翡翠城三期物业服务方案翡翠城三期物业服务方案第一章物业概况第一节物业基本情况“翡翠城三期”是由华润置地（成都）有限公司开发的高档住宅，位于成都市锦江区宏济中路38号，北临宏济中路；西临宏济新路；南临莲桂3街；东临莲桂1街。“翡翠城三期”总用地面积22433平方米(其中住宅用地18433平方米，幼儿园用地4000平方米)。用地构成为：建筑用地7066平方米，道路用地4038平方米，绿化用地8524平方米，其他用地面积2805平方米。“翡翠城三期”总建筑面积99805平方米。其中地下总建筑面积14265平方米（地下机动车停车库面积:10214平方米，地下非机动车停车库面积:744平方米，设备用房面积:603平方米，服务用房面积:100平方米，物管用房面积:285平方米，库房用房面积:517平方米，其他面积:1802平方米），地上总建筑面积85540平方米（住宅建筑面积79505平方米，其中，多层住宅建筑面积0平方米，电梯住宅建筑面积79505平方米；商业用房建筑面积5790平方米，物管用房面积:115平方米，卫生站\配电房建筑面积:130平方米）。“翡翠城三期”共计建筑物5幢（其中电梯住宅5幢595套，90M2套内面积180M2的户数495户，套内面积90M2的户数100户）；建筑结构为框架剪力墙\框肢剪力墙。“翡翠城三期”的建筑密度为30%；综合容积率4.2；绿化率为38%。“翡翠城三期”规划建设机动车停车位413个，其中地上停车位44个，地下停车位369个；按照规划设计建造了非机动车停车场所1处共计496个车位。第二节设施设备状况一、给水设施设备配置状况。1.本小区用水量标准为250L/人·天，供水普及率100%，最高日用水量按1354立方米/天。2.小区由市政管道供水，供水能力能满足本区的供水量要求。一至四层市政直接供水，翡翠城三期物业服务方案五层以上采用变频加压二次供水，水箱采用不锈钢水箱，同时设置水箱水处理仪，强效杀菌灭藻，防止水质二次污染。3.给水管材室外部分采用PE管，地下室及主立管采用钢塑复合管，室内部分采用PPR给水管。4.水表均设置在管道井内，不需进户抄表。5.小区给水由市政给水管网不同管段分别引入两根DN150给水管，并沿小区道路成DN200环状管网，供给住宅各用水点。二、雨水、排污设施设备配置状况。1.本小区排水系统采用雨污分流制。2.室内采用同层排水，避免对下层住户的干扰；室内排水立管采用螺旋降噪管，降低噪音的对用户的影响。3.小区雨水均为有组织排水至市政雨水管道。三、消防系统1.本小区设置消防监控室。2.消火栓、喷淋分别由不同泵组控制，均为一备一用设置。3.A区共配有送排烟风机21台。4.A设置有烟感、温感、手报、消火栓、喷洒、消防电话、消防广播、防火卷帘门。每户设煤气泄漏报警探头。5.小区设置有室外消火栓。四、供电设施设备配置状况。1.市电网供电，本小区按一级负荷要求进行供电规划设计，由城市电网接入10千伏电源电缆，城市电网供电能力能满足本小区负荷要求。2.A区（一期）配2台干式变压器，B区（二期）配置4台干式变压器；均为地下配电室。3.小区配制1台全自动柴油发电机组，常用功率：800千瓦。4.每3～4层设集中式表箱供电。五、通信设施设备配置状况：1.有线电视、宽带社区网一次性到户。2.电话配置每户2线，电视每户一个点，网络每户一个点。六、该项目设垃圾中转站1处。七、小区出入口共计4处，主入口位于连桂1街，另3个入口分布于连桂3街、宏济新路、宏济中路。翡翠城三期物业服务方案八、小区智能化设备的配置。1.周边围墙采用红外线对射，电视监控系统。2.主要出入口、主干道（公共区域）、围墙（含裙房商铺）、一层入户大堂、车库采用电视监控系统。3.可视对讲系统（含紧急求救系统）。4.电子巡更系统。5.停车场管理系统。6.背景音乐系统工程。7.小区无线信号覆盖系统。8.机电设备监控系统（照明、机电设备控制）九、特种设备状况。1.配置广州日立电梯每单元2台，共10台。第三节公建配套设施状况一、商业配套：5790平方米二、幼儿园：2548平方米三、中心花园：2564平方米四、入口广场：500平方米五、露天游泳池：646平方米六、物管用房：400平方米七、卫生站：130平方米八、地下停车库：10214平方米九、设备用房：603平方米翡翠城三期物业服务方案第二章前沿性管理服务理念及管理目标第一节前沿性的管理服务理念针对“翡翠城三期”小区的特点，在分析了该项目物业管理的特点和目标客户群的情况后，我们以“营造温馨家园、品味优质生活”为出发点，确立了该项目前期物业管理的整体构想和管理思路。