金地··国际国际城城项项目目商商业业定位及定位及产产品品优优化方案化方案14／4／1614／4／16本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客客户显户显性目性目标标商商铺实现销铺实现销售均价售均价1500015000元元//平方米；平方米；商商铺实现铺实现100%100%销销售。售。客客户隐户隐性目性目标标商商铺尽铺尽快快实现销实现销售回款，以支持后售回款，以支持后续项续项目的投目的投资资所需所需商商业业街街区实现与项区实现与项目其目其它它部分的价部分的价值值互互动动，提升整体，提升整体商商铺铺推售的推售的时时机要机要与与住宅、公寓及住宅、公寓及写写字字楼产楼产品合理品合理结结合合本报告是严格保密的。2项目背景与限制条件也是我们研究考虑的重要因素项目背景?项目获评2005“中国名盘”，住宅销售情况较好，整体形象好；?商业街局部已开工，其中1、2、3号楼商业2006年4月可以取得预售证；?整体商业街须到2007年底方能交付使用，施工期较长；限制条件?项目要到2007年底交付使用，为期铺销售带来一定的难度；?只有3号楼区域外街部分可以较早完工，可利用其做出包装展示。本报告是严格保密的。3项目研究工作阶段划分2005/12/072005/12/112005/12/222006/01/06第一阶段第一阶段第二阶段市场调研商业定位及商业设计调整建议营销战略与策略?项目地块查勘?项目属性研判与界定?区域宏观经济背景研究?问题结构化分析?区域商业环境研究?市场竞争环境分析?城市商业发展规划研究?项目整体致胜策略?房地产/商业地产市场调?项目定位研?在售项目调研?产品设计优化建议?专业市场研究?政府人士访谈?专业人士访谈?一线销售人员访谈?投资客访谈?消费者访谈本报告是严格保密的。4项目研究工作步骤项目属性研判与界定问题界定与结构化分析市场竞争环境分析项目整体致胜策略项目商业定位本报告是严格保密的。5项目研究工作步骤项目属性研判与界定城市属性问题界定与结构化分析城市整体市场分析市场竞争环境分析城市属性界定项目整体致胜策略区域属性项目商业定位项目解析本报告是严格保密的。6城市城市发发展展规划规划合肥现有规划主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制向北发展，本项目未在城市主要发展方向上01-05年合肥城市规划?北区——建设庐阳?城市总体布局为“多中区工业园区和双凤工二环一环业区，是居住、工业心、组团式”；北区、建材、仓库功能的综合区；?规划将城市分为5个分区：老城区、东区、北东区?东区——包括新站区、西南区、新城区；老城区综合试验区和龙岗工业区，是居住、工业、商贸、交通功能的?老城区——全市行政、综合区；商贸、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩西南区?西南区——包括高功能；新技术开发区、政务文化新区以及董铺岛科研基地等，是居住?新城区——经济技术开、工业、商贸、科研发区，是现代工业基地新城区、教育、旅游功能的，兼居住、游憩功能。综合区。本报告是严格保密的。7城市商城市商业发业发展展规划规划西南、东北区域成为合肥未来商业规划发展重心北区区级新站商业商业中心中心东区区级商业中心市级商业中心业态：购物中心、百货店、专业店、专卖店为主蜀山商业建面80万平米以上中心九华山商周谷堆商业中心业中心政务区商南七里商马鞍山南路业中心业中心商业中心包河区商曙光商业业中心中心大学城商业中心姚公庙商业中心卫岗商业中心本报告是严格保密的。市级商业中心区级商业中心8居住区级商业中心合肥市近年GDP及固定资产投资额加速增长，但与其他省会城市相比，经济水平偏低?与其他直辖市和中原5合肥全市历年经济发展状况省省会城市相比，合肥70060%经济水平仍然偏低，未589.760050.9%50%来还有很大的发展空间477.8500；412.441.0%40%363.436140032530.0%?从2000年开始合肥30%300255GDP连年保持两位数的增16920%20013114318.2%16.2%长率，高于全国同期平11.8%13.1%13.3%10010.3%9.2%10%均水平3个百分点,但00%与周边城市比较，并无20002001200220032004优势；亿元GDP固定资产投资年增长率年增长率?合肥2004年GDP增长速度为16.2%；南京济南郑州合肥南昌武汉长沙?合肥固定资产投资增幅GDP（亿19101618.91375589.777019561109波动比较大。元）较上年增速17.3%15.6%15.5%16.2%16.5%14.5%14.8%本报告是严格保密的。