编测说明编制目的：估算物业售后净支出，反映项目物业管理前期盈亏预期。测算前提：1、从项目接管开始(以首期发售房入住日为准)到接管面积饱和时。2、以接管项目为测算对象，不涉及物业管理公司本部。3、不受会计核算、报表口径局限。4、适应于集团内新项目可行性、新项目物业管理分析测算。测算依据：1、营业收入按集团有关确认规定。2、营业成本、期间费用按权责发生制确认。3、国家、地方政府、集团有关物业管理内容、标准法规政策规定。4、接管项目规划设计指标、交付标准、售楼书、销(预)售合同。5、集团或所在区域、公司平均物业管理费收缴率水平。测算原则：1、谨慎性。不高估收入(收费标准、收费率)，不低估成本费用。2、重要性。保证测算结果的正确性，避免出现重大缺、漏项。3、实质重于形式。对政策界定尚不明确的问题，根据业内惯例和现行操作的可行性判断。4、直接费用直接计入，不能直接计入的费用采用适当分配方法分配计入。测算时间：1、地产进行新项目可行性论证时。2、物业管理公司对外接盘时。3、物业管理公司接管地产楼盘前。测算分工：1、集团内项目，除“开发商承担费用”由地产公司编测外，其余均由物业管理公司编测。2、集团新项目可行性论证时的测算由地产公司项目发展部门组织。3、对外接盘均由物业管理公司编测。4、汇编后的测算稿，地产公司、物业管理公司各执一份，同时报集团财务管理部、物业管理部审核、备案。注意事项：1、坚持以收支事项为测算基础，合理建立量—价—时计算关系、力求体现计算过程。如“饱和营业收入”测算表中不同收费标准的收费面积应对应建筑结构形式单列该建筑结构形式下增设行次)。人员可采用0.5个人、1.5个人等非整数方式计算费用。2、饱和营业收入按权责发生制确认测算，营业收入(管理费)=饱和营业收入*收缴率3、区分单价和成本/M2、收入/M2的不同，区分管理面积、建筑面积、收费面积、计费面积(计算成本、费用的面积)的不同。成本/M2、收入/M2按收费面积计算。4、委托资产经营收入分业主委托、开发商委托，同一资产不要重复测算。5、测算时必须充分了解项目的结构、用途、周边环境、各种配套设施、运作的标准和方式、费用的结算内容与方式等，并根据这些情况的变化及时调整基础测算数据，力求测算依据充分。6、测算的时间跨度可按“测算前提1”根据实际情况增减。收支项目宜增不宜减。7、尽可能按本格式内容估测、填制完整。若时间或基础资料不允许，可先不填写数量、单价。必要时可增加层级或另行设置的计算底表，并设置链接公式。8、同一项目每次测算结果应另存而不覆盖，以便动态反映、跟踪以了解变化。9、行列项目增减、层级省略、不填写数量、单价时，要相应调整公式设置。保持表与表、及数据之间对应关系、钩稽关系正确无误。如：营业收入测算表某住宅的测算期收费面积应等于基本情况表相对应的收费面积。如“饱和营业收入”测算表中不同收费标准的收费面积应对应建筑结构形式单列(在个人等非整数方式计算费用。式、费用的结算内容与方式等，并根据这些情况的变化及时调整基础测算数据，力求及数据之间对应关系、钩稽关系正确无误。如：营业收入测算表某住宅的测算期收费万科企业股份有限公司财务管理部武昌城市花园大一期项目基本情况表之一—面积表接管面积(m2)项目管理面积收费面积(管理内容)合计合计第1年第2年第3年第4年1、户数(户)3026302630260002、住宅3726103726103726100003、商业及配套1000010000100000004、车库0000005、车位9009009000006、会所5000000007、幼儿园2500250025008、学校3600400040000009、泳池00000010、网球场00000011、自行车棚00000012、绿化0013、水体0014、物业管理公司用房00000015、物业管理处用房5000000016、业主委员会用房00000017、居委会用房00000018、道路0019、广场0020、围墙0021、其他00合计395110390010390010000收费面积(m2)项目入住面积空置面积合计合计第1年第2年第3年第4年1、户数3026000002、住宅372610000003、商业及配套10000004、车库005、车位90006、会所500007、幼儿园250008、学校36000合计39461000000武昌城市花园大一期项目基本情况表之一—面积表第5年000000000000000第5年000项目数量项目数量项目土地面积420318容积率1.067水表抄表方式建筑面积393480绿化率36%电表抄表方式管理费结算时间每两月绿化覆盖率87%燃气抄表方式管理费收取方式托收、现金暖气抄表方式公司费用分摊比例佣金制（10％）小区管理方式室外游泳池有效利用时