上海古原广告一、背景市场关键词：2012年房地产市场将正式入冬。12月9日的中央政治局会议，为明年经济工作定下基调，经济以稳为主，货币政策不变，财政政策积极，以免投资增速下滑。明年是稳定年，改革年，战略新兴产业继续培育年。众所关注的房地产调控，业已一锤定音。对于房价回到合理水平的楼市调控目标，明年中央依然会坚定不移地坚持。今年是房地产行业的秋天，明年正式入冬。在巨大的转型压力下，明年调控政策不会放松。随着政策的打压，投资者继续观望，成交量进一步萎缩，需求下降带动上游投资下降。摘自：叶檀：2012年房地产市场将正式入冬http://www.ebusinessreview.cn/articledetail-109929.html数据来自世联昆山市场10月份月报昆山市场2012商品房存量极大丰富。10月昆山商品房存量56361套，环比增加144套，增幅0.26%。若按近8个月平均月成交2438套计算，存量房需要23.1个月才能被消化。根据2011．１０月－金秋房博会中原数据作为三线城市，昆山的刚性需求很大，对于新昆山人、外溢的新上海人等需求尚未完全满足。数据来源：中原地产信息研究中心数据来源：中原地产信息研究中心区域分析：置业目的：1、昆山本地占据57%的市场份额。本次房展会成交客户置业目的自住兼投资占总比2、周边区域如上海、浙江、苏州等地的客户置例的56%，纯投资只占6%，投机客占总成交比例业比例占据38%。较少。个案分析—TOP1国基城邦参考均价高层均价9000元/平米，物业类别高层别墅开发商昆山天泓置业有限公司项目地址花桥镇国际商务城金中路89号项目特色宜居生态地产,投资地产,打折优惠楼盘国基城邦在售面积60-90㎡的高层房源剩十多套，高层均价9000元/平米，另外也有165㎡联排别墅在售，联排别墅价格销售动态15000元/平米。国基城邦2期11月19开盘，推出60-130㎡的N+1房共100多套房源，均价9000元/㎡，购房享受95折优惠。具体详情请咨询售楼处。?(2011-11-25网络更新)数据来源：中原地产信息研究中心畅销畅销分析：分析：1、交通：项目是花桥区域纯新盘，位于昆山花桥核心区域，近绿地大道交通便利。2、定位：产品定位面对刚需客群，定价为区域内中低端，但产品规划较好。3、折扣：折扣较大办理会员卡可享受88折，全额再享受98折，吸引消费。个案分析—TOP2绿地世纪家园参考均价对外报价7000元/平方米物业类别住宅、别墅、商业开发商上海绿地集团(昆山)东城置业有限公司项目地址玉山镇震川路与洞庭湖路交汇处项目特色宜居生态地产,投资地产,打折优惠楼盘绿地21新城目前在售一期8#、9#、15#、18#高销售动态层房源，面积58㎡-163㎡，现买70、88㎡的送入户花园，一次性付款95折，均价大概6800左右，分期付款的，98折优惠（12.08电话咨询）。数据来源：中原地产信息研究中心畅销畅销分析：分析：1、品牌方面：国内一线品牌房地产企业，品牌形象影响力强。2、产品方面：汇聚高层、别墅、办公、商业、公园于一体的多元化业态，产品线完备，　　　　　　177万方国际生活大体量。3、价格及优惠：定价低、品质高，折扣大，赠送空间大，性价比较高。个案分析—TOP3世茂东一号参考均价7800元/平方米物业类别住宅、别墅开发商昆山世茂新发展置业有限公司项目地址开发区前进东路233号项目特色品牌地产,打折优惠楼盘世茂东壹号三期约400套高层房源，目前还有大量房源在售，面积95㎡的两房，117-133㎡舒适三房，147㎡的豪华四房，均价7800元/销售动态㎡，首付最低20万起，一次性付款享受95折，贷款享受97折优惠，目前有特价房推出，均价6500元/㎡。三期预计2012年年底交房。二期房源尚有高层、多层电梯公寓、11层小高层少量房源在售，户型面积为100㎡-158㎡，高层均价7800元/㎡，二期预计2011年年底交房数据来源：中原地产信息研究中心，一次性付款享受95折，贷款享受97折优惠。（11月底网络最新更畅销畅销分析：分析：新）1、品牌力：国内一线品牌房地产企业打造，体量大，品质好，产品线齐全，品牌具有号召力。2、价格及优惠：6800元/㎡起价，购房一次性付款享受95折，贷款享受97折优惠，国庆节期间推出8套特价房，最低优惠达6802元/平米。个案分析—TOP4鑫苑国际花园参考均价均价10000元/平方米物业类别高层住宅开发商昆山鑫苑置业有限公司项目地址花桥镇花桥国际商务区绿地大道南侧项目特色品牌开发商，投资地产,打折优惠楼盘鑫苑国际城市花园21#一线江景房，目前还10089110销售动态有多套房源，户型有㎡的两房和㎡、140㎡的三房，均价10000元/㎡。目前优惠有一次性付款享95折，贷款97折优数据来源：中原地产信息研究中心惠。