资料来源：《92005年合肥统计年鉴》合肥市外资利用较弱，但最近18个月，外资零售巨头集中进入，对市场冲击很大?2004年，合肥市引进3090.00%外资3.16亿美元，比上80.00%25年增长21.3%70.00%2060.00%?家乐福、易初联华、百50.00%安居、沃尔玛相继进入15合肥零售市场40.00%1030.00%20.00%510.00%00.00%南京杭州武汉南昌济南郑州长沙合肥到位外资（亿美元）增长速度城市南京杭州武汉南昌济南郑州长沙合肥到位外资（亿美元）25.714.115.27.303.172.85.013.16增长速度27.2%39.8%20.6%25.2%21.5%80.1%64.3%21.3%本报告是严格保密的。资料来源：《102005年合肥统计年鉴》合肥产业结构：第二产业为主，工业比重较高，城市化水平低于中原省会平均水平?第二产业为主工业比重第三产业第一产业高；40.4%9.2%?家用电器、汽车、工程机械、化工是合肥市支柱产业；?第三产业相对发达，但以传统行业为主，新兴行业发展较快；第二产业?交通运输、仓储、邮电50.4%通讯业、批零贸易、餐饮业等行业，占第三产业的比重在46%左右；城市化水平?金融保险业、社会服务城市业、房地产业、科研和南京杭州武汉济南郑州长沙合肥综合技术服务业增长势城市化59%55%68%51%58%38%头明显好于传统行业。水平以上以上51.19%本报告是严格保密的。资料来源：《112005年合肥统计年鉴》社会消费品零售总额?零售总额较小，市30020%场总量并未体现出省24025015.9%会城市应有的水平；20720018516512.1%11.9%14811.5%?2000年以来持续保1509.7%10%持高速增长；1005000%20002001200220032004亿元零售总额年增长率南京济南郑州合肥南昌武汉长沙2004零售总711621559240235966525额较上年增速18.5%15.6%16.4%15.9%16.8%13.3%16.2%本报告是严格保密的。资料来源：《122005年合肥统计年鉴》购买力逐步增长合肥历年居民储蓄存款与人均存款统计5001200040010000?2003年居民储蓄存款8000为359.25亿元，人均3006000存款7942元；2004000?2004年居民储蓄存款1002000为429.14亿元，人均00存款9734元。20002001200220032004居民储蓄存款人均存款合肥2005年人均可支配收入统计1000090008000?2003年居民人均可70006000支配收入为7785元；5000?2004年居民人均可4000支配收入为8610元。300020001000020002001200220032004本报告是严格保密的。资料来源：《132005年合肥统计年鉴》城市居民家庭消费支出比例2004年合肥市城镇居民杂项恩格尔系数为0.43居住食品娱乐、教育7%6%16%6%交通、通讯4%医疗衣着29%26%耐用消费品6%?29%的医疗消费表明居民对于生活的保障意识越来越浓厚；?次之居民在衣着方面的消费较大，达到26%，显示居民整体的消费实力已经提高；?食品方面的支出比例较低（16%），说明居民的生活水平已经明显的改善与提高；?居住、娱乐等方面的支出比例总计23%本报告是严格保密的。资料来源：《142005年合肥统计年鉴》城市居民消费特征浏览商品的地方宽敞60.00%35.00%53.50%商场/百货31.30%品牌和商品种类齐全30.00%50.00%超市配套设施充足饭店/餐厅25.00%外观和内部装修有特色40.00%电影院商品价格便宜/经常打折20.00%娱乐场所16.70%定期促销宣传30.00%23.00%咖啡厅/茶艺馆15.00%环境清洁/空气流通10.50%20.00%9.40%职员服务态度好体育健身10.00%8.30%7.30%7.00%洗浴休闲5.20%5.20%商品品质优良/品质保证10.00%2.50%4.50%2.50%2.50%4.50%5.00%2.10%3.10%0.00%其他1.00%交通便利0.00%0.00%营业时间长受受访访者者经经常去常去的消的消费场费场所所选择选择消消费费地点地点时时的考的考虑虑因素因素43.60%50.00%45.00%50.00%41.70%40.00%600元5分钟之内35.00%600－800元40.00%5－15分钟30.00%801－1000元21.90%30.00%16－30分钟25.00%1001－1500元31－45分钟20.00%15.20%1501－2000元20.00%46－60分钟15.00%11%2001－2500元1小时之上10.00%5.30%2500元以上5.50%10.00%2.80%5.00%1.50%1.50%0%0.00%0.00%0.00%每每人平