湖北鄂州项目市场调研及初步定位建议深圳市鼎泰房地产经纪有限公司2011年3月思维导图宏观市场分析市场调研微观市场分析鄂州市场调研项目地块分析项目定位项目SWOT分析项目定位思维导图全国宏观经济分析宏观市场分析房地产发展趋势市场调研微观市场分析鄂州市场调研宏观经济分析2010年全国经济形势总体良好，GOP总量超过日本，成为全球第二大经济体?初步核算，2010年全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。点评：分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。2010年第二产业及第三产业增长较快，依旧占据主导地位。宏观经济分析2010年中国宏观经济发展汇总——防通胀，扩内需，调结构成为宏观政策和百姓生活的新命题?防通胀——调控政策效果显现，经济社会大局稳定?2010年是中国“十一表现：为保障群众基本生活，国务院11月20日出台了16条稳定消费价格总水五”计划的最后一年，平的具体措施。此举传递出中央严控物价、控制通胀的坚定决心；随着国家财力和经济实力不断增强，各级政府通过提供补贴等手段，帮助低收入群体应对生活也是谋划“十二五”计划必需品价格上涨的压力；为了遏制游资兴风作浪，抬高物价，证监会在11月26日将各个期货品种的交易保证金提高到10%以上，同时提高期货品种的涨跌停板的决策之年。幅度。?扩内需——把扩大消费需求作为战略重点表现：国家对购买部分消费品给予财政补贴，成为了撬动内需的重要杠杆。同时，不少地区上调最低工资标准，中低收入阶层收入呈现稳步增长，为扩内需注入了强劲的活力。?调结构——“十一五”节能目标如期实现，减排目标已提前完成表现：据初步估算，2010年前三季度单位国内生产总值能耗同比下降3%左右，“十一五”节能目标有望如期实现，而减排目标已提前完成。?惠民生——不让“短板”拖经济发展、扩大内需的后腿表现：据统计，2010年中央财政用在与居民生活直接相关的教育、医疗卫生、社会保障和就业、保障性住房、文化方面的民生支出安排合计8077.82亿元，比上年增长8.8%；此外，大幅提高低收入群体的工资水平，也是2010年民生工作的一大亮点。?谋长远——一些关键领域和重点环节改革取得突破表现：允许民间资本兴办金融机构，鼓励民间资本进入基础设施领域等规定尤其引人瞩目。央行宣布，将进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。宏观经济分析2011年中国经济最大风险是通胀和资产泡沫?2010年，中国经济增长强劲，经济运行回归到了正常的增长轨道；同时也面临着通货膨胀、热钱炒作等风险和挑战，展望未来2011年及随后的中国经济，经济发展方式转型和结构调整所创造的机遇，将支撑我国经济基本面长期向好，创造强劲增长动力。?2011年中国经济社会发展的九大重点任务：1、持扩大内需特别是消费需求战略，保持经济平稳较快发展。2、强化价格调控监管，保持物价总水平基本稳定。3、进一步做好“三农”工作，巩固农业农村发展和农民增收的基础。4、加快产业结构调整，着力提高核心竞争力5、优化区域发展格局，提高发展的协调性和城镇化水平。6、坚持不懈地推进节能减排，加强生态文明建设。7、着力保障和改善民生，建立健全基本公共服务体系和社会管理机制。8、加大改革攻坚力度，增强经济社会发展的动力和活力。9、坚持实施互利共赢开放战略，拓展国际经济合作空间。全国宏观经济分析宏观市场分析房地产发展趋势市场调研微观市场分析鄂州市场调研宏观房地产分析2010年全年全国房地开发力度持续稳健增长1998年至2010年全国房地产投资开发投资增速?2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。?2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。宏观房地产分析2010年全国房地产销售额沉稳递增，其中商业用房增速较快1997年至2010年全国房地产商品房成交均价2006年至2010年全国房地产各月销售面积?2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。?2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。宏观房地产分析2010年，中国房地产市场总体形势呈“一波三折”态势，2011年初“限购令”初现成效2010年房地产市场表现：?