·人·地天金地三林地块杰贵骄企划推广策略2007.05“科学筑家金地集团，近二十年探索和实践，以“做中国最具价值的地产企业”为愿景，已成为中国地产行业极富特色与竞争”力的全国化品牌公司。金地上海公司四年拓展与开发，土地储备已达3000亩，开发面积100万平方米左GemdaleShanghai右，在加快长三角战略布局的同时，正进一步确立本地品牌的知名度、忠诚度和美誉度。金地·格林春晓GreenSpringdawn金地·格林春岸GreenSpring金地·格林世界GreenWorld金地·未来域Visiontrip金地·格林郡GreenCounty金地·国际花园InternationalGarden（宁波）······市场篇宏观市场|区域市场|竞争对手宏观市场判断：?受政策影响，投资客海量退市，市场经过长期盘整，出现回暖迹象?受股市、基金等投资渠道利好影响，投机性资金流退市，长线投资及自用需求真实凸显?理性的购房心理，导致综合性价比成为考量项目的重要条件?理财观念深入人心，导致远景规划更能指导客群流向，板块效应、大住区效应更加显著?面对自用需求，精确定位，差异化竞争，成为营销关键?品牌产品、口碑产品等具备核心成长价值的产品成为未来竞争生命力所在市场篇宏观市场|区域市场|竞争对手10080008060006040004020200000陆家嘴世纪公园源深东城北蔡金杨碧云张江三林高桥金桥曹路川沙唐镇总面积（万m2）总套数从06年至07年近阶段的成交情况来看，三林板块的成交面积、成交套数都位居浦东区域第一位，而高桥板块位列第二；板块间的价格差巨大，陆家嘴、世纪公园板块单价领跑浦东，三林板块的价格优势将得到显现。三林板块已经成为上海的置业热点板块市场篇宏观市场|区域市场|竞争对手三林现状:1、从动迁房基地到浦东改善型购房和新上海人的置业首选地。2、板块远期因素利好，促成自住型规模社区雏形；3、各大知名开发商进入，三林房地产市场持续升温。4、“7090”政策下，面临产品创新与品牌维护之争。5、价格拉升，高性价比与高附加值产品将颇受青睐。市场篇宏观市场|区域市场|竞争对手未来的三林板块生态三林?浦东三林历史上就是以农业为主的，环境优美，植被丰富。如今在三林西侧规划有约7.6平方公里的大型综合性公园，南侧有500米宽的外环绿化带，北侧的川杨河随航运功能减弱，环境优势加强，将为三林构筑起一道滨河生活岸线。一期工程将于2007年开园迎客，这使三林的环境优势更加突出。?2010年，“世博会”除了带来交通利好之外，生态规划的世博园建成后，将成为附近小区居民“免费”的大型景观区。其中，最宽的绿地将达300多米，最窄的绿地也达70多米，这些绿地在世博会结束后将会被继续保留，成为这里的居民休闲的亲水绿地。市场篇宏观市场|区域市场|竞争对手动感三林?6号线（外高桥-济阳路）：是纵贯浦东外高桥、金桥、陆家嘴、世博4大功能区的轻轨线，在东方路站可换乘2号线和4号线。该线在三林地区走东明路转向中环线，设高清路，华夏西路、上南路、长清路、济阳路等站，预计2007年全线通车。?8号线（市光路-新浦江城）：是连接“杨浦——人民广场——新浦江城”的市区级地铁。2007年一期工程可通到上南路成山路口，近期还将继续沿上南路向南穿越中环线（与6号线换乘），外环线直至新浦江城。?11号线（嘉定-临港新城）：是贯通“嘉定——徐家汇——临港新城”的市域快速线，在上南路成山路口与8号线换乘，预计2011年建成。?公交：2年内将引入789、604、隧道一线、隧道九线等4条线路，分别前往人民广场、长清路、打浦桥、外滩等地。市场篇宏观市场|区域市场|竞争对手成熟三林浦东新区政府委托浦发集团在环球翡翠湾花园东面的浦三路两侧，新建6万平方米，覆盖周边20万人口的区域级商业中心，目前已全面开工。包括大卖场，农贸市场，体育馆，休闲广场，网球场，宾馆酒店，文化娱乐中心等，将于2006年底建成。易买得超市将于4月底开业。此外，还将建设地段医院、中小学、幼儿园等。市场篇宏观市场|区域市场|竞争对手魅力三林未来将有3条地铁、2条环线和上海唯一的磁悬浮，搭载着国际菁英来到这里，因为这里被规划成了世博之后，上海最重要的外经、外贸、外事“三外”聚集的地区。继区一浦有联与个东小动“洋“工迁、厂房世第碧结、博云合商后新三林三的品花等园国国三房际林、”际高社社尚之区区住称宅的之三”后林离市中开阔的区域和大型生态聚居区的综合规划心最近新三林的大型充分利用中央服务中心的整体优势，生围绕生活配套中心而建的“围合式”建筑群态聚居区市场篇宏观市场|区域市场|竞争对手所在区域竞争态势楼盘规模万价格交房时间塘桥板块㎡卢华业翠都1.61150007.02湾恒大广场4.51100007.07◆华业翠都国际公寓（全装区修）◆恒大广场国际公寓金谊河畔318300-08.06三◆金色城品◆万科9800块林新里程阳辰.