GemdaleCorporation金地上海区域产品战略科学筑家GemdaleCorporation产品观科学筑家1234、决定企业做哪些的产品、决定企业对自身产品的价值取向、决定企业研发产品的总体套路、建立企业对产品标准的统一认识“打造华东地区一线品牌的高端+中高端系列产品”一、产品定位：对于消费者，产品应满足客户的需求，并持续超越客户的期望对于企业，1、应形成企业独有的产品特质及市场竞争优势2、产品应满足企业发展所需要的研发与制造效率二、产品价值观：激励因子激励因子激励因子激励因子--------1、独有的产品特质（主题特征与建筑风格）--激励因子2、持续的功能创新引领市场3、社区配套的双重价值最大化4、高效的研发与生产效率5、符合定位的配置与工艺品质6、与产品定位匹配的营销与服务三、产品竞争力：1、产品满意度---规划设计、工程？2、客户忠诚度---产品纬度？3、销售溢价率---同区位同类产品溢价30%4、项目研发周期---从拿地到施工图完成180天产品竞争力量化目标：五、实施策略：1、将产品系列化2、建立各系列产品的配置与技术标准3、产品的标准化与持续创新4、逐步消灭住宅半成品5、社区配套的合理设置与经营6、前期研发流程效率提升产品的系列化、标准化与创新手法归类根据项目条件与客群特征选择适合的系列产品按照该系列产品的标准配置推进研发过程将决定80%产品效果的20%内容较以往更高效决策市场设计成本主题定位和产品策划总图装置设计目标成本概算商业定位建筑单体设计样板房策划与输入条件样板房设计产品配置与交楼标准室内精装修设计设备系统与选型目标成本测算景观构造与节点设计材料选型定板建筑构造节点设计可通过产品战略提高效率的研发成果：GemdaleCorporation产品系列化科学筑家1234、定义不同产品系列之间的差异性、定义产品与客户需求之间的关联性、强化项目的主题与的品牌识别性、奠定产品标准化和创新的前提基础GemdaleCorporation金地集团产品系列化框架：钻石系：豪华别墅白金系：城市别墅天赋系：高端公寓国际系：中高端国际化城市公寓名系：中高端本土化城市公寓未来系：中高端时尚城市公寓自在城系：大规模复合型高品质社区格林系：中高端生态小区上海区域产品系列化分类：主题特征：客群特征：一、钻石系：豪华别墅（r0.5)---暂无个停车位，其中至少一个为车库2适合用于高档别墅片区和有独特景观资源的区位项目立面以古典、新古典、异域风情的风格为主1、2、可承受最高的楼面地价和售价3、外装与部品设备配置最高4、室内交付以毛坯为主5、容积率不宜大于0.5，地上建筑层数不宜超过两层6、单体构成以独立别墅为主，双拼别墅为辅7、应为每户配置8、社区配套规模1.5-2%左右，引入高档经营业态9、营销手法（包括销售示范区）与物业服务应满足高端需求10、主题特征：主要以独栋、双拼和联排别墅的物业形态，通过对地块自然资源的充分挖掘，同时充分挖掘地下室、庭院、露台、平台等私有空间的舒适度和价值点，为客户创造私密、自然、豪华的别墅生活体验客群特征：以私企业主、企业高管、政府公务员为主体的客户群，年龄35-45岁，家庭年收入在100万元以上，至少2-3次的置业经历，对自然闲适的低密度住区氛围有强烈偏好，愿意牺牲部分配套便利性和通勤时间来换取近郊的低密度花园式生活，愿意对自然景观资源支付超高的溢价（如水景、园景、山景等），对个性化生活空间有特殊需求（庭院、地下室、露台、平台等），对私密性和领域感超乎寻常的重视，对私有空间的重视程度高于公共空间，对建筑和景观所表现出的品质感异常重视（如立面的价值感、园林绿化的浓密程度和档次感），户均车位需求在2个及以上二、白金系：城市别墅---白金院邸、白金果岭、静墅、湾流域别墅适合用于主城区和城市拓展区较低密度项目社区配套规模左右，引入高档经营业态、立面以新古典、现代典雅、现代装饰风格为主2%71、2、可承受较高的楼面地价和售价3、外装与部品设备档次要求较高，4、室内交付可以毛坯与可选装修结合，硬装单方成本以不低于2500元/平米为宜5、0.5〈容积率〈0.8，地上建筑层数不宜超过三层6、单体构成以双拼别墅、联体别墅、叠加别墅为主7、应为每户配置一部电梯、1-2个停车位8、客群特征：以私企业主、企业高管、政府公务员为主体的客户群，年龄35-45岁，家庭年收入在100万元以上，至少2-3次的置业经历，对独特资源或地段（如国际学校、市中心大型公园、江景、海景、高尔夫等）有特殊的偏好，对精装修的功能和品牌的需求非常高，对社区公共配套和服务的要求也非常高，对户型尺度的舒适性要求也非常高，对建筑立面、室内公共部分装修品质感有较高要求，对入户方式的舒适性也有较高要求，对会所的豪华程度和专属感特别重视，户均车位需求1.5个主题特征：主要以创新的高层公寓或类别墅形态，主力面积达到170平米或以上，通过对建筑立面、室内户型和装修、公寓大堂及电梯厅、会所功能空间的强化打造，为客户创造私密、奢华、有品位的高端公寓生活。