谨呈：谨呈：华润置地沈阳物业服务有限公司华润置地沈阳物业服务有限公司巴然总经理阅巴然总经理阅万象城考察梳理万象城考察梳理————暨一个商业物业行者的职业心路暨一个商业物业行者的职业心路目录目录?我为什么要去万象城考察？我为什么要去万象城考察？?考察了哪些方面？考察了哪些方面？?获得怎样的心路历程？获得怎样的心路历程？?我的根在哪里我的根在哪里??要去哪里？要去哪里？我为什么要去万象城考察？我为什么要去万象城考察？?我从我从20042004年离开商业物业后一直渴求着进年离开商业物业后一直渴求着进入商业物业、高端物业入商业物业、高端物业?先后在凯德置地、深国投等公司面试先后在凯德置地、深国投等公司面试?兴趣兴趣——最大的动机——支撑着我潜行——最大的动机——支撑着我潜行（不放弃）（不放弃）?8.188.18与巴然总经理面谈与巴然总经理面谈?8.288.28日前往万象城进行初步踏勘日前往万象城进行初步踏勘?冒昧呈交此份文件，谨呈巴总阅冒昧呈交此份文件，谨呈巴总阅考察了哪些方面？考察了哪些方面？1.1.建筑规划建筑规划2.2.物流、人流动向物流、人流动向3.3.商业业态商业业态4.4.物业管理现场物业管理现场5.5.从业人员言行从业人员言行6.6.营销策划资料营销策划资料7.7.。。。。。。。。考察之规划设计考察之规划设计成功处成功处可改进处可改进处?万象城独栋商业，规万象城独栋商业，规?外围广场、绿化（树外围广场、绿化（树划空间的可控性，未划空间的可控性，未盘盘))、’单车停车位’、’单车停车位’与写字楼等褡楼有冲与写字楼等褡楼有冲设计尚有提升空间设计尚有提升空间突突?人性化设施尚显不足人性化设施尚显不足?独栋设计好处另一个独栋设计好处另一个是缩短了建设工期，是缩短了建设工期，利于迟早开业，投资利于迟早开业，投资回报周期缩短回报周期缩短考察之物流、人流动向考察之物流、人流动向成功之处成功之处建议改善处建议改善处?底商与地铁相连，有强大底商与地铁相连，有强大?地铁站名，是否在’地铁站名，是否在’人流进入万象城，保证人人流进入万象城，保证人大剧院“站旁有附注大剧院“站旁有附注流量流量的’万象城”，即一的’万象城”，即一?车场每层均设计，还有一车场每层均设计，还有一站双名，如同“大石站双名，如同“大石楼的客户廊形车位楼的客户廊形车位站”“又附注了大石站”“又附注了大石?人流的条线性，比正佳广人流的条线性，比正佳广家私城”站，提高识家私城”站，提高识场迷宫式的先进场迷宫式的先进别度别度?物流设计在隐蔽处，不影物流设计在隐蔽处，不影响消费者响消费者考察之物流、人流动向考察之物流、人流动向商业动线设计：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流；88部电梯，中部采光井等设计考察之物业管理现场——设施篇考察之物业管理现场——设施篇?建议对每个门进行设建议对每个门进行设?消防设施遮蔽及标识消防设施遮蔽及标识?建议对建议对洗手洗手间间天花灯天花灯施标识，施标识，加加强强细细化管化管进行进行横平竖横平竖直直整整理理理理?建议对外建议对外墙损坏维修墙损坏维修考察之物业管理现场——考察之物业管理现场——卫生卫生篇篇?洗手洗手间物间物品摆品摆置有置有序序?建议：建议：?作作业业状状态态良良好好加加强对强对卫生死角卫生死角--门门框内清洁框内清洁开开荒遗露荒遗露对消防对消防箱加箱加强强检查检查（有（有饮饮料料瓶瓶体体））考察之物业管理现场——考察之物业管理现场——卫生卫生篇篇?建议建议?加加强对强对室室外场地施工外场地施工阶段阶段的的介介入——成入——成品品保保护护?地地砖砖有有烧伤痕迹烧伤痕迹，，估估计为计为清洁清洁开开荒荒地面施地面施工工水泥水泥地地残留残留物物所致所致?室室外外清洁较室内清洁较室内有有所所降低降低，建议，建议加加强强考察之物业管理现场——绿化篇考察之物业管理现场——绿化篇?树盘树盘下下绿绿篱养护篱养护有有待加待加强，强，缺株缺株考察之物业管理现场考察之物业管理现场--从业人员言行从业人员言行?清洁清洁、管理员、保、管理员、保安安人员人员配配置置充充足，足，?洗手洗手间间基本基本每个均有每个均有清洁清洁员员专专职职专区专区，，估估计计近近200200个个清洁清洁员在工员在工作作?清洁清洁现场现场主主管工管工作作及及时时、、检查指导检查指导有方有方法法，，?管理人员管理人员几乎距几乎距离离2020米就能见到米就能见到一个，一个，估估计计22班也班也有有3030人在人在作作业业建议：建议：1.1.管理员管理员能能否否表情上更生表情上更生动些，动些，2.2.在我试在我试探问探问路路时表情较冷漠时表情较冷漠3.3.能能否否配配置置GPSGPS等，进行等，进行科技科技化管理化管理考察之商业业态考察之商业业态?