安徽阜阳淮河路地块项目整体定位及可行性发展建议SijiqingofFuyangdevelopmentprojectTheoverallpositioningandfeasibilitytodevelopaproposal中国阜阳Fuyang,P.R.ChinaMAY22,20121目录1.0蒙城县宏观经济背景42.0市场商圈研究12市场调研3.0市场土地研究394.0住宅市场调研481.0国内成功案例65案例借鉴2.0商业街设计元素971.0项目规划建议116地块建议2.0SWOT分析1283.0定位体系1332Part1项目概要3项目概要城市属性区域属性项目属性属性界定4城市属性阜阳市位于安徽省西北部，人口约960万，是全国重要的劳务输出基地，是安徽省重要的农业大市、也是安徽人口最多的城市。?11年全市GDP为853.2亿元，比上年增长18.2%，预计12年全市GDP超过900亿，人均GDP约1亿元。?阜阳市是全国重要的劳务输出基地，每年劳务输出人员约300万人。?阜阳是京九铁路最大的编组站，东西南北纵横交错的交通网，让阜阳成为全国重要的交通枢纽。阜阳辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及界首市。5城市属性阜阳以西、南为城市主要的发展方向，目前城区人口为82万，规划2020年人口达到140万。“六大名片”：综合交通枢纽、百亿江淮粮仓、滨水园林城市、人力资源大市、煤电能源新城、商贸物流中心6区域属性本项目地处位于阜阳颖州区的新行政区域，距市中心约8公里左右，属未来大型居住集中区域。?项目位于淮河路以南，四至北侧临淮河路，南侧贯清路（规划道路），东侧为规划中柳清路，西侧为建设中的西清路。?项目北侧为建设好的西清路及规划中的颍州区人民医院。?南侧为规划中的西清公园，阜阳三中，新市政府。?区域规划方向西湖生态公园为卖点、建设大型商贸及高级住宅的未来发展区域。7区域属性项目所在区域商业配套较弱，主要借助市中心商业配套，距离约2-3公里。无形放大了本区域与市区的心里距离。?未来景观资源丰富，西清公园、清河公园、古西湖生态公园等。龙清?教育配套：距项目腾河最近的学校为清河中小中学学学、龙腾小学，建设中的三中，离项目不足1公里，属市级示范中学。清河公园?商业配套一般，主西清公园要依托市中心的商业阜阳三中配套。8区域属性项目所在区域的一系列规划的出台，对本项目后期的开发建设带来一定的利好。对本项目所在区域有利的规划要点：?紧邻项目西侧西清路的规划修建，缩短与市区的距离。西?项目周边的城市公园清带及风景带的修建规划医院路。大型居住区?未来市政府将搬迁至项目南侧。城市公园城市公园?沿淮河路大型居住区新市政府的建设日益完善。9项目属性项目目前的四至——北侧沿淮河路，南侧为未来的城市规划道路，西侧为在售的居住项目，东侧为民宅。淮河路及西土清地路现南状段地块南侧10项目属性北侧的人民医院南侧为建设用地?地块北侧为淮河路，与阜阳市人民医院仅一路之隔。?地块南侧的景观带尚未动工建设。尚有部分民宅未拆迁。?地块西侧为规划中的市西侧的临时通路东侧的多层民房政道路西清路，目前有一条狭窄的道路作为地块南侧民宅的对外交通道路。?地块东侧为多层回迁房。。11项目属性项目地块评价——总体地势较为平坦，由于地块呈L形状，地块东西、南北向较窄，不利于规划排布。淮河路现有地块位置示意西清路可纳入规建柳划地块设清中路规地块东西划向较窄中贯清中）路（规划12项目属性界定：三线城市主城区的边缘，中等规模地块、地块可塑性不强的住宅开发项目无强势资源的三线城市?城市属性阜阳作为皖北的人口大市，城市无明显的强势支柱产业。作为中原的交通枢纽，铁路、公路、水运、航空等交通网较为发达。城市发展方向主要往西和往南发展。1.主城区边缘颖州区是阜城的政治、经济和文化中心，本项目处于颖州区西南部，与市中心仅8公里距离，但目前交通不够便捷。消费者心里距离?区域属性较远。2.区域不成熟区域内未来规划较好，但目前该区域配套不成熟，客源需要引导。1.中等规模住宅地块项目占地约40亩不到，在阜阳属于中等规模项目。?项目属性2.地块可塑性不强项目地块平坦，但地块东西、南北向较窄，不利于地块规划。13Part2市场环境分析14市场环境分析宏观经济分析城市规划房地产市场分析区域住宅市场分析15宏观经济分析07年以来经济步入快速的发展期，经济总量居安徽中上游水平，但人均GDP却多年位居安徽省末尾。2010—2011年安徽省各大中城市的GDP及其增长情况　合肥芜湖安庆马鞍山阜阳滁州2010年GDP（亿2702.51108.6970811710685元）2011年GDP（亿3636.61658.2411701090853.2850.5元）增速（%)15.40%16%13%12.30%12%14%人均GDP（元）48768470282289051517112262159716阜阳市三大产业GDP产值比较平衡，但农业目前仍占到较宏观经济分析大的比重。