美景6.9760007.06板◆尚东国际尚东国际3211000一期07.06徐◆环球中央花园块万科新里程3310700一期08.03汇◆樱桃苑区北樱桃苑10.7960007.09◆阳辰.美景蔡（全装◆金谊河畔板修）环球中央花园10850007.07闵金色城品4.2未定（全未定行闵行区装修）区◆现房楼盘◆预售楼盘◆预告楼盘同区域竞争项目区域目前在售物业类型分布楼盘产品类别恒大广场国际公寓7幢11-18层公寓金谊河畔一期19幢小高层及商业街阳辰.美景8幢9-11层的小高层一期8层电梯公寓、4+1花园电梯情景洋尚东国际房万科新里程小高层樱桃苑16幢小高层环球中央花园9幢小高层金色城品小高层、高层?多层、小高层是目前区域市场的主要物业类型?别墅类产品稀缺本案的别墅产品将成为区域乃至周边区域的顶端产品产品组成　物业类型总建筑面积可售面积面积比住宅套数户数比户均面积高层住宅503044366723.53%51229.46%85（16F）花园洋房13740100865.44%643.68%158（4+1）双拼别墅583754252522.92%17510.07%243情景洋房737045596030.16%62636.02%89（6+1）小户型SOHO150015000.81%251.44%60商铺300030001.62%-0大平层住宅309872882715.53%33619.33%86（14F)项目可小计售面积共185523161065㎡，户1数855173658套；100%1738100%从销售面积配比来看，高层住宅、双拼别墅、情景洋房、大平层产品为主力产品，而套数上以高层住宅、情景洋房为重。高层万科、中房、恒大……情景洋房（6+1）稀缺产品项目花园洋房（4+1）尚东国际，带电梯组大平层稀缺产品成双拼别墅稀缺产品独栋别墅稀缺产品本案已经具备了区域差异化特性，但由于产品的多元化，使得核心产品不清晰，需要塑造灵魂性产品市场篇宏观市场|区域市场|竞争对手别墅的客源层次高契机别墅的客源分布广别墅产品的高端性区域别墅的稀缺性项目的极佳地段性别墅在本案周边的配套完善性扮演的角色很重要南面地块的别墅性本案别墅高比重性本案的环境优势性花园洋房及大平层的泛别墅性别墅能带来全市性、周边省市的客源别墅能提升项目等级别墅能超越本区域的产品等级本案有超越三林各案的条件和机会别墅产品就是本案的灵魂性产品本区域没有别墅在售项目只要本案的产品够好就是NO11+C1万科、尚东、中房…5＞…光做三林的NO1还不够------其他区域带来的冲击新浦江城带来的冲击?与本区域相邻?世博概念区域?浦西交通承载基本相同对比分析名称区域属性产品属性配套产品类型价格户型面积新浦一城九镇规180万方远景规划小高层，19000别墅面积江城划区，世博，一期建良好，目多层，别200至概念区域，面34万前处于开墅300平米M8浦江镇站平方米，发初级阶，尚处于初绿化率段步开发阶段35%，容积0.65本案三大示范居23万方，人气充足双拼独栋未定别墅面积住区，紧靠绿化率，配套完，小高层220至中环线，轨35％，容善，大平层270平米道交通3线积率1.5，花园洋汇聚，世博房，情景盛会直接辐洋房射区，生态领地结论?区域属性：近期内本案占有明显优势。?产品属性：本案规模相对较小，综合容积率相对较高不具大盘气质。?配套对比：本案所在区域更为成熟。?产品类型：本案的产品类型多元化，而浦江城后期蓝图巨大。?户型面积：目前产品处于同一范围。从板块区位属性及成熟度来说本案更具有吸引力，这正是别墅产品所欠缺的主要不足户型分析?新浦江城别墅户型对比分析?尚东国际花园户型对比分析?万科新里程户型对比分析新浦江城别墅户型对比分析?联院的设计，采用围合式的建筑方式，主庭院＋内庭院＋露台，形成三重立体庭院?L形平面排布，充分考虑采光性和景观性?地下层及双车位设计?独立进户，互不干扰?多重观景阳台、露台?横向设计，注重采光及朝向本案占优尚东国际花园洋房户型对比分析?尚东国际花园洋房户型平面设计与一般?本案仅第三层户型为平层设计，其余皆的普通平层设计并无显著差异为复式设计，更具洋房韵味?通过优秀立面设计带动花园洋房的概念?产品从功能上的体现相对更丰富引导?使用的舒适性更加明显?电梯花园洋房，相对本案花园洋房占有本案占优优势尚东国际小高层户型对比分析?户型面积在90㎡以下，具备总价?户型面积为101-144㎡优势?户型设计比较规整?实际使用面积大于100㎡，三房宫能?大户型超大阳台设计享受，性价比突出?充分考虑各户型景观效果。万科新里程户型设计类似本案占优产品力分析?立面简洁美观，现代感强；?产品创新理念强烈?高层、情景洋房、户型面积符合7090设计标准，相