三、天赋系：拥有独特资源的高端公寓---徐泾项目社区配套规模左右，引入高档业态、立面以新古典、现代典雅风格为主2-3%91、适合用于主城区和城市拓展高端住区的高售价公寓项目2、可承受较高的楼面地价和售价3、外装与部品设备档次要求较高4、室内交付可以毛坯与可选装修结合，硬装单方成本以不低于2000元/平米(A级公寓）为宜5、主力单体为160平米-400平米/户的大平层或复式公寓6、应为每单元设置豪华大堂和管理7、每户不低于1.5个停车位8、主题特征：主要以市中心高层公寓为主的物业形态，主力面积以130-150的三房、170左右的四房为主，通过对建筑立面、室内户型和装修、大堂电梯厅、会所的强化打造，为客户营造舒适、有品位、有品质的中高端市中心公寓生活。客群特征：以私企业主、企业高管、政府公务员为主体，年龄30-50岁，家庭年收入在50-100万元，二次或多次置业经历，对核心地段的偏好度非常高，愿意接受高容积率产品，对城市级配套的需求有特别的偏好，认为居住离城市或区域商业中心越近越好，对精装修的功能和品牌的需求较高，对建筑立面、室内公共部分装修品质感有较高要求，对入户方式的舒适性也有较高要求，对会所的功能类型和专属感相当重视，户均车位需求1个四、国际系：主城区中高端国际化城市公寓---宁波国际花园五、名系：主城区中高端本土化城市公寓---南京金地名京社区配套规模左右，引入中高档经营业态、立面以新古典、现代典雅、现代装饰风格为主2-4%71、适合用于主城区项目2、室内为精装修交付，硬装单方成本1500-1800元/平米(B级公寓）3、容积率1.84、主力单体以高层公寓为主、洋房为辅5、每户不低于1个停车位6、主题特征：主要以创新和高附加值的中小户型产品为主，主力面积为90平米以下的两房或三房、110-130平米的紧凑三房或3+1房，通过风格前卫现代的立面造型、富有情趣的社区公共空间、功能完备的会所以及精致的精装修解决方案，为客户创造未来、前沿、时尚的居住感受。客群特征：以企业中高管、中高级白领为主体，年龄25-40岁，家庭年收入在20-50万元，首次或首次改善置业，对交通出行的便利性特别重视（快速干道、轨道交通沿线），对社区生活配套的便利性特别重视，品味时尚、追求新鲜感和刺激，重视朋友之间的交往，对户型空间的功能性和附加值的重视程度最高，愿意为高附送面积的产品支付溢价，对社区公共空间的重视程度也非常高，对会所功能的要求高于对会所档次的要求，对精装修房的认同度高，对软装成品化也有一定的接受度，能够接受比较新潮前卫的立面风格和装修风格，户均车位需求0.7个六、未来系：主城拓展区中高端时尚城市公寓---未来域、未未来社区配套规模左右，引入中高档经营业态、立面以现代时尚风格为主2-4%71、适合用于城市拓展区项目2、室内为精装修交付，硬装单方成本1100-1800元/平米(B、C级公寓）3、容积率1.84、主力单体以高层公寓为主、洋房为辅5、每户不0.5-1个停车位6、主题特征：多种物业类型复合（社区混搭、组团集中），通过多重商业配套体系（集中商业、特色商业街和组团商业）、健身康乐体系（多会所差异化定位）以及社区服务体系的运作，形成身自在心自在的大型复合高品质社区生活模式。客群特征：客户群相对宽泛，主要集中于25-50岁之间，私企业主、企业中高管、政府公务员、专业技术人员为主体，对社区综合配套的完备度和复合度特别重视，对邻里交往、社区氛围的关注度特别高，希望在大社区里能够实现除工作之外的几乎所有的生活功能（如购物、体育锻炼、聚会交往等），对户型空间的功能性和附加值的重视程度较高，愿意为高附送面积的产品支付溢价，对公共空间的使用功能性特别重视，对会所功能和档次的都有相当的要求，对精装修房的认同度高，接受较为沉稳大气的立面风格，并希望社区整体风格能够协调统一七、自在城系：主城拓展区大规模复合型高品质社区---格林世界、杭州自在城、南京自在城社区配套规模左右，其中为主题性的商服、休闲、运动设施，服务半径合理立面多元化6-8%4%-6%1、位于城市拓展区的大型项目，规模在50万平米以上2、以新都市主义规划原理形成的开放式混合功能社区3、有整体的主题风格和社区文化4、复合型产品线，每个组团可以是一个单一性的产品线5、主力单体为160平米-400平米/户的大平层或复式公寓6、7、主题特征：通过尽可能多的设置低密度的物业形态，营造自然闲适的园林风格，同时打造偏向于体育功能的会所，以集聚人气。客群特征：以郊县外镇至中心镇置业为主要需求特征，首次改善和二次改善的客户群为主，私营