麓山别墅，这一年的这半年卓越·麓山别墅2011年下半年推广提报麓山别墅，您好，前半年您卖完了您一期所有的别墅这半年，我们将一起努力买完所有的高层产品请大家再看一眼一期别墅收官的户外吧，在喜悦之外再次感受下麓山的气势!2011年9月，我们将有两种产品可供售卖：一期E区的高层和二期别墅高层区间80-170的都有，主体面积为中等户型，也是现在市场走量较好的产品；二期别墅，无论是产品品质还是观景效果都较之一期更好，理应有更高售价，200余套。现在有个问题：两种产品同时推出，推货次序应该怎样。高端别墅区高层的产品属性决定了其调性不能低；二期的高价值、高价格，是绝对需要高形象相支撑的。如果按照工程的次序一期——二期——高层推货，金铠有以下意见：?市场对于产品的接受及认知时间较短，信息接受不够强烈；?2011年长沙楼价上涨过快，未来楼市怎样不得而知，别墅敏感度低，可以慢慢消化，高层敏感度高，需要快走快销；?前期我们打出“半山豪宅区”，在确立项目地位的同时，高层可以顺势而为；反过来高层对于区域和配套的宣传，又可以巩固二期别墅“城市资源型别墅”的概念。金铠观点：先卖高层，再卖二期（最终还是要下半年的市场状况）高层85㎡的54套；130左右的108套；170㎡的72套，争取三个月OK；二期别墅首区，2012年一月开卖，趁年前回乡流先消化一批先卖二期，先确立核心从云栖谷到麓山和苑，从米兰到云顶，再到江山帝景……周边的高层项目实在太多了，之前卖别墅的时候，或许是不同层面上的竞争。现在卖高层产品，我们就注定要去接受产品同质化，价格同级化的事实。在白刃战中，讲“我比你更好”是没有意义的，只有将“无与你不同”“我有你没有的”才有意义。当然，由于户型跨度由85到170的都有，刚需客户（主要是85户型）和改善型（130和170户型）都有，我们从推广层面无法强烈的去区分到底是针对首次还是首改客户，所以我们应该坚持还是以项目价值传播为主，多重价值的吸引。最终将E区高层打造成一个有品位、舒适、丰富、便捷且有具有强烈身份感的稀缺型产品，而且这种产品也是踮起脚可以触摸得到的。大别墅区价值是我们的绝对USP作为一个500亩的大别墅区，任何脱离了其基础的表述都是苍白的。大别墅区能为我们的高层提供各种价值：?别墅的原生景观资源，但竞争高层还停留于靠山和观山的层面时，我们是真正的拥有山，拥有山湖林溪最自然的资源，居住地本生就是座公园；?别墅的圈层生活，什么样的社区决定了什么样的邻居，什么样的邻居决定了什么样的生活未来。在同一座会所，你接收到的是富人阶层的财富之道，是高端精英的深度观察，是智慧大师对于生活的领悟，居住地本生就是一所学校，一个朋友圈，一个机遇；?别墅区的面子，别墅的资源，别墅的配套之外，湖南人特别追求面子，他们乐于向亲朋诉说自己的居住地——麓山别墅。我们的高层，在别墅区的物理价值之外，更拥有一层别墅区得精神价值，对此他们很合意，因为居住地本生就代表一种身份。对于高层购买者而言，大别墅区绝对是USP，最吸引人的地方。吸引之外，我们还需要消除他们购买的顾虑：户型、售价、距离、配套。从现在已知的资料来看。户型绝对是现在最好卖的产品；售价也与周边高层相近，最根本的顾虑没有了。关于距离和配套我们是大众产品中的后来者，各位邻居已经将区域价值和区域配套阐述和建设起来了，利用起来为我所用，反正大家都是共有的。我们需要对于市场强烈输出的三大核心：大别墅区中的高层产品（地位、定位、生活格调）半山别墅区中的资本（景观资本、配套资本）城市核心居住区（区域价值：交通、配套、潜力）我们需要辅助输出的核心：户型在高形象、高价值之下，避免误读，促进购买。推广执行方面：货量不多，时间有限，决定了我们必须：不教育市场，直接输出核心价值；大众小众并行，坐销走销并重。E区高层案名建议：昆玉悦峰拘月阁下主推高层案名上观一览众山小，一宅山城显媒介执行渠道：两块户外，2-3次主题（1、产品面市，2、VIP认筹，3、开盘）每次20天，给清除尾货保住时间；报纸：四款异形半版（小整版，不拼版），一个价值传播+一个开盘，晨报晚报并重，共8款半版；电梯框架45块：侯家塘、雨花亭、溁湾镇各15块，认筹期一个月内投放；网络：搜房要得到好位置就上，没好位置就上网易等门户网站，强投三个月；短信：至少维持现在的投放量，认筹期稍有增加；单张：坚持现有地域的单张投放，务必走透。先预计问题：高层产品有三个主力面积，85、130和170的，85、130的户型，属于现在市场主流产品，客户接受度较高，售卖不是大问题。170的大户型产品，我们需要着重考虑一下。万一销售艰难怎么办？两种法：吃长潭及潭邵高速；有效利用老客户。吃长潭及潭邵高速就是直接进湘潭、娄底、邵阳，完全派单推荐，白天在商业中心发，晚上在娱乐中心发，每个周末都去。这样有两大好处：直接促进E区大户型销售；提升麓山项目知名度，为二期别墅铺路。有效利用老客户老客户一直都是麓山项目别墅成交的主力，鉴于湖南人对于群居的渴望，高层同样可以利用原有的别墅老客户，因为不同总价的产品，可以满足不同条件的亲朋。金秋山果尝鲜节可在入秋不久，秋高气爽的时候准备一些秋季时令水果，邀请老业主前来品尝，现场还可提供鲜榨果汁以及各种餐饮。重阳登高、赏菊、品酒邀请客户在重阳节当天来我们项目现场登山，沿途可摆放大量观赏用菊花，来宣传项目园林。在项目地同期可举办重阳敬老宴，邀请客户品尝美食与美酒。圣诞假面舞会在圣诞节或这是平安夜邀请我们的客户来参加假面舞会，我们为客户提供各种类型的面具，还可邀请一些合唱团或者是小型乐团在我们的项目地进行表演，同时提供美味的自助餐点。对于二期别墅的思考LV的启发作为麓山别墅磅礴大盘中的最后一期，200多栋别墅需要2年时间进行消化，金铠在此更大的是提供一些观点性思路：从资源型别墅到城市资源型别墅，项目资本的升华；从物理告知到精神回归，项目资本的人性化诉说。从实用价值，一步步迈向更高层次的精神共鸣。之前，我们在讲，我们有什么——城市·山水资源现在，我们在说，我们是什么——半山豪宅区接下来，我们会说，能带来什么——最顶端生活享受由山出发，最顶端生活三部曲，女人，孩子，男人第一步，我们先从有钱男人身边的女人讲起（山水之外美不胜收）第二步，男人、女人之后，就是家，会有孩子，要有传承（家族）第三步，传承之后是成功自我的升华与回归。二期组团名提报图兰朵山水之美龙舌兰五月花家族浅唱湾回归首期的广告户外三重目的：新产品上市（有卖）产品及景观更好（要贵）最重要的是测试市场情况（找准）首期广告语岳麓归来不看山岳麓山颠20栋顶级别墅独家试售提报结束谢谢