、同户型的房源已经售出，剩余房源问题当然也不大，没卖出只不过因为其为“保留房源”。4.“制造氛围”利用二期交房业主蜂拥而至过来看房，让售房部充满人气，制造“热销不愁卖”的氛围。5.“诱惑性”销售主要体现在广告策略上，不管是住房还是商铺，坚持走“投资”路线或“增值型物业”路线。6.“隐性降价”送契税，送物业管理费，团购风暴，送室内绿化盆栽/大礼等。7.“巧借地理优势”1、借政务服务中心人气，在门口设置专人派发DM及展板摆放。2、营销中心导视牌设置；解决客户来电找不到售房部具体位置的问题（二）销售终端方面态度第一，立场坚定①尾盘并不代表房子不好；而是，最后一期开发的房源，是项目的精华。而且尾盘是准现房，可以实地观看户型、环境、质量；这相对期房而言会减少许多的顾虑。②统一口径，销售人员坚定立场；我们的房子是好房子，在地理位置优于周边所有楼盘，是眉山新区的市政核心地段；我们的户型设计非常舒适，并且价格合理，具有极大的投资升值空间。一、剩余产品分析二、项目优劣势分析三、营销策略建议四、推广形式采用推广主题华陆·世纪景城---鸟瞰158亩诗书城公园85-99㎡阔景三房3680/平米起购房另有多重豪礼相送推广媒介网络：新浪眉山频道、眉山人网两家主楼网络平台；费用：2万元短信：5万条（针对业主及来访客户）；费用：0.25万元城区展板：雕像、东坡湖广场；费用：1万元楼体喷绘：21号楼巨型喷绘；费用：0.5万元报纸广告：日报价格过高，建议投放周/月刊类小报；费用：2万围墙喷绘：眉州大道工地拐角处；费用：0.3万元售楼部包装：展板、氛围；费用：0.2万元业主活动：园林开放、业主抽奖等；费用：2万元不可预计费用：0.75万元总费用：9万元THANKS！

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99雨爱贡献于2014/4/16

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眉山市,华陆·世纪景城,余货营销,对策建议,营销策略

内容摘要：所以，此阶段该项目的客户群体基本锁定在中高端收入人群，而大部分青年首次置业客户便于我们擦肩而过；那么目前剩余房源的客户群体应该定位在二次及以上置业者，这部分人群大多注重该项目的环境（内外）及项目品质；改善性住房居多，对高总价户型抗拒力小；

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