高高档偏档偏高高?在在幸福幸福里里居住居住?已已进进驻驻华润大华润大厦厦的的租租户户包括世包括世?在万象城在万象城购购物物界界500500强强企企业业中中的的汇丰银汇丰银行、行、?在在君悦君悦与商业与商业伙伴见伙伴见面面荷兰银行、家乐福、雅培制药荷兰银行、家乐福、雅培制药————一一种生活状种生活状态态、、美美国国百思买百思买、日、日本财险；全本财险；全球四球四大大会会计计师事师事务务所中所中的德的德勤勤妻子妻子去去购购物，物，孩子孩子去去真冰真冰，，男男人去人去、、毕马威毕马威、、安永安永华华明；以明；以及及其其看电看电影影他知他知名名企企业业新加坡星展银新加坡星展银行、行、一一种种家家庭生活庭生活恒丰恒丰证证券券、、上上投投摩摩根根富林明基富林明基金金管理、管理、长荣香港长荣香港、、韩韩进进海运海运、、伯林顿伯林顿、、赫伯罗特赫伯罗特、华润、华润电电力力等等?万象城万象城主力店主力店++次力店次力店++特色特色店店?在考察在考察中许多品牌中许多品牌的名字我的名字我听听都没听过都没听过——高端——高端品牌品牌考察之深考察之深圳圳——沈阳进程——沈阳进程?20042004年，深年，深圳圳万象城万象城首首度面度面世世，，震惊震惊业业界界，成，成就就了华润置地一了华润置地一系列品牌系列品牌地地产项产项目目中中的的集群集群式商业开式商业开发运发运营的营的代表杰作代表杰作。。以以万象城为万象城为核核心的“华润心的“华润中中心”心”都市综合体都市综合体，不，不仅仅在华润置地的在华润置地的产品结构中占据十分产品结构中占据十分重重要的地位，要的地位，而且已而且已经成为国经成为国内都市更新内都市更新的的典范典范与与综合综合商业地商业地产产的的领领先开先开发模发模式。式。?位于位于辽宁省体育馆原址辽宁省体育馆原址的华润大的华润大厦厦是是华是是华润润集团集团在在全球范全球范围围内第六座以内第六座以""华润华润""命命名的名的5A5A级级写字楼，建筑面写字楼，建筑面积积88万万平平方方米米，，预预计在计在20112011年年中中投入投入使用使用，，以金融以金融机机构构及国及国内内外大外大型企型企业为业为主主要目标客户。目要目标客户。目前，前，已已相相继继投入投入使用使用的的各各地华润大地华润大厦以其厦以其优越优越的地理位置、的地理位置、精致精致的建筑设计、的建筑设计、完完善善的设的设备备设施设施以以及及良良好的物业管理，好的物业管理，赢赢得了得了国国内内外客户的外客户的青青睐睐。未。未来来，沈阳即，沈阳即将将建成建成的华润大的华润大厦也厦也将秉承将秉承华润大华润大厦厦一一贯贯的的优优质质管理管理和和服务，为服务，为租租户提户提供供更加更加标标准准、规、规范范的的优优质质服务，服务，以赢以赢得得更多更多客户的客户的青青睐睐。。考察之考察之网网上上资料资料--幸福幸福里里--万象城万象城--君悦君悦酒酒店全店全景景考察之考察之幸福幸福里——里——网网上上找找的资料，的资料，未未能能进入现场进入现场考察之——考察之——幸福幸福里里网网上上资料资料?雨雨水水口口很很细致细致，，但但从从相相片来片来看清洁看清洁雨水口力力度度需需待加待加强强接驳地铁站地下一层平面图——地铁接驳很直然，提高了客流考察之——万象城考察之——万象城网网上上资料资料宝安南路主出入口主出入口深书南城路嘉中宾路路的士上落站万象街一层平面图，的一层地下、地上车库出入口士上落站设计很人性化，类似酒店停车前廊考察之——万象城考察之——万象城网网上上资料资料考察之——万象城考察之——万象城网网上上资料（资料（福福建）建）?福福州台江州台江万象城保万象城保安安一一夜搬夜搬空空四四商商铺铺?昨昨天天(6.30)(6.30)，，福福州台江州台江万象城万象城四四个商户个商户发发现，现，自己自己的的店店铺铺突然消突然消失失了，了，店店里的商里的商品品不不见见了，了，连连货柜货柜也也被搬走被搬走了。了。?记记者了者了解解到到，商，商品品和货柜被搬走和货柜被搬走，是万象城商业管理公司的物业保，是万象城商业管理公司的物业保安安做做的。的。出出现现这这样的样的情情况况，是，是因因为物业为物业和和商户之间的商户之间的租租赁纠纷赁纠纷。。?王老板王老板在万象城一楼在万象城一楼和二和二楼之间的楼之间的夹夹层经营一家“层经营一家“珀莱珀莱雅雅”化”化妆妆品品商商铺铺。。她告诉记她告诉记者，者，她她的商的商铺铺是是中中岛柜岛柜，，昨昨天天(6.30)(6.30)上上午她午她发发现现自己自己的商的商铺铺没没了，商了，商品品和柜台和柜台都都被搬走被搬走了。同在了。同在夹夹层的另一家层的另一家商商铺铺——————依彩缘依彩缘的的情情况况也也是如此。另外是如此。另外她她还了还