间(月或天/年)5个月游泳池正常开放时间第1年第2年第3年项目首期期期期期期入住时间04年12月入住面积388710入住户数3026保修截止时间坏帐损失率5%管理费收缴率95%电梯部数1其中：kw/部运行时数/天24水泵台数其中：kw/台运行时数/天中央空调台数其中：kw/台运行时数/天绿化面积水体个数其中：用水量/个次换水次数/月·个运行时间/天·个车库个数车位个数900会所个数1幼儿园个数1游泳池个数000000其中：室内室外网球场个数000000其中：室内室外篮球场个数000000其中：室内室外自行车棚个数业主交通车辆数门数0000001)小区门000000其中：机动车门人行门消防门混合门2)院门探头(云台)个数000000其中：型号、规格1型号、规格2型号、规格3型号、规格4还可以补充一些测算的系数：如保安、保洁、绿化的人均面积和比较客观的管理标准等项目未抄表到户供暖方式无未抄表到户供暖期(月/年)无不抄表，业主自行充值组团封闭、小区敞开游泳池正常开放时间(小时/天)10第4年第5年期期期期000000000000000000000000物业管理项目前期盈亏测算表项目名称：武昌城市花园大一期2004年03月05合计第1年第2年项目金额元/M2金额元/M2金额元/M2一、营业收入719.521.54719.521.540(一)管理费收入694.321.49694.321.490(二)特约服务收入18.000.0418.000.040(三)代理性服务收入0.000.000.000.000(四)装修管理收入7.200.027.200.020(五)公共设施运行收入0.000.000.000.000(六)前期开办收入0.000.000.000.000(七)其他收入0.000.000.000.000二、营业成本606.441.30606.441.300(一)物业管理成本606.441.30606.441.300(二)其他成本0.000.000.000.000三、营业税金41.010.0941.010.09四、受托资产经营收支净额0.000.000.000.000营业利润72.070.1572.070.150五、分摊公司本部费用71.950.1571.950.15项目利润0.110.000.110.0000物业管理项目前期盈亏测算表2004年03月05日第3年第4年第5年金额元/M2金额元/M2金额元/M2000000000000000000000000000000000000000000000物业管理前期饱和收入测算表项目名称：武昌城市花园大一期合计第1年项目金额元/M2数量单价时间合计756.07———一、管理费收入730.87389610——1、住宅526.48372610——1)多层503.50361640——(1)业主（多层住宅）313.632178001.212(2)业主（情景花园）189.871438401.112(3)开发商－空置房0.0002)高层5.702970——(1)业主5.7029701.612(2)开发商－空置房0.0001.6123)别墅（联排别墅）17.288000——(1)业主17.2880001.812(2)开发商－空置房0.002、写字楼0.000——1)业主0.002)开发商－空置房0.003、商业及配套33.6010000——1)业主33.60100002.8122)开发商－空置房0.0004、车库0.000——1)业主0.002)开发商－空置房0.005、车位162.00900——1)业主162.00900150122)开发商－空置房0.006、会所0.000——1)业主0.002)开发商－空置房0.007、学校5.183600——1)业主0.002)开发商－空置房5.1836001.2128、幼儿园3.602500——1)业主0.002)开发商－空置房3.6025001.212二、特约服务收入18.00———1、家政服务12.00100001122、业主家庭维修6.005000112三、代理性服务收入0.00———1、租赁代理0.002、销售代理0.003、打字、传真、复印等0.004、订票、邮递等0.00四、装修管理收入7.20———1、垃圾清运收入0.002、临时人员出入管理收入7.207200011五、公共设施运行收入0.00———1、电梯运行收入0.002、水泵运行收入0.00六、前期开办收入0.00———1、前期介入0.002、机构筹建0.003、拓荒0.004、业主入住办理0.001、租赁收入1.201000——1)车位0.002)房屋—商业及配套0.003)公共场地、部位1.2010001122、经营收入0.00———1)游泳池0.002)网球场0.003)自行车棚0.00