14／4／161上海高端物业调研报告上海世茂湖滨、世茂滨江花园物业管理调研万科物业无锡、苏州公司14／4／162目录?第一部分：项目概况?第二部分：项目所提供的物业服务?第三部分：值得我们借鉴之处14／4／163第一部分：世茂湖滨花园、世茂滨江花园项目概况14／4／164世茂湖滨、世茂滨江项目概况世茂湖滨规划设计上海世茂湖滨花园占地面积13.7万平方米，建筑面积约26.9万平方米。绿化与水面比例占总面积的57%,以4.1万平方米大面积人工湖景与建筑、绿化完美融合，缔造沪上独具一格的生态亲水社区：高层公寓坐落于湖体北侧；别墅分布于四座岛屿之上，形成富有韵味的层次空间。户户门前流水环绕，部分休憩露台探出水面，尽情体验亲水欢娱。湖区内，四大岛屿以长堤相连，另有小桥流水、戏水池、叠泉、流瀑、浅溪、水景广场等主题景区，连续空间，湖光水色尽收眼底，人与自然和谐共生。???14／4／165世茂湖滨、世茂滨江项目概况世茂湖滨规划设计“四峰四岛，一湖一湾”是小区的特点，4万余平方米的湖景以西湖水景为蓝本，体现了大型人工水系与建筑、绿化的完美融合。小区的人工生态湖被分为“云湖”和“怡景湾”两部分，云湖北侧矗立“嘉苑”、“景苑”、“郦苑”、“翠苑”四座高层公寓，坐北朝南沿湖体错落有致，一字排开。南侧的怡景湾湖水流转围合成“伯顿岛”、“伯伦岛”、“海顿岛”、“海伦岛”四座岛屿，10余幢联体或独立别墅住宅分布于岛内．小桥流水，出则收揽便捷繁华。世茂湖滨花园俨然是一幅“繁华宁静尽赏，人与自然共生”的美妙画卷。14／4／166世茂滨江、世茂湖滨项目概况世茂滨江花园规划设计该项目占地面积27万平方米，总建筑面积约92万平方米，建筑形态有会所、高层住宅等。作为“滨江模式”的首创典范，上海世茂滨江花园是吉尼斯中国最高江景华宅。小区布局精心合理，拥有80万平米超大型建筑群和15000平米会所，占总面积70％以上的六大世界风情主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园成为其独有的风格。无尽的尊崇享受，完全拥有私有化的修身雅境。14／4／167世茂滨江、世茂湖滨项目概况世茂滨江设施配套项目由7幢48-62层超高层公寓组成建筑群，先进智能化安防设施，业主与客人单独的电梯；大型会所、中式苏州园林、美式冲浪中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园成为其独有的风格。14／4／168世茂湖滨、世茂滨江项目概况世茂湖滨设施配套项目由三幢高层与四个别墅群组成“四峰四岛，一湖一湾”是小区的特点，四大岛屿以长堤相连，小桥流水、戏水池、叠泉、流瀑、浅溪、水景广场等主题景区，大型地下停车场内提供车辆有偿水洗和干洗。会所内提供体育、娱乐、餐饮和美容服务。14／4／169世茂湖滨、世茂滨江项目概况世茂湖滨地理位置　　内环线、罗山路立交桥、杨浦大桥、杨高路、云间路等干道均可到达14／4／1610世茂湖滨、世茂滨江项目概况世茂湖滨周边环境世茂湖滨花园坐落于上海市内唯一达到国家空气质量一级标准的园区——浦东金桥碧云国际社区内，社区周边邻近汤臣高尔夫球场及世纪公园，空气清新，国际气氛浓郁。内环线、罗山路立交桥、杨浦大桥、杨高路、云间路等干道纵横畅达.华山医院分部、妇产科医院、中日瑞东医院等医疗机构，环侍周围，健康生活全面保障。坐享园区国际化的高层次教育环境：平和双语学校、美国协和国际学校、中欧国际工商管理学院、杉达大学等教育机构，使社区享有高层次的教育水准。??14／4／1611世茂湖滨、世茂滨江项目概况世茂滨江地理位置上海世茂滨江花园位于：上海市浦东新区潍坊路1号14／4／1612世茂湖滨、世茂滨江项目概况世茂滨江周边环境上海世茂滨江花园于上海市浦东新区潍坊路1号，地处浦江东岸上海中央商业区CBD。附近即为繁华商业区：八佰伴购物中心、时代广场、好美家装饰城、联华超市旗舰店、华联家电等重要购物场所近在咫尺；医院、学校、体育中心、影院亦可在短时间内顺利到达。紧靠黄浦江东岸、充满现代感的七幢全江景板式高层住宅与东方明珠、金茂大厦形成了一道城市的天际线。14／4／1613世茂湖滨、世茂滨江项目概况世茂滨江花园客户世茂滨江花园地处黄浦江东岸，属上海中央商业区CBD国际豪宅，其常住人口有两类：一类是业主自住，另一类为承租户。该楼盘曾邀请国际影星梁朝伟担任形象代言人，因此该楼盘业主多为社会名流及企业界成功人士。这里的业主追求不仅是居住的豪华，更多是上流社会地位的认可，是一种荣耀。14／4／1614世茂湖滨、世茂滨江项目概况世茂湖滨花园客户世茂湖滨花园以水景见长，山水相依“四峰四岛，一湖一湾”的小桥流水的特点，此生态水景社区吸引了众多外籍住户，其比例高达70%，因此该社区聚集了上海地区众中高级白领人士。14／4／1615第二部分：世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务14／4／1616世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务?　　