从年初的高速开局到第二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。?8、9月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也三次上调存贷款基准利率；?四季度房屋销售价格出现缓慢回落。2011年初房地产市场表现：?自1月26日新版“国八条”出台以来，包括北京、上海等一线城市在内的众多城市纷纷量身定制了自己的细则。而在各地版本的细则中，“限购令”无疑是其中最大的亮点，在收紧贷款等其它政策配合下，调控初现成效。宏观房地产分析受“新八条限购政策”影响，2011年2月大中城市商品房开盘大降七成，15个城市零开盘连续三轮调控，让越来?在新一轮调控影响下，全国各地开发商的推盘意愿大大降低。越多的地产商、炒房者感到了调控的寒意，也权威机构数据监控中心显示：全国72个大中城市，2月仅239个让越来越多的普通百姓商品房项目开盘，环比下降了69.82%；甚至有15个城市2月出现看到了“居者有其屋”的零项目开盘。希望。随着楼市供应量?截止到3月初，“新国八条”执行城市已增加至26个。其中包括的增加，开发商可能会采取更大力度的促销降北京、上海、成都、青岛、长春、南京、南宁、宁波、贵阳、天价跑量，新“国八条”的津、哈尔滨、无锡、厦门、石家庄、武汉、银川、济南、广州、调控效果是否能延续至昆明、沈阳、大连、海口、杭州、苏州、福州、深圳。至此，明3月尚需观察。确将要实行限购的共计36个直辖市、计划单列市、省会城市中，已有七成落实地方限购政策。?据统计，全国72城市3月计划开盘的项目高达1043个，其中住宅项目885个，占比八成。宏观房地产分析温家宝总理政府工作报告：切实稳定房价追究工作不力者责任政府：对抑制房价“仍有2011年政府工作报告关于房地产的要点：信心”，提出“要把房价?要进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市过快上涨的势头控制住房价过快上涨势头。。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住，使房价能够保持在一房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管个合理的水平。”，有效遏制投机投资性购房。?各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，加强社会监管，保证符合条件的家庭受益。?建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。点评：实现调控房价，在“手段”之外，目前我们所真正缺乏的其实是一种建立在充分尊重民生、捍卫民权基础上的利益平衡约束体制，一个能够平衡政府、开发商和住房消费者之间利益，约束抑制前两者尤其是政府利益冲动、自我牟利的机制体制。政府的努力是否获得实效，拭目以待。宏观房地产分析被称为“最严限购令”的北京版限购细则，对北京房地产市场已经初步起到了立竿见影的效果?2011年2月北京商品房供应面积21.55万平方米，环比1月供应量上涨49.86%，同比下降55.84%。?2011年北京市一手住宅成交2535套，成交面积为29.95万平方米，环比降幅分别为72.39%、69.43%；与去年同期相比，降幅则分别为61.95%、55.92%。点评：受京十五条的影响，北京2011年1~2月房地产市场受到较大的冲击，作为政策的应激反应，1~2月市场的供应、成交、价格等都受到一定程度下滑，随着政策落实到位，北京房地产市场遇冷期还将持续。宏观房地产分析2月份，深圳房价依旧坚挺，但成交大幅萎缩?根据深圳房地产信息网的监测，2011年2月深圳的新房成交均价环比上涨2.5%，为20660元/平方米，同比下降近15％，除了成交结构低端化因素外，一年以来对投资、投机的打击、围堵也是房价同比下跌的重要原因。点评：2011年虽然政策环境严峻，虽然成交量大幅萎缩，但深圳房价依然坚挺，继取1月份强势收复2万大关后，2月份继续小幅上扬，供应不足，刚需强劲的供求格局是深圳房价坚挺的根源。宏观房地产分析2月份上海楼市冷落、广州新盘入市减少，观望情绪浓烈?2月上海一手房市场成交量价齐跌，楼市冷清，存量房压力仍然很大。?2011年1~2月上海房地产住宅市场供应面积5293181万平方米,1-2月总成交面积221.92万平方米，同比10年上涨22.40%。?2月份住宅成交5501套，成交面积52.12万平方米，环比