谨呈：金地集团金地大规模项目业务战略及策略研究工作建议书版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。12009-091世联对项目需求的理解2工作内容和时间的安排3世联工作方法和质量保障体系4本项目团队介绍2金地期望通过专题研究，为集团未来大规模项目的战略决策提供依据，并有效提升自身大规模项目开发的核心能力从集团层面具有战略意义地为集团未来大盘开发提供思路?通过对同行企业大盘项目以及金地已开发大盘项目开发实践的分析与总结，形成金地特色的大盘开发模式，为集团未来获取大盘项目可采用的开发模式提供战略上的依据；?不是狭义地为明年在建和将建项目提供具体的改进措施，而是经过对同行的大盘进行研发探讨后总结，甚至是创造性地，形成具有金地特色大盘开发的模式。该模式可用于指导以后大盘拿地、开发等。培养金地集团大盘开发能力?培养用大盘开发思维方式解决大盘开发问题的能力，为未来获取大盘项目、提高金地集团大盘项目操作与经营水平提供技术准备。3世联认为，本项目的研究必须着眼于获取未来的竞争优势，其成果将是金地未来市场地位的重要基石2009第三季度中国房地产企业销售金额TOP20排名企业名称销售金额(亿元)1恒大地产123.30处于市场的分水岭，未来的业务战略将成为决定2万科地产120.80金地竞争地位的关键。3绿城集团118.494保利地产106.705绿地集团101.846中国海外发展87.157星河湾地产75.938华润臵地68.519龙湖地产57.8610金地集团56.85大规模项目业务11世茂房地产55.6912富力地产45.71旧改业务13招商地产39.8214世纪金源集团38.41经纪业务15仁恒臵地集团38.11写字楼业务商业业务16远洋地产35.3517融侨集团35.25……18碧桂园31.1119中信地产30.8220合生创展25.474大规模项目在金地集团的业务中占据重要地位，其经营结果对集团绩效表现具有显著的影响力序号项目位臵权益规划可售面积新开工面积20082008竣工面积?2008年在建项目中，50万1深圳梅陇镇宝安区80%418,6170116,0072深圳上塘道宝安区100%125,73957,4390㎡以上的项目，竣工面积占3深圳名座（104项目）福田区100%26,47900比将近40%，新开工面积占4佛山九珑璧禅城区51%217,31100比将近50%；5广州荔湖城增城区80%2,382,0000487456东莞格林庭院（大岭山项目）大岭山镇100%189,316064,839?大规模项目的经营绩效对7珠海工业园香州区100%847,710008东莞博登湖（新世纪塘厦项目）塘厦镇51%315,991123,53169,306金地业绩具有举足轻重的作9北京格林小镇6通州区100%159,2990106,654用，甚至使金地在取地策略10北京名京（四惠项目）朝阳区100%102,52700上必须作出相应的调整——11天津格林世界津南区100%711,328111,397109,36912上海格林世界嘉定区70%861,073268,303109,383?我们今年拿地会以‘短平13上海格林郡青浦区75%238,337097,312快’为主，对周期长的大项14上海未未来（高行项目）浦东新区100%154,9500015上海湾流域（三林项目）浦东新区85%188,413051230目会大幅减少，不会盲目拍16宁波国际花园鄞州区100%124,696069,419地，不会拼价格，拿地的重17南京名京（所街项目）建邺区100%152,604152,6040点考虑在本轮调整中已基本18杭州自在城（三墩24、25地块）西湖区60%406,454122,845019武汉格林小城洪山区100%652,1910253,770到位的区域，如深圳、上海、20武汉国际花园武昌区18%196,50000武汉等一线城市和重点二线21西安曲江尚林苑雁塔区100%79,867048,111城市。?22西安芙蓉湖畔雁塔区100%164,404164,4044950523沈阳国际花园浑南区100%218,17270,635147,53724沈阳滨河国际（长青项目）浑南区100%1,393,575308,0970合计10,327,5531,379,2551,341,1875因规模效应及其所产生的高额的连带溢价，大规模项目成为众多品牌开发商争相抢夺的对象城市扩张的价值拉动弹性的产品空间?更多地享有城市外扩带来的?容积率的协调分布增值效用?产品的调整空间配套优势优质资产沉淀?更少的人均配套指标，实现?成为资产沉淀的重要更优的配套服务工具大盘的溢土地储备价空间品牌效应?