（12月更新）畅销畅销分析：分析：1、国内著名品牌开发商，实力雄厚，产品线符合市场需求。2、地段优势绝佳，位于花桥绿地大道入口处，交通便捷，近高铁，沪宁高速等。3、折扣方面：一次性付款享97折，贷款98折优惠，一次性付款享受总房款5%的优惠，分期付款享受总房款4%的优惠，按揭客户也可享受3%的优惠。个案分析—TOP5浦园参考均价5500元/平方米物业类别多层住宅开发商昆山市杭州湾置业有限公司项目地址千灯镇石浦(原机场路)项目特色养老,刚需盘,打折优惠楼盘浦园目前在售四期多层房源和五期花园洋房，其中多层房源还有100多套在售，面积为85、89、102、106平米的销售动态二房和三房，均价5800元/㎡，预计2012年2月28日交房。花园洋房还有200多套在售，户型面积为112—155平米的花园洋房，均价7000元/平米，预计明年10月下旬交房。多层房源和花园一次性付款98折。预计将有另外几栋数据来源：中原地产信息研究中心多层房源推出。具体未定。（2011-11-17更新）畅销畅销分析：分析：1、价格方面：总价低50万左右，均价只有5500元/平米，吸引上海周边养老客户前来置业。2、区域位置：该项目距离上海青浦较近，周边环境静溢，往来沪昆方便快捷。3、营销渠道：启用一二手联动，效果显著；交房时间短，预计今年年底交房。根据新浪乐居数据：从12月成交情况来看，各区域的表现都比较低迷，只有城南区域销量达到10套，其他区域都在个位数。城东区域成交9套，排名第二。其他区域表现惨淡。据昆山官方数据显示，昆山楼市昨日总成交37套，与前一日的56套相比，环比下跌34%。近日房地产市场的政策走向再度引起各方的密切关注，一方面，11个城市的限购令将在12月底到期，而截止到目前，除海口外，其他城市都没有明确表态限购令是否延续。另一方面，财政部表示房产税试点扩大方案将出台，也目前大家关心的主要问题。业内人士表示，虽然这些政策的具体动向还未可知，但可以肯定的是明年楼市调控的大方向是不会发生改变的。　　限贷限购政策调控虽未在昆山施行，但受全国整体趋势影响，持币观望气氛浓重。2011世茂东壹号年末这几个月以来，客群整体以自住改善为主，投资客锐减，2012整体市场不容乐观。一方面——是由于区域内，各个竞争楼盘价值战，我们自身价格优势不能凸显；另一方面——全国各个区域的限购限价加息等政策调控政策影响，间接过滤掉了一部分依赖贷款的客群，因此我们所要面对的是更纯粹的刚性改善客群。2012本案销售需求：2011年底：东一号以短信、巡展为主，主推高区及复式大户型；销售推广主题：总价最高直降27万。2012全年销售计划销售指标：10亿要求：前两个季度需完成全年销售目标的65%左右；前3个季度集中出货、4季度清空尾盘。眼下待解决的问题：2012年：全年10个亿的销售重任！销售需求如何实现？2012年初：1-3月份，市场淡季，如何实现有效推广？推广方向：在现行市场环境下：必须调整合适的推广主题定位并整合营销渠道：既能满足政策需求且能实现与客户的直效沟通！推广回顾与总结推广回顾：自2008年以来，我们在卖什么?三速公园教育和谐动车：昆沪同城梦的起点；内外双园名牌幼儿园及小学：引进世沪宁城际：波浪价值第二段；160万方夏驾河景观带，提供丰富茂高端幼儿园；引进昆山市京沪高铁：峰顶价值高地。多彩的公园生活；社区英式园林实验小学已开学。成为由动到静结合的体验式内外生态园。双铁金融商业地铁S1+花桥11号线：“工作在上昆山东117万方金融街30万方世茂广场吃、喝、玩、海，生活在昆山”一族将由动车客变60万人群汇聚乐样样俱全，2万方大型生活超身地铁客。政府高起点拓展的昆山东部城市市，举步满足生活所需。副中心，东部新城崛起。一体社区会所昆沪一体化：昆山和上海两地交通卡建筑贴合生活，品质全升级可在地铁、公交、渡轮共同使用。动尊贵入户大堂，入户花园设计，7000平梅森运动会所车组亦实行自动买票，出行更加方便错层空间，低密度，南北通透、红酒雪茄、运动健身、亲子互、快捷。高得房率。动。昆沪苏繁华无缝轨道系统“黄金链”比肩上海陆家嘴的国际化都市引擎昆山东部新城高端人居领航作品推广回顾：我们这样讲产品“长在公园里的房子，精品涵氧空间”◆地标性建筑：项目极具建筑特色的30万方世茂广场、7000平米奢华会所，点醒一座城市的建筑想象力，形成极具识别性的建筑符号营造：形象建筑◆建筑群布局：城市大美之地，河流与公园交汇，舒适栋距，水钢琴式规划、通透布局，南北朝向、通透采光、绝佳瞰景描绘：绿色肌理◆ART-DECO风格大量运用了鲨鱼纹、阶梯图形、放射状图样装饰，推崇低调奢华的时尚住宅理念，表达出一种不断超越的人文精神和力量谱写：城市天际◆创意空间百变户型——入户花园，错层空间，低密度，南北通透、超高得房率打造：百变空