我们将按照成都市优秀物业管理住宅小区的达标标准对该项目实施前期物业管理，以提供优质的保安、保洁、绿化、维修服务为核心，融入温馨祥和的社区文化，辅之以科学的行政管理、规范的财务管理以及完善的内部控制体系，选聘业务素质好、综合素质高的各类专业人才，为业主及住户提供全方位、亲情化的服务，寓管理于服务之中，并逐步开展个性化延展服务，力求达到服务高品质、高水准，与本小区的物业档次相吻合，用实实在在的贴心服务让业主切身体会到身为“翡翠城三期”主人的骄傲，切实体会“家”的感觉。（1）项目前期介入的管理与服务：现代物业管理贯穿于项目开发建设方案设计、施工设计、施工建设过程的控制、建设质量的控制、竣工验收、交付、前期管理服务与后期管理与服务的七个阶段，其中的前六个阶段都是与开发建设单位的紧密有效的协调、配合下完成的。这六个阶段关系到开发建设单位的回报效益，业主的切身权益，以及物业后续管理服务的基础奠定问题，是切切不可忽视必须认真抓住做好的重要工作。a、物业管理公司派出专业人员参与项目方案设计审查工作，从本专业的角度优化设计方案；b、物业管理公司由专业技术人员参与施工图会审工作，熟悉工程状况，完善施工图设计；c、物业管理公司专业人员参与施工过程控制，协助工程建设单位、监理单位、施工单位控制工程质量，作好隐蔽工程记录，作好设施、设备开箱检查、登记及档案资料建档工作，根据工程进度适时调整物业前期管理，服务工作计划，作好前期服务工作；参与项目设施、设备安装调试工作为后续服务打好基础；d、物业公司组织专业力量参与工程竣工验收和综合验收，确保项目合格交付；e、物业公司派出专门人员协助开发单位销售工作向开发建设单位提供《前期物业管翡翠城三期物业服务方案理服务合同》（示范文本）、《业主临时公约》（示范文本），拟定业主/住户手册，在销售现场宣传解释相关物业法规，与购房人签订《前期物业管理服务合同》与《业主临时公约》；f、物业管理公司组织班子，作好销售部服务工作：保洁、秩序维护、样板间管理与服务、购房引导等；g、物业管理公司组织专业力量与开发建设单位和施工单位进行共用设施、设备、相关场地、道路市政环卫设施承接验收，同时对项目相关工程竣工资料、技术文件验收并建立完善档案；h、协助开发建设单位向业主交验业主专用部位；i、负责办理业主入住、缴费手续以及办理装饰装修手续，作好业主装饰、装修现场监督与控制。（2）配合开发建设单位做好交付后的保修工作最大程度地降低工程质量投诉。建议开发建设单位把交付后的保修工作交由物业公司统一协调办理，因此，我们提出“商品房交付后，业主所有的问题由物业公司办”可以极好地解决商品房交付后业主有问题被“踢皮球”而引起的业主不满和投诉，也解决了开发建设单位的繁琐事务和提高保修效率。（3）物业公司的前期介入，可以使业主与物业管理提前接触和沟通，为后续的管理服务奠定基础。（4）物业公司的前期介入中签订的“协议”“公约”可规范商品房交付后，业主在使用物业时的行为，为维护全体业主合法权益打下了坚实基础。（5）提前建立业主自治、自律机制，完善业主监督及自我约束机制。加之法规规定交付一年后方可召开业主大会组建业主委员，因此前期业主的自治、自律机制无法实现。我们将在商品房交付达50%时，启发业主通过自荐、推荐方式组建“业主代表工作小组”形成业主自治、自律机制的雏形，构建业主与物业公司和开发建设单位沟通交流的平台，主动把企业的管理与服务质量纳入业主的监督之下。同时，为达到法定条件召开业主大会，成立业主委员会创造了条件。（6）根据“建筑物区分所有权”之理论与国家相关法规，管理区域内的相关场地、道路的使用权、所有权按业主专有权（产权）占小区总建筑面积的比例享有持分权。因此，小区绿化建设不应有所谓“私家花园”因为这些绿化是属于小区全体业主所有。同时，在“业主临时公约”中应严格规定业主不得将自己房屋周围的绿地改变性质，更不得改作硬化地面。（7）全面导入ISO9001：2000质量保证体系，制定质量方针，编制质量体系作业指翡翠城三期物业服务方案导书、建立科学的管理制度，确定符合行业标准的质价相符的服务质量标准以及严格的工作流程，作到各项服务工作程序化、标准化。实现“业主的满意就是我们生存的价值”。（8）根据开发商的要求可提供：《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》的设计制作、开盘仪式及交房仪式的策划。第二节管理目标一、总体目标（1）服务标准:本物业的环境设施设备按照《成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准》甲等标准，物业服务按照《成都市住宅物业服务等级指导标准》一级标准执行；（2）小区全面交付使用后两年内达到“成都市优秀住宅小区”标准；（3）小区全面交付使用后三年内达到“四川省优秀住宅小区”标准；（4）客户年度综合满意率85%以上。二、分项目标及保障措施1、房屋完好率：（1）指标：98%（2）测定依据：（完好建筑面积+基本完好建筑面积）/总建筑面积×100%（房屋完损等级标准）（3）措施：a、按时编制房屋