固阳广众国际中心项目前期定位报告浩天置业2012.03报告提纲及报告说明报告提纲报告说明：本报告旨在通过对固阳房地产市场的研究，深入解析固阳商品住宅及写字楼、商业的市场特征、客户特点，并为项目提供合理的产品建议。一．项目属性解读二．宏观环境三．项目诊断四．商业分析五．写字楼/公寓/LOFT部分六．营销建议目经济技术指标一.项目属性解读交通区位地块属性周边配套一.项目属性解读项目经济技术指标—19万㎡大型城市综合体，规划分为住宅、办公、商业三大组团，考虑到区位优势，其中住宅组团为中等规模的高端社区。主要经济技术指标占地面积82599㎡建筑密度33.4%容积率2.27商业及写字楼地上建筑面积188155㎡商品住宅主要经济技术指标商业酒店总建筑面积91113㎡商购品住高层建筑面积68013㎡物中及宅写心底商字楼多层建筑面积22050㎡公寓底商建筑面积51055㎡商办主要经济技术指标大商业总建筑面积42193㎡（地上）写字楼及公寓总建面45301㎡（地上）一.项目属性解读项目属性解读——固阳县核心位置，属黄金地段，交通便利项目位于固阳县区，地处城市主干道阿拉塔大街和新建路交汇处，是连接旧城区和新城区的桥梁，驾车6分钟即达县政府，是固阳县核心商务区域，同时也是呼包鄂旧区经济圈发展要地。固阳老城区地理位置距离地标距离：距离中心城区：0公里距离汽车站：2.5公里交通枢纽城市主干道：阿拉塔大街本案（接驳包白线贯通全县）、新建路等白云鄂博配套学校:固阳二中、小鸿雁双语固阳新城区幼儿园、新城小学、县党委等固阳医院:包头市中心医院固阳分院、中蒙医院等包头一.项目属性解读项目属性解读——地块性质综合用地，地形方正，原县政府和公务员小区，属于高素质人群聚集区域广众购物中心地块位置：（商圈之二西靠阿拉塔南大街，南依新建居路住居利好因素：住天和商厦（商圈之项目处于固阳商务区核心位置商广场一）业，紧邻两条城市主干道，独享与县服商业中心广场，比肩广众假日酒店务与区，利于塑造高端形象，地块周服务边住宅项目多为6层住宅房，区为公务员居住区，人口素质较原高。行政宗地办公区居不利因素：住区、商县中心广场业底附近高端商业项目销售不畅，居住商区、商业办公项目去化缓慢。底商一.项目属性解读项目属性解读——固阳作为“包头城镇一体化经济圈”重心之一,具备很强的辐射力，为项目塑造高起点、广泛引入客群奠定基础固阳是包头市城乡经济重点白云鄂博发展规划，固阳县是包头城镇经济圈的重心之一，本案位置为“重心的重心”根据规划，未来包头城镇经济圈将形成以固阳县为中心的城市群，按照“两轴—多点”的产业空间结构，重点黄河发展轴推动沿S211和包白交通干固阳线两条轴线的工业园区和资源富集地的产业发展。包头主要铁、石矿分布呼包沿线发展轴7一.项目属性解读项目界定：具有较强辐射力三线，是县城核心区域大规模综合体项目属性具象诠释城市核心区区位?城市发展方向，商务商业热点区域域交通组织便利?临一条城市主干道，昭示性强生活设施完环境?周边拥有完善的生活配套善辐射力呼包鄂重心?较强的辐射力对客群引入有推动作用大规模?建面91113平方米项目低容积率?容积率2.27本报告要了解的关键问题问题一固阳的宏观经济发展水平对未来房地产市场影响如何？问题二固阳目前在售项目总体及各户型段供应量、成交量、价格分析？固阳客群研究？本项目产品建议？问题三固阳商办市场研究？重点商圈调研？目标客群寻？商办产品建议？固阳宏观经济分析二.宏观环境房地产市场指标分析市场需求量分二.宏观环境固阳产业结构呈二、一、三形态，第二产业优势明显，城市规划依据产业布局，形成单核心状态，商务商业资源集中于老城区?2007年，固阳县完成生产总值46.5亿元，同比增长18%；工业铁矿工业增加值完成19.5亿元，同比增长园区25.7%；财政收入完成5.5亿元，石矿同比增长25.24%；固定资产投资工业园区完成43.8亿元，同比增长29.1%;社会消费品零售总额完成7.1亿元，同比增长13.9%；城镇居民人均可支配收入12006元，同比增长农业绿色园区20%4739；农牧民人均纯收入元县行政与，同比增长15.4%。商务中心区域产业特征鲜明：全县第三产业滞后消极、第二产业基地格局，分布于固阳外围；中部以旧区是全县行政与商务中心。二.宏观环境产业布局及城市格局决定了固阳75%的常住人口分布在市县区内，主要集中于旧区和新区城市产业升级促进高素质人口导入；资源型企业、核心商务区公务员、员工收入水平良人均年收入3-5万好钢铁、煤化工、农牧业业人均电力产业基地住区年收人口约2-3万11年末，包头市全市常住人普通工人人均居年收入4-5万口21.3万人，其中城镇人口占5.1万人，农业人口占区住16.2万人；居住区近年新兴消费人群主要由当居钢铁、矿石地私营业主、公务员、钢铁煤化工、、煤化工等工业企业员工、电力产业基地高层领导人均科研骨干及构成。