深圳华侨城旅游地产案例和君咨询2010.11目录一、华侨城旅游地产案例1.1华侨城成长路径1.2华侨城“旅游+地产”模式界定21.1华侨城成长路径?华侨城集团的发展阶段飞地型独立开发区多业并举、功能复合，向多功能、多元化综建设21世纪可持续发起步（1986-1992）融入城市（1992-合性城区迈进展人文生态示范城区1997）（1997-2005）（2006——）?锦绣中华微缩景区和?第三个主题公园世界之?第四个主题公园欢乐?《华侨城集团2006-中华民俗村建设，成窗确立了华侨城国家著谷、国家级美术馆何2010战略规划》立足为中国主题公园开发名旅游文化区的地位香凝美术馆、OCT当全国性品牌平台和资运营先驱?《华侨城发展战略与规代艺术中心、“当代本平台，致力发展为划纲要（1995-2004）》雕塑艺术展”、“华收益稳健、品牌强势?确立了“规划就是财将家电、地产、旅游作侨城旅游狂欢的自主创新集团，确富”的战略理念为三项核心业务，确立节”……确立了旅游定了“中国旅游地产了“结构就是效益”的主题地产的行业地位第一品牌”的战略目战略理念标31.1华侨城成长路径?华侨城的几个项目：华侨城主题公园总投资16亿元，占地135万平米，从1989年锦绣中华开业至今，接待游客1.2亿人次，2007年一年游客量1350万人次。自开业以来，投资建设的项目个个成功，无一不火，是中国旅游行业当之无愧的第一品牌！?锦绣中华投资约1亿，占地50万平米，1989年9月对外开放。1年收回投资?中华民俗文化村，国内第一个汇聚各民族民间艺术、民俗风情和民居建筑的综合游览区，投资1.1亿，占地20万平米，包括21个民族24个村寨，是全国最有代表性的民族风情博物馆，1年半收回投资41.1华侨城成长路径?华侨城的几个项目：华侨城主题公园总投资16亿元，占地135万平米，从1989年锦绣中华开业至今，累计接待游客1.2亿人次，2007年一年游客量1350万人次。自开业以来，投资建设的项目个个成功，无一不火，是中国旅游行业当之无愧的第一品牌！?世界之窗，投资6亿元，占地48万平米，将世界奇观、历史古迹、自然风光、雕塑绘画、民间歌舞表演汇聚，1994年开业，3年半收回投资?欢乐谷，1998年一期开业，2002年二期开业，从美国、德国等引进全国甚至亚洲独有的高科技项目100多个，凸显“欢乐、现代”的高科技主题乐园51.1华侨城成长路径?为什么能华侨城能源源不断地推出一个个标杆式的成功项目？?2007年的一次华侨城考察经历……?华侨城拥有自己的旅游学院，培养研究生、本科生和策划主题公园，有培养各层级旅游管理者的讲习所，是中国主题公园开发运营商中创新能力最强的一家。华侨城能够成为中国旅游第一品牌，与其拥有的相匹配的研发能力是紧密相连的。61.1华侨城成长路径?绕不开的华侨城地产2007年中国房地产项目品牌第一项目：波托菲诺71.1华侨城成长路径?再看华侨城发展阶段培育期丰富期增值期?集中精力进行旅游设?重点建设配套设施，通?重点开发高端住宅，施开发，通过主题公过多重生活、文化、娱充分利用培育期形成园为区域建立知名度乐、商业配套设施的建的知名度、美誉度和和美誉度设，赋予该区域除旅游丰富期形成的配套优外更丰富的功能，进而势，最大化实现土地塑造该区域集旅游、居价值，确立21世纪中住、休闲等功能的旅游国生活居住示范区域城的综合形象81.2华侨城“旅游+地产”模式界定旅游地产?获取大量低成本的土?快速巨额的盈利为旅游地储备业发展和扩张提供支持?营造良好环境和品牌良性互动?房地产的发展提升旅游提升房地产项目价值业的基础配套设施水平和边际效益?稳定的现金流对房地产发展提供支持91.2华侨城“旅游+地产”模式界定?华侨城开发运营模式与目前流行的所谓旅游地产模式根本的不同在于，从成立之初就将旅游作为一项事业来经营，并在前期投入几乎全部资源，在发展初10年，旅游业务的地位和投资资源都远远超过地产业务，旅游业取得巨大成功，在这样一个高起点发展地产业务，无异于站在巨人的肩膀上?华侨城模式奉行先行先旅游、后地产的开发路径，而且与一般房地产开发企业不同，通过先行发展旅游业，显著带动周边相关产业和配套发展，极大改善区域自然、人文、经济环境，有效提升地产价值?一般旅游地产项目未能取得成功的重要原因是旅游开发流于形式，住宅开发提前，由于知名度、环境、配套等滞后，而不能实现地产开发价值最大化，甚至使地产开发陷入困境10目录二、对主题地产开发运营的一点启示111对主题地产开发运营的一点启示?成功的主题地产之所以能在地产与其他产业的结合运营中取得成功，跟其业已确立的清晰的发展战略指向息息相关，正是因为对相关产业与地产协同关系的明确且合理定位以及对既定战略的坚定执行，才能建立起相比一般房地产公司的竞争优势。例如华侨城，主要的地产项目都是在旅游业务相对成熟后才推出，进而享受到比较充分的溢价?一种主题地产运营模式的成功尤其是像旅游地产、养老地产等需要大量前期投入并需要经历一定的培育期，只有打通多样化的融资通道才能确保其成功?房地产开发企业往往重视项目品牌而忽视企业品牌，从研究的成功异地规模复制的案例看，跟其在项目层面成功的运营经验和在企业层面确立了较高的品牌知名度和美誉度紧密相关，这样的品牌效应不仅能使公司获取超出一般房地产企业的收益，也有利于企业在跟政府获取资源的谈判中掌握更大的主动权和议价能力121对主题地产开发运营的一点启示?所谓主题地产或产业地产即在一定产业主题基础上进行地产开发运营，产业运营能力对于项目或模式能否成功至关重要，直接决定了能否实现相对于纯地产开发的溢价和建立起相对竞争优势?相较于单纯的地产开发商，依托于主题运营的企业财务表现更为优秀，这也是判断这一模式是否成功的重要标准：华侨城2001-2006年净利润率保持超过20%，远高于万科、金地、招商等企业；华润置地近几年年复合增长率高达50%；美国西蒙集团近四年年复合增长率17%，2009年净资产收益率36%；普洛斯近5年复合增长率43.25%……1314