GemdaleCorporation西安公司西安公司06.10.806.10.8ginvLiofecniecSehT科学筑家【西安·唐延路项目】终审汇报地产资料大全www.cg35.cn21.23%12.99%43.60%6.12%-27.06%内部收益率%总投资净利润率净现值净现值率单位可售面积利润率资金峰值/项目总投资netprofitoftotalinvestmentNPVRpeakvalueofcashflowprofitmarginofland-value311117.81%(68244)18.43%26.39%10.55%0.00%0.00%5.84%11.53%15.51%22.54%-5.29%0.00%0.00%本项目的经济测算结果核心指标：贴现率：项目整体及分年度的销售净利率年份项目整体销售利润率资金峰值地价利润率单位土地面积利润率参考指标：项目毛利率15%200620072008200920102011201220132014IRRNPV地产资料大全www.cg35.cn3一、项目概况二、风险与规避三、板块及市场细分、市场竞争分析、项目定位四、概念方案设计五、项目开发进度六、项目销售进度安排七、项目经济测算八、项目敏感性分析九、结论及建议目录地产资料大全www.cg35.cn4项目简介：该项目处于高新区的核心板块――唐延路板块，项目周边高尚项目聚集，区域配套较为齐全，项目紧邻唐延路绿化公园及规划建设中的宜家商业及沃尔玛商业，商业氛围浓厚；项目周边交通便利，配套设施齐全，位置极佳。土地来源：土地二级市场；地块无不良因素。宗地通过甲方运作，政府公开招标取得，产权清晰，手续齐全；对方具有很强的社会关系和政府公关能力，有利合作顺利进展；规划指标：土地总价：亿元占地面积：净用地面积亩，住宅用地容积率。经济测算指标：：6.252603.0IRR17.81%项目摘要地产资料大全www.cg35.cn5亩净地，使用年限年，由我司负责开发；住宅容积率不大于26070；建筑密度不大于％，绿地率不小于％。3.03032基本经济指标：净占地面积约亩（其中约亩为商业用地，由合作方陕西置地投资有限公司开发）。住宅用地约项目概况：360100?项目概要地产资料大全www.cg35.cn6本项目唐延路西高新区项目区位：位于莲湖区和西高新区交汇处，唐延路与南二环交汇处的西侧。项目周边均为中高档的高尚住宅区，区域市场成熟，配套设施齐全。?项目概要地产资料大全www.cg35.cn7唐延路，预计年年底通车06大寨路，预计年－月通车0723创新路，预计年年底通车07团结南路，预计年－月通车0723项目宗地形状及四至?项目概要地产资料大全www.cg35.cn8）月初，目前项目拆迁进展非常顺利，基本拆迁完毕06.9注：该照片拍摄于(项目鸟瞰图项目宗地现状：住宅部分：地上除了东北角有少量的新桃园村村民住宅待拆迁外，其他为部分建筑垃圾和土堆及荒草待清理平整；商业部分：地上目前为新桃园村和李家庄的村民住宅，－层，砖混结构，正在拆迁。?24项目概要地产资料大全www.cg35.cn9东地块内现状地块中部现状地块内现状（月中现状）9项目概要西地块内现状地产资料大全www.cg35.cn10村内拆迁现状沣惠渠与西二环交界处项目概要地产资料大全www.cg35.cn11项目区域周边均为住宅用地项目周边未来规划情况调查及图片项目概要地产资料大全www.cg35.cn12科技路紫薇臻品中华世纪城唐延路二环路创新路昆明路军队干休社区本项目枫林华府高科用地中华世纪城天朗地产用地民洁路大寨路团结南路项目储备土地现状图项目概要地产资料大全www.cg35.cn13年初被政府平整。地质情况：黄土，暂无不良工程地质条件。地裂缝：初步勘查，该地块没有地裂缝通过空中线路、地下管线、构筑物等情况宗地上无不利的空中线路通过，项目地上无其他大型构筑物。项目北侧邻近一条废弃的沣惠渠地上沟渠（宽米），从目前规划来看，该处渠沟将会在?4007项目概要地产资料大全www.cg35.cn14N丈八北路项目周边的交通体系?项目概要地产资料大全www.cg35.cn15东N修建中的大寨路（大寨路――唐延路段）项目概要地产资料大全www.cg35.cn16修建中的唐延路与二环相接()唐延路与大寨路交汇段唐延路大寨路修建中的唐延路（与科技路相连段）修建中的唐延路项目概要地产资料大全www.cg35.cn17团结南路中段（大寨路―科技路）团结南路北段（连接昆明路大寨路段）—团结南路南段（大寨路―科技路）修建中的团结南路项目概要地产资料大全www.cg35.cn18市政管线配套情况该地块周边市政配套条件，包括给水、排水、电力、通讯、燃气能够满足本项目的开发要求。供热：市政统一集中供暖。