GemdaleGemdaleCorporationCorporationginiv科科学学筑家筑家LfoecniecSehT金地中心安装工程成本控制北京公司成本管理部迟翔GemdaleCorporation主要内容一、项目概述及总成本构成二、建安工程费用对比分析三、金地中心机电工程成本概括分析四、机电系统详述及对比分析GemdaleCorporation一、概述及总成本分析总建筑面积：151342M2B塔/27层61810M2A塔/35层37990M2地下室3层37992M2裙房/3层11962M2GemdaleCorporation一、概述及总成本分析?2、总成本分析：?金地中心写字楼总投资11.89亿：GemdaleCorporation一、概述及总成本分析3、写字楼与住宅总成本的差异：59.58%60.00%51.25%50.00%45.67%40.00%36.32%写字楼30.00%住宅楼20.00%10.00%4.10%3.09%0.00%土地费用单体建安其他GemdaleCorporation二、建安工程费用对比分析单位：元/M240003844.3435003324.14300025002078.95200015001116.2110005000机电总投资写字楼住宅楼土建总投资GemdaleCorporation二、建安单体工程费用对比分析1、总体分析：写字楼的单体建安工程费比住宅楼提高了约1/3写字楼机电占35%，土建占65%（1：2）住宅楼分别为机电25%和土建75%（1；3）2、基础设施费用单方造价中心为220元/平米，花园为206元/平米。基本相当，写字楼配电室费用成本较高，但花园住宅楼室外燃气费用有280多万，两者抵消，总成本相差不大。3、环境部分写字楼偏高主要是因为写字楼需要做泛光照明，而住宅楼则没有此部分费用。GemdaleCorporation二、建安单体工程费用对比分析4、配套设施：住宅楼造价高，这主要是因为住宅楼配备会所，其他与写字楼类似，所以造成配套设施单方偏高。5、建筑单体成本：此部分写字楼部分比住宅楼高1597.26元/M2。整个写字楼增加的主要投资都在这里。其中土建工程单方提高686.57元/M2，成本提高30%，机电工程成本提高910.03元/M2，成本翻了一翻还多。下面我来对机电系统做一下详细的分析，找出差别的关键部位。GemdaleCorporation三、金地中心机电工程成本概括分析1000902.35800632.45写字楼600住宅楼400314.36294.31203.11218.552000给排水工程空调工程电气工程GemdaleCorporation三、金地中心机电工程成本概括分析从机电的整体来看，写字楼的机电投资主要集中在空调和电气专业，占80%，而住宅则主要投资在水电专业，占75%。给排水专业单方降低111元/M2（扣除洁具后是40.16元/M2），主要是因为写字楼，卫生间、厨房的数量相对减少造成的；空调工程的单方工程造价大幅度提高，提高了414元/M2，主要是因为写字楼用了VAV空调系统风机盘管加新风系统，电气工程写字楼也大幅度提高，单方提高608元/M2，主要是电梯档次的提高和弱电系统的投资。GemdaleCorporation四、机电系统详述及对比分析一、）给排水专业：金地中心的给排水专业系统主要包括：1、给水系统：管材为塑钢管。（住宅支管为PP-R管）2、热水系统采用分散就地加热方式供应，管材为PP-R管。3、中水系统只在18层以下回用。为热浸镀锌钢管。4、排水系统管材为柔性排水铸铁管。压力排水管为焊接钢管。5、雨水系统：内排水系统，接入室外雨水管道。为热浸镀锌钢管。主要在总包工程范围内。GemdaleCorporation四、机电系统详述及对比分析6、消防系统：管材：热浸镀锌钢管。?住宅楼、写字楼造价对比：MicrosoftExcel工作表分析：写字楼地上部分整个办公区遍布消火栓及喷淋系统，而住宅楼地上部分仅在楼梯间部分有几个消火栓和喷淋头，所以写字楼地上消防系统比住宅楼高2倍还要多。GemdaleCorporation四、机电系统详述及对比分析MicrosoftExcel工作表7、燃气工程：住宅楼的燃气工程室内单方有借鉴意义，室外收费与项目的地理位置及政府垄断程度，收费额差别比较大。