土地储备的重要载体?更有利于展示企业的品牌形象，吸纳更多的品牌忠诚者人才成长基地经营稳定性?企业培养开发人才?获得更稳定的经营收入的重要基地…………6在产品日益成熟的市场趋势下，未来大规模项目的竞争重点将逐步转为企业核心资源与能力的战略层面大?碧桂园以低成本构建企业的核心竞争力；盘?万科践行标准化的开发路线；在分化与转变中，时?华润坚信资产价值，以持有优质资产角逐市场；金地的大盘运营将代?华侨城通过旅游、地产的复合价值独树一臶走向何方？下?龙湖、绿城以绝对精品触动客户心弦；的?星河湾的品质豪宅持续创造中国地产的销售纪录；众?恒大走向绝对性价比；生?万达等转向商业开发市场环境的变化相?……更有利于取地更有利于大盘的持续开发更有利于构筑未来的竞争优势若干市场领先的品牌开发商在大盘开发上缺乏特色的大盘逐已逐渐形成独特模式，渐为市场所遗忘或具有明确的战略取向7金地以产品领先的市场策略诠释?科学筑家?的核心理念，但在大规模项目的开发上仍未沉淀出成熟的?金地模式??金地在大盘开发上具有丰富经验：?金地格林小镇?金地梅陇镇?金地荔湖城?金地国际花园?金地格林世界?金地芙蓉世家?金地长青湾?……?但仅格林系列的开发逐渐形成成熟产品线，尚未沉淀为成熟的大盘运营模式。8市场趋势与业务结构决定了金地的大盘构思必须基于项目运营层面，同时还需上升至企业战略决策的高度?项目运营层面与企业战略层面是思考大盘策略的两个大盘构思首先必须基于项目运营层面，解决现实的市场问题。相互支撑的基点，缺乏前者，则结论可能欠缺实操性，缺?脱离直接作用于市场的因素，学术型的研究或纯战略型的研究将难以落实乏后者，则结论可能欠缺指到现实的操作层面，即研究的实效将大大降低；导意义，难以达到金地提出?从项目运营层面出发，大盘研究将贯穿项目取地、定位、设计、施工、销的研究需求。售、物管的全程。大盘构思也必须提升至企业战略决策的高度，面向未来竞争。?必须从整体上统筹和梳理各个项目的运营思路，形成金地操作大盘的方法论和评判标准；?必须从整体上控制大盘的经营绩效，确保大盘在集团整体经营中发挥最大的价值贡献。9世联认为，本项目将可能为金地带来的主要价值在于——1形成金地大规模项目战略决策的方法论和科学流程。2提炼金地的大规模项目特色与核心竞争力。3明确金地特色大规模项目的运营的关键成功要素与合理方式。4支撑大规模项目的技术体系（非住宅物业、住宅物业）。5协调可支撑金地特色大规模项目运作的企业资源配臵与管控机制。101世联对项目需求的理解2工作内容和时间的安排3世联工作方法和质量保障体系4本项目团队介绍11通过多轮深度沟通，双方就项目的研究内容与方法达成基本共识阶段时间讨论内容达成共识双方首次就研究目的进研究的主要方向——属业务战略研究，不仅立足于现实问题，更需长远地着第一轮9月22日行沟通眼于金地未来业务模式特色与核心竞争力的塑造世联提交工作方法和研双方就世联提出的四阶段、八模块的研究内容进行讨论，并就工作方法和研第二轮9月30日究思路究思路达成初步共识，金地进一步研究并提供反馈金地对世联工作方法和基本认同世联提出的4阶段，8个模块的研究框架，双方就进一步细化的工作第三轮11月3日研究思路的反馈意见内容进行沟通研究内容及工作计划汇将研究的框架性内容进行精简，更有针对性地展开研究，以非住宅物业为主第四轮11月9日报线，形成主题聚焦。研究的视点、工作内容需要从行业维度而不是金地或项目维度进行研究，必须以外部的市场为导向；第五轮11月23日与工作计划需要强化运营层面的研究维度，通过要与上市公司的运作紧密结合研究的内容、工作计划、将研究内容从战略、运营、技术三个层面更清晰地分解，强化研究的方法论，第六轮11月28日团队以达到建立有金地特色的大盘模式的研究目的12本项目将遵循以下思路，分两个阶段六大模块展开研究研究阶段研究步骤研究主题主要成果阶段一1市场趋势研判?未来3-5年，大规模项目运营的市场环?未来大规模项目经营面临的机会与境将发生哪些关键变化？挑战2评判模型建立?市场上存在哪些主流的大规模项目运作?大规模项目的绩效评判标准（动模式？如何评判其绩效？态）、高绩效模式与高潜力模式的甄别3标杆案例研究?高绩效/潜力的模式如何运作？其核心?未来各类高绩效/潜力模式的运营成功要素是什么？其运营条件又是什么？要领与条件4业务战略制定?模式中如何选择？如何布局？如何优化?金地大规模项目的战略方向、资源资源配臵？如何构建核心能力？配臵优化及路径设计阶段二5运营策略设计?如何优化金地现有大规模项目的评价与?金地大规模项目的考核体系、决策决策系统，在组织制度上予以保障？流程、保障制度6技术策略研究?如何优化现有模式的技术环节？如何在?金地模式的客户定位、产品组合、技术层面体现金地特色