项目来源及合作模式本项目来源于二级市场，但要通过一级市场公开出让来获取。合作模式：股权收购――合作拿地――土地投资入股成立新的公司――股权收购。??项目概要地产资料大全www.cg35.cn19――南二环线附近，紧邻西高新区，处于高新区的西北部边缘区域，受高新区成熟地产发展强力辐射。”项目区位（）宏观层面：项目处于西安市经济比较发达的区域，同时又处于西安市金腰带项目的区位环境及周边商业服务配套?1“项目概要地产资料大全www.cg35.cn20N区管委会高尚住宅区高科新花园其中约260余亩住宅为我司意向土地（）中观层面：项目处于唐延路高尚住宅区板块，板块内地产发展成熟，商业氛围日益浓厚。目前唐延路两侧，已经发展成为一个西安高尚住宅区板块。2项目概要地产资料大全www.cg35.cn21（）微观层面：项目位置处于进入西高新的门户位置，地理位置优越。潜在的大型商业（宜家及沃尔玛）的入驻，将促进本项目的商业需求和销售，同时极大促进住宅部分的未来市场销售。3项目概要地产资料大全www.cg35.cn22科技路板块唐延路板块区位环境?唐延路：生态、时尚、创意产业环境科技路：居住氛围本项目所处区位正处于唐延路板块和科技路板块的双重影响，其唐延路板块的生态、时尚、创意产业环境及科技路西段浓厚的居住环境氛围，使得本项目周边环境非常优越。项目概要地产资料大全www.cg35.cn23：高新一中、高新一小、高新二小、五一小学等。项目周边配套本项目区位优越，环境优美，配套齐全，项目周边环境成熟。商业配套：易初莲花超市、金鹰国际百货中心、世纪金花购物中心、宜家（规划）、沃尔玛（规划）；金融服务：中国银行高新支行、建设银行高新支行、工商银行建设支行等；绿地休闲配套：丰庆公园、中海绿化广场、唐城墙遗址公园等；教育配套?项目概要地产资料大全www.cg35.cn24退股签订《投资及增资扩股合同》股权收购签订《项目合作合同》土地投资签订《股权转让合同》合作拿地签订《股权转让合同》股权转让合作模式?项目概要地产资料大全www.cg35.cn25合同：合同：股权转让合同项目合作合同投资及增资扩股合同股权收购合同合同主体：合同主体：甲方：×××公司：丙方目前的控股股东，该宗交易的主要谈判人和操作的执行者。因该股东过去为自然人，目前正在办理法人单位变更，因此暂时还没有确定名字乙方：金地公司丙方：陕西置地公司：即拿地前期的项目公司，必须以它的名义参加招牌挂活动及摘牌背景介绍地产资料大全www.cg35.cn26甲方为置地公司股东，控股置地公司100%置地公司甲方:(×××公司）现状：第一步：股权转让地产资料大全www.cg35.cn甲、乙双方签订：《股权转让合同》27金地公司(2)置地公司转让股权支付元钱参与形成控制95%1甲方甲方将拥有丙方（即置地公司）全部股权中的股权以元钱价格转让给金地公司至此，甲方占有置地公司5%股权，金地公司占有95%股权95%1第一步：股权转让地产资料大全www.cg35.cn甲、乙、丙三方签订：《项目合作合同》28政府金地公司支付土地出让金，契税约计亿获得土地获得土地证后再支付万*4000置地公司首期支付万交易保证金1000甲方至此，置地公司已拥有唐沿路项目土地使用权借款给置地须向政府缴纳的超出亿元部分借款给置地，最大金额约计亿**置地公司参加招拍挂，获得土地，甲方和金地公司分别向置地借款支付土地出让金，将项目挂牌在置地公司名下，甲方负责土地证的分解第二步：合作拿地地产资料大全www.cg35.cn甲、乙、丙三方签订：《投资及增资扩股合同》29拥有全部亩土地350金地公司新公司置地公司甲方发起发起20%80%至此置地公司获得土地，同时甲方与金地共同成立新目标公司第三步：投资成立新公司地产资料大全www.cg35.cn30将地块的评估价作为投资，投入新公司，甲方负责办理免税事宜股份缩至股份缩至1%9%(2)金地公司新公司置地公司甲方置地公司将住宅地块的评估价作为出资，投入到甲方、金地公司共同成立新目标公司，同时甲方负责新公司运作所产生的税务问题至此，置地公司拥有新公司股权，金地拥有股权，甲方仅拥有股权90%9%1%第三步：投资成立新公司获得股权90%地产资料大全www.cg35.cn31金地公司股权转让款与借款约亿相抵，同时获得股权为支付土地出让金的亿借款90%66万一期封顶时返还5000新公司置地公司支付万元回购股权股权21%100%甲方股权股权1%9%金地公司收购目标公司中置地公司的股权，及甲方的股权，使得金地100%控股新公司，且甲方100%控股置地公司90%1%第四步：股权收购股权90%地产资料大全www.cg35.cn32新公司拥有住宅用地260亩置地公司拥有商业用地100亩(2)控股新公司控股置地公司100%95%金地公司还拥有甲方支付的履约保证金5