世茂滨江花园世茂滨江花园由“第一太平戴维斯”提供国际专业水准的全权委托式物业管理。　　?世茂湖滨花园物业管理由“戴得梁行”提供全权委托式物业管理。　　14／4／1617世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务世茂湖滨花园物业管理费　　?世茂湖滨花园：高层4.2元/平方米别墅5.50元/平方米?建筑面积27万平方米：保安配备115人，每人管理面积达2400平方。工程维修30人，每人管理面积达9000平方。客服人员22人，每人管理面积达12270平方。　　世茂滨江花园物业管理费世茂滨江花园：高层5.00元/平方米14／4／1618世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务世茂湖滨花园常规服务1、环境绿化与保洁服务（外包）。2、水景由专业水处理公司（外包）。3、安全服务。4、公共设施设备维保养。5、室内维修服务。6、客服服务。世茂湖滨花园的基层队伍1、保安绝大部分来自于上海本地，多为“4050”人员。2、保洁多为外地来沪务工人员。3、其工作时间、岗位内容、薪资待遇与我们同岗位人员相似。14／4／1619世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务世茂滨江花园常规服务　　1、环境绿化与保洁服务（外包）。2、安全服务。3、公共设施设备维护保养。4、室内维修服务。5、客服服务。世茂滨江花园的基层队伍11、、保安绝大部分来自于上海本地，多为“4050”人员。2、保洁多为外地来沪务工人员。3、其工作时间、岗位内容、薪资待遇与我们同岗位人员相似。14／4／1620世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务世茂湖滨花园特色服务　　1、大型会所提供体育、娱乐、咖啡厅、中西餐厅、瑜珈、美容等服务。2、社区提供银行交费系统。3、地下停车场提供代洗车业务。4、地下停车场洗衣服务。5、为业主提供免费外出采购、订票服务。6、中英文双语服务。14／4／1621世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务世茂滨江花园特色服务　　1、专门配套设计的物业管理平台，提供资料管理、业主档案，还可以提供设备监控、环境监控、安全监控、公共场监控。2、上海首家“一对一私人助理”服务。3、每幢单独客服人员双语服务，每幢客服与保安6-7人。4、每幢单独保安服务、引领服务。5、一卡通服务让业主在小区消费不用现金。6、大型会所提供球场、健身房、咖啡厅、桑拿。7、社区提供中餐、茶艺。14／4／1622第三部分：　　值得我们借鉴之处14／4／1623值得我们借鉴之处设计定位世茂滨江花园、世茂湖滨花园的设计一个突出江景，一个突出湖景，充分利用水景给楼盘增色，只是侧重点不同罢了，但是楼盘定位是高端物业，其公用设备设施、智能化系统、室内装饰都走的高端路线，客户群定位较高，物业管理是外请国外知名物业第一太平戴维斯与戴德梁行。物业管理费在上海地区属中等偏上。14／4／1624值得我们借鉴之处世茂的优势：世茂滨江花园与世茂湖滨花园的设计定位较高，其公共设备设施、园林绿化的配置非一般物业所能及，聘请的物业管理公司均是知名大公司，但从项目管理现场效果来看，其设备设施管理、保洁绿化管理、服务人员的礼仪礼貌等服务并无特别之处。苏州及无锡公司的常规物业服务是有优势的，只要我们有心去做，在常规服务上，我们完全可以超越这两家国外知名物业。(见下图)14／4／1625值得我们借鉴之处现场品质世茂滨江花园的导示牌14／4／1626值得我们借鉴之处设备管理世茂湖滨的水泵房世茂湖滨的配电房14／4／1627值得我们借鉴之处我们的劣势：与世茂滨江、世茂湖滨相比，我们的劣势主要是客服服务和物业管理费低这两个方面。其客服服务的优势是在每个大堂配备客服人员与保安人员，并为业主提供双语服务。世茂滨江花园在每幢大堂有客服助理、客服主管、保安员，主负责本幢业主的日常服务，保安员负责来客登记、引领服务。每幢大堂配备有6-7人。第一太平戴维斯在上海首推“一对一私人秘书”服务，为业主提供贴身管家，满足了高层人士的需求，成为上海高端物业一大亮点。世茂湖滨花园管理面积27万，客服人员配置有22人，平均每个客服人员的管理面积有1.2万平方米，大堂客服人员为业主提供日常服务，而且免费为业主提供日用品采购、订票服务。由于世茂滨江与湖滨花园的物管费较高，他们配备的物业服务人员远高于无锡万科物业，因此，无锡万科物业若有同档次楼盘与相同物业管理费，我们完全可以在无锡打造一个万科的高端物业。而且我们有这个信心和能力与国外知名公司一比高低。14／4／1628值得我们借鉴之处可借鉴之处在楼盘规划设计时充分考虑客户群的定位，消费水平。因此这两个楼盘的特色服务、客服服务、物业设计细节等方面有许多可借鉴之处。14／4／1629值得我们借鉴之处物业本身可借鉴之处大型会所功能设计充分考虑高收入