本案主要年收入5-10万除当地客群外，需扩容吸纳外源客群。二.宏观环境作为城镇经济圈的组成城市，固阳经济实力较强。其经济总量在包头市内排名第一，是包头城镇的中心发展区域，具备一定的辐射力，矿产资源丰富及土特产贸易发达，出现了私营矿主和企业主的顶级财富阶层?固阳矿产资源丰富，其中最为著名的铁矿。?矿场资源的分布：全县各类矿山企业均分布在县区周围以及边远地区；?包固阳矿场多为国有，，也存在一部分私营矿主。包头、白云鄂博与固阳距离较近，由于矿产资源的致富之路，吸引了周边很多投资者，使得矿主这一财富阶层大量在固阳县城置业固阳人均可支配收入均保持较快增速，在包头城镇市位居前列，购买能力和消费潜力显著增长近年来包头市GDP持续高速增长，固阳也随着城市的进程发展，人均GDP决定了包头房地产市场仍处于快速发展期，同时，也决定了固阳房地产的快速发展期。二.宏观环境固阳商品房价格逐季度稳步提升，2009年出现需求爆发式增长，房地产提速，相关政策频出，2010年供应量和成交量下跌，价格保持平稳综合目前主要的政策面、经济面、市场面的因素进行对比，虽然固阳房地产市场的2010年，由于受政策调控等方面的综合影响，市场中的有购房人群以当地客户为主，效需求受到一定抑制，楼市中的观望氛围日益浓重，从而外来自住及投资性需求相对使得成交量较2011年出现大幅度下滑。但近期从市场反较少，但市场大环境的变化应来看，全国大部分城市的销售情况都出现了不同程度的（主要指国家调控带来的影回暖，但仍然无法恢复到去年同期水平。因此，我方预测响）对固阳当地的房地产市，固阳县的商品房成交量也会随着全国销量的回升而逐步场仍然会有一定影响，入市上升，但总量无法比拟2009年市场反弹现象。时机的不同把握，给楼市造成了观望氛围，从而使企业放缓了开发节奏。二.宏观环境投资和自主需求的减弱，购房人群范围的狭窄，决定了商品住宅价格变化幅度有限。固阳房地产市场中，房屋去化动力主要来自于当地居民，外地移民较少，导致自住及投资性需求较弱，使得当地市场的消化能力有限。此外，置业者购买力不足也是制约价格上涨的主要因素。因此，我方预测未来成交价格上涨动力不足，仍将维持相对稳定的走势。二.宏观环境市场结论-经济产业结构决定了主流消费人群?作为“城镇经济圈”城镇群的核心城市，具备较强的辐射力，其经济总量和人均收入水平日益凸显;?固阳第二产业相对发达，矿产采掘业以及大型工业企业和科研单位形成了较大量的城市财富人群，是固阳中高端消费市场的有力支撑；?房地产市场虽然增速减缓，但仍处于快速发展期，未来市场潜力看好，但竞争程度将会加剧。市场认知项目自身诊断（三）项目诊断战略定位产品定位建议三.项目诊断（一）住宅部分选择研究产品属性项目条件需研究的产品属性根据项目属性及区位条件，确定以舒适型户型为主力的住宅项目、标准办公以及小?舒适户型户型公寓、商铺为本次报告?无小套型限制首改型?区位条件研究的产品对象。住宅?区位良好二次项目容积率2.27，住宅产品多?档次或多次?高端为小高层产品，但因区域市场小改善型?多层、小高层高层产品处于起步阶段，可比案?容积率约2.13例较少，因此该部分着重研究舒属性项目条件需研究的产品属性适型户型产品。?小高层标准商业、办公部分体量较大，且项?商办属性商办办公?企业需求目属于核心商务区域，应重点考?核心区位产权式量标准普通式办公和具有投资功?个人需求办公能的产权式办公，兼具居住功能?容积率约3.1（公寓）?核心区位，以降低风险快速去化。三.项目诊断（一）市场认知市场分析—固阳土地成交量相对较少，近年成交价格变动平稳老城区土地成交量较小，新城区是成交重点区域，土地用途多为住宅用地2009-2010，包头商品房年度供求比波动落差较大。受市场大环境向好的影响，2009年整体市场看好，供求比接近均衡，而到了2011年，商品房供求比走势大幅下挫，市场失衡，供大于求局面加深；从2011年1季度至2012年1季度供求及价格看，受大市场调控政策打压，成交价格略有下滑，且成交量均小于供应量，。三.项目诊断（一）市场认知市场分析——固阳县重点在售住宅项目成交价格主要分布于2300-2800元/平方米之间，部分高端项目成交均价突破3000元大关?固阳商品住宅成交价格分级具有自身明显特点，单价与户型居室数成正相关，随着户型面积的增大，成交均价走高，一房成交价格?部分项目由于地段位置、社区环境、品牌物业为2514元/平方米、二房成等因素价格已突破3000元/㎡。交价格增加至2918元/平方?米、三房成交价格为3146元固阳县商品住宅价格分级与户型面积成正比关/平方米、别墅成交价达到了系，户型面积越大，单位成交价格越高。5000元/平方米。这主要是由于两房、三