万科品类研究工作分解第一阶段研究前准备1、熟悉万科品类概念、划分参见《品类描述》2、房地产市场分区划分参见《S1-市场分区》3、房地产项目识别参见《S2-项目明细》1)列出2006年销售10套以上的住宅项目2)对以上项目按片区编码划分第二阶段数据梳理1、市场供需数据统计参见《S3-供需数据》2、项目品类判别参见《S4-品类判别》第三阶段片区市场分析1、片区项目统计参见《S5-片区统计》2、片区典型项目参见《S6-典型项目》第四阶段片区客户研究1、片区典型项目客户调研编制客户地图2、片区客户细分参见《S7-客户细分》第五阶段片区品类描述待定第六阶段片区品类变化预测待定主力细分客户构成产品产品核心价值品类土地属性客户选择客户细分系列价值家庭生命年龄购买产品产品产品核心价比例（支付能力主力户型排序周期（居住））动因类型编号值点1)地块商务属性高,周边写字单房（25—35平米）楼密集，交通高度发达，享※※商务人士※投资一房（35－45平米）高层※受市中心级别配套注重工作便利G12)地块可能有不利因素影响,关注产品服商务服务，如交通噪音干扰大以及周务及品质（商务住宅）边人群复杂的情况大户型：（有高端倾向3)商业价值高顶级商务人）※※※投资高层※4）居住价值一般士二房（160-170平米）三房（180-200平米）金色便捷的城市小高层110%孩子三代35－45岁改善四房（180—220平米）※大家庭生活(城市住宅)生活高层小高层1)周边配套完善，交通便捷240%后小太阳40-45岁改善三房（150－180平米）※功能完善追求居住改善G2高层，通常较为安静和品质小高层（城市改善）2)适宜居住340%小太阳35-39岁改善三房（150－180平米）※凸显主人功能高层小高层410%中年之家45-50岁空巢二房（100－120平米）※凸显自我功能高层一房（30－50平米）1）要求公共交通密集，站点185%青年之家25－35岁首次二房（65－80平高层※功能紧凑G3在步行距离内低总价优势米）2）周边有较完善的生活配套（城市栖居）3）居住价值一般215%青年持家25－30岁首次二房（65－80平米）高层※功能紧凑四房（150－190平米）情景洋房110%孩子三代35－45岁改善※享受功能四房（200—240平米）TownHouse三房（130－150平米）情景洋房※220%后小太阳40－45岁改善情趣功能三房（180—200平米）TownHouse※城花1）交通便捷，可快速到达；舒适居住C离城市成熟区域比较近三房（130－150平米）情景洋房※(城郊住宅)追求舒适居住2）相对市中心居住密度低330%小太阳35－39岁改善炫耀展示（第一居所）（城郊改善）3）地块所在区域居住氛围良三房（180—200平米）TownHouse※好（水质、空气质量好）45%中年之家45-50岁空巢二房（90－100平米）※凸显自我功能多层55%青年持家30-35岁改善三房（110－130平米）※注重父母小高层630%小小太阳30-35岁改善三房（110－130平米）※功能合理※50%青年之家25－35岁首次二房（75－85平米）※功能实用1）距离目标客户原有居住（工作）地点较远※20%小小太阳25-30岁首次二房（75－85平米）※功能实用2）交通不便利，公交线路缺多层T1乏或基本没有价格务实※10%青年持家25－30岁首次三房（90－110平米）小高层※功能实用低价格3）项目周边通常无配套，依高层（郊区栖居）赖小区内部解决四季4）地块条件通常只有三通（※10%孩子三代25-30岁首次三房（90－110平米）※功能实用(郊区住宅)水电路）※10%老年一代45岁以上空巢二房（75－85平米）※功能实用舒适居住1）有自然资源T22）距离城市较远,但有快速150%孩子三代35－45岁空巢三房（200—240平米）TownHouse※资源拥有（第二居所）道路可达——考虑父母养老（郊区享受）3）没有完善生活配套,但地一房两房（50-90平米块周边可能有休闲配套(或有250%后小太阳35－45岁改善情景多层※资源拥有或休闲条件可做到)）位于城市稀缺地段或占有城TOP1※资源占有占有稀缺资销售价格在市市的稀缺景观资源高档区均价2倍以——————高——————源上TOP2位于郊区,占有稀缺景观资源※资源占有XX市房地产市场分区表片区编码片区名称片区四至XX市房地产市场分区图市房地产市场分区表片区描述市房地产市场分区图2006年项目汇总表项目总数备案项目总数备案总套数全市情况销售10套以上2006年项目明细表项目名称片区编码片区名称备案项目名称备案套数开发商项目地址XX市2006年住宅用地供需情况表土地名称片区编码占地面积容积率建筑密度挂牌价成交价单价XX市2006年住宅项目供需情况表供应成交项目名称片区编码楼层数产品形式套型面积总套数套数楼面地价中标企业公告号成交面积金额单价项目品类判别表楼盘名称品类区域片区环线位置开盘日期销售价格项目品类判别表客户描述XX市XX片区2006年市场情况G1G2G3CT1T2品类供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交套数面积成交金额成交单价TOP1TOP2供应成交供应成交片区编码品类客户细分比例商务人士G1顶级商务人士孩子三代后小太阳G2小太阳中年之家青年之家G3青年持家孩子三代后小太阳C小太阳XX中年之家青年持家小小太阳青年之家小小太阳T1青年持家孩子三代老年一代孩子三代T2后小太阳TOP1TOP2——