本人个人认为，住宅楼燃气工程按户数折算每户的造价更合理一些。金地国际花园的燃气费用为6181元/户，扣除集资费后为2380元/户。GemdaleCorporation四、机电系统详述及对比分析二、）空调系统：1、系统介绍：A楼选用标准的VAV变风量空调系统，B楼采用风机盘管加新风系统。群房商业餐饮部分采用风机盘管加新风。地下室主要是送、排风系统。GemdaleCorporation四、机电系统详述及对比分析500MicrosoftExcel400工作表22730012391设备200安装233240108100212830VAV空调FP加新风地下通风户式空调GemdaleCorporation四、机电系统详述及对比分析3、空调工程施工招标：A：工程范围的考虑：1）通风工程由总承包商施工。2）裙房大堂和B塔大堂地板采暖由专业分包施工3）地下二层热交换站由专业分包施工4）厨房通风由工程专业分包安装。5）办公区风口由空调分包施工。6）裙房商业大堂全空气系统送风口和回风口由装修公司提供和安装，风口与风管的连接由空调分包实施。GemdaleCorporation四、机电系统详述及对比分析B：材料设备分判原则：MicrosoftExcel工作表1）甲购材料的考虑；2）甲方指定品牌乙购的材料；3）乙方采购的材料设备；C：招标时的注意事项：1）吊顶回风口：2）装饰风口：GemdaleCorporation四、机电系统详述及对比分析D：招标过程中的经验教训：1）加强设计院的管理，招标前图纸的完善（B塔为暂定量）2）采用新的材料技术，风管安装速度提高30%（B塔采用无法兰风管）；3）入围单位的选择（防止中途放弃投标）4）招标过程的控制：（投标前的初次回标）5）组织述标和答辩会：辨别真正实力6）中标单位的选择：考虑写字楼档次7）设立奖励办法（中心空调工程设质量、进度奖励100万）GemdaleCorporation四、机电系统详述及对比分析MicrosoftExcel工作表4、空调工程设备的成本控制：原理简介GemdaleCorporation四、机电系统详述及对比分析1）VAV变风量末端箱的招标及成本控制中标价318万，单方造价55.39元/M2，占A座空调总投资的12.6%，与华贸中心项目同型号同品牌设备比较节省30%左右。BOX箱包含控制器、墙装液晶显示模块和电源的单方106.28元/M2，占A座空调系统总投资的24.18%约1/4左右。2）冷水机组招标及成本控制与北京电视台项目相比节省20%以上。3）风机盘管和空调机组的招标及成本控制A：选择标配产品，否则提高成本，影响工期；B：加强对材料设备的了解，比如FP回风箱的连接。GemdaleCorporation四、机电系统详述及对比分析MicrosoftExcel三）电气工程工作表1、电气工程：其中住宅楼总包部分包含配电箱的暂定料值约425万，扣除后单方为77元/M2，比写字楼低12个百分点。由上表住宅楼总包部分加电缆价占造总电气造价的85%左右（已包含配电箱），而对于写字楼来说总包部分+电缆+配电箱仅占到75%左右。GemdaleCorporation四、机电系统详述及对比分析MicrosoftExcel2、电梯工程：工作表1、金地中心的电梯工程包括A塔19部、B塔11部、裙房4部电梯（直梯）和8部扶梯的供货及安装；2、A、B塔楼标准电梯轿厢装修（其中A塔15部电梯、B塔10部电梯、裙房4部）；3、井道之间的分隔工字钢梁供货与安装。其中客梯全部为进口电梯（29台），货梯为合资梯（5台）。国际花园都是合资电梯，共20台。注意：1付款方式设备、安装和装修分开付款；2、尽量选用标配产品，因为配件都是进口的，一方面供货期长，另一方面要单独模具单独生产，成本较高。例如，我设计部选用的电梯按钮。GemdaleCorporation四、机电系统详述及对比分析MicrosoftExcel工作表3、弱电工程电信服务基本不用投资，金地中心合作公司为网通，国际花园为北京电信，金地中心为4500元/M2租期20年租用机房费用，共68M2机房，30.6万元，而花园为北京电信，3500元/M2租期50年，100M2机房，共35万元，格林小镇6项目为北京电信，3800元/M2租期30年，共11.4万元。结束语GemdaleCorporation谢谢！Gemdale