人口总量960万，农村人口超过850万人，城市化率不到35%。尽管阜阳市近年来经济2011年阜阳生产总值构成示意图总量一直居安徽中上游水平，通常位居5-6左33%27%右。但由于是安徽的人口大市，其人均GDP多年以来在安徽省17个地40%市一直垫底。第一产业第二产业第三产业17阜阳市作为皖西北重要的城市，城市发展一直没有进城市规划行有效规划，《阜阳市城市总体规划（2007-2020）》也只是个发展方向的规划。城市总体布局以河西区为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。???河西片区：是阜阳市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，重点发展城市第三产业，完河东善城市中心功能，提高城市中心的聚集与辐射效益。河西片区???河东片区：规划重点完善铁路、公路交通枢纽功片区能，发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物泉北流园区和城市生活居住区。片区颍南???泉北片区：完善古西湖生态公园、阜阳工业园功片区能，建设大型商贸及高级住宅区。???颍南片区：依托阜阳市经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。根据阜阳城市规划，阜阳城区将向西，向南发展，但是我们走访了很多阜阳市民，大家一致认为阜阳的未来将以向西发展作为主要发展方向。我们从阜阳土地供应量也可以看出阜阳西部、南部是土地供应热点区域。18土地市场2010年的调控从经济手段向行政手段过度，但未对开发企业造成明显消极影响，房地产交易保持稳定　面积(总额)上年同期增(减)幅土地购置（万平方米）209.97131.5859.57%房地产开发投资（万元）50.9243.1218.1%商品房施工总面积（万平方米）565.9521.578.5%其中:新开工面积（万平方米）228.04185.123.2%竣工面积（万平方米）97.8103.26-5.2%在经历了2009年的又一轮楼市高峰后，开发企业仍保持着较高的期望，从而导致10年阜阳整体房地产交易市场相对比较稳定。19在以“双限”为主要特色政策影响下，11年下半年开始成交量下土地市场滑，土地市场略显冷清，销售市场下滑，住房销售均价增幅放缓。　面积(总额)上年同期增(减)幅土地购置（万平方米）154.5209.97-26.40%房地产开发投资（万元）76.950.9251.02%商品房施工总面积（万平方米）701.8565.924.01%其中:新开工面积（万平方米）348.1228.0452.60%竣工面积（万平方米）119.297.821.80%2011年，房地产开发购置土地面积154.5万m2，同比下降26.4%，特别是第4季度土地成交为零，全年出现多幅地块以底价成交，并出现流拍现象。20供需市场分析2012年1季度，房地产开发购置土地面积同比减少23.9%，从出让的宗地数量来看，政府收储占较大比例。单位：万㎡年份2009201020112012(第一季度)土地购置131.6209.97154.547近年开发情况商品房施工总面积521.6565.9701.8581.7新开工面积185.1288348.1121.3竣工面积103.397.8119.239.9年份2005200620072008商品房开工面积79.03126.4138.375.45历年开发情况商品房开工面积增长率12.6%60%9.4%-45.5%住宅开工面积71.1113.2124.367.95房屋竣工面积67.887.767.871.505-07年来商品房建设保持连年增长的势头，08年房地产开工面积回落到05年以前的水平，其中不仅有全球经济危机的影响，还主要受短期内土地资源不足的影响。2009年整体楼市峰回路转，一路上扬，许多楼盘都放缓了施工进度，等待价格的进一轮上扬，造成09年下半年以后整体开发量再次上扬。21供需市场分析09年前土地供应的不稳定，造成了销售的跳跃性波动。历年房地产销售情况250200150商品房销售面积住宅销售面积1005002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年政府方面对于土地供应和开发安排欠缺规划性，对房地产开发的规模缺乏控制，给楼市供应带来比较明显的跳跃性，在部分时间阶段形成比较集中的供应放量，进入10年后，随着西南区域土地的大量开发，市场开始进入稳定健康的发展，同时，09年的楼市高峰，也是销售火爆的原因之一。22住宅均价涨幅分析阜阳住宅销售价格上涨幅度相对较快年度2002年2003200420052006年2007年2008200920102011年年年年年年年销售均价824115414311825224