谨呈：青岛博阳置业有限公司博博阳阳··巴黎壹巴黎壹号项号项目整合目整合营销营销方案方案青岛世联怡高房地产顾问有限公司2011年1月为胜利而来！ComingForVictory！本报告大纲1项项目的愿景目的愿景与与目目标标?设定目标我是我是2谁与谁与我要做到什我要做到什项项目本体界定目本体界定么么？？?提出问题?解决问题我的成我的成3长环长环现状现状梳理：面梳理：面境境与与临临我成我成大大势与竞争势与竞争为为了了什什4么么？？项项目定位目定位5核心核心问题问题突破方向：突破方向：营销营销策略策略总纲总纲我我6怎么怎么做价做价值值才能才能实现实现？？7营销营销策略策略执执行行世联怡高物业顾问有限公司市南区南京路8号府都大厦10楼0532-68619001www.sz-senox.com项目愿景和目标本案对于企业战略的意义?打造城阳中高端住宅产品。?在整体市场顺势的情况下，快速回现，保证低风险的成功。?为后续博阳置业中高端项目开发夯实基础和打造样板。理解项目世联怡高物业顾问有限公司市南区南京路8号府都大厦10楼0532-68619001www.sz-senox.com战略下的营销目标?2011年实现住宅85%的销售，销售面积3.27万㎡，342套房源；?2011年实现住宅销售额2.7亿。营销目标世联怡高物业顾问有限公司市南区南京路8号府都大厦10楼0532-68619001www.sz-senox.com本体：我是谁1项项目的愿景目的愿景与与目目标标?设定目标2项项目本体界定目本体界定?提出问题?解决问题3现状现状梳理：面梳理：面临临大大势与竞争势与竞争4项项目定位目定位5核心核心问题问题6突破方向：突破方向：营销营销策略策略总纲总纲7营销营销策略策略执执行行世联怡高物业顾问有限公司市南区南京路8号府都大厦10楼0532-68619001www.sz-senox.com项目位于“大青岛布局中心”—城阳区春阳路与国城区位解读1路交汇处，属于核心城区位置，区位优势明显城阳中心区青至香港中路25农业大学银公里，开车约高30分钟大润发速青岛市区里?项目位于“大青岛布局中2公青约本案心”城阳区的国城路与春阳威城阳区政府路路交汇处，距青岛城阳区政实验二小府仅有不足两公里距离，属于城阳核心城区位置，距离青岛市区25公里，交通便正阳路利；?项目周边配套完善，大润发、利群、家佳源等，靠近实验二小，属于学区房。世联怡高物业顾问有限公司市南区南京路8号府都大厦10楼0532-68619001www.sz-senox.com法式风情社区，外立面彰显低调的奢华，项目经济指标2体量较小，具备打造低密度、精品小盘的优势项目数值规划总用地：28745m?总建筑面积：43117.5m?多层15240.68m?其中小高层24194.36m?地下车库：10784.82m?容积率：1.5建筑密度：22.00%绿地率：39.8.%停车位：402个地上停车位24个其中地下停车位382个世联怡高物业顾问有限公司市南区南京路8号府都大厦10楼0532-68619001www.sz-senox.com全部为两室和三室产品，花园洋房为项目价值标杆户型配比3和盈利主体，小高层能够实现项目快销、高利润。9#、10#：建筑户型面积套数比例89-90㎡两室9类型一梯两户126.6-130.8㎡三室10舒适两室89-89.94811.9%789-89.9㎡两室8104.1-106.9246.0%5电梯6118.4-122.4㎡三室洋房三室118.4-122.4246.0%34104.1-106.9㎡三室126.6-130.8369.0%2#、4#、6#、8#：188.9-89.9㎡小三室2舒适两室89-9012631.3%一梯两户小高层紧凑三室88.9-89.914435.8%合计　　402100.0%高层物业：紧凑型小三室产品，以高性价比实现快销；物业价值研判舒适性两房，获得高利润；花园洋房：项目的形象价值标杆和盈利主体；世联怡高物业顾问有限公司市南区南京路8号府都大厦10楼0532-68619001www.sz-senox.com项目属性界定城市核心区、实验二小旁，小体量、低密度4、中高品质物业开发品牌品牌外地企业，暂无城阳市场影响力地段地段城阳核心区，国城路与春阳路交界处，距区政府不到两公里区区域域大青岛布局中心，优越的区位优势和交通优势交通交通国城路、春阳路、青威路、正阳路、青银高速等贯通城阳与大青岛产产品品法式风情，两种物业形态，紧凑和舒适性两房、三房，辅以沿街商业配套配套5分钟大生活圈，实验二小，教育配套优越地地块块中等容积率、小体量、规则地块世联怡高物业顾问有限公司市南区南京路8号府都大厦10楼0532-68619001www.sz-senox.com基于项目属性的思考：1、高速、中价销售：紧凑型、舒适性产品的市场空间有多大？2、项目中高端:城阳中高端市场状况是怎样的？世联怡高物业顾问有限公司市南区南京路8号府都大厦10楼0532-68619001www.sz-senox.com大势·竞争·客户1项项目的愿景目的愿景与与目目标标?设定目标2项项目本体界定目本体界定?提出问题?解决问题3现状现状梳理：面梳理：面临临大大势与竞争势与竞争4项项目定位目定位5核心核心问题问题6突破方向：突破方向：营销营销策略策略总纲总纲7营销营销策略策略执执行行世联怡高物业顾问有限公司市南区南京路8号府都大厦10楼0532-68619001www.sz-senox.com宏观政策与经济2010年及2011年初政策解读：金融手段宏观调控政策1、行政政策全面出击，凸显政府调控决心4月15日调控仍在继续调《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》4控青岛限购令月力1《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》2011年1月30日7度日《关于进一步加强房地产市场监管完善新国八条4月20日商品住房预售制度有关问题的通知》2011年1月26日“京十二条”（包括限购令）4月30日加息“深十三条”5月5日12月26日“浙十八条”5月17日公积金三套5月22日“穗24条”房贷款停发11月3日5月26日《关于土地增值税清算有关问题的通知》取消72.6万平米《关于加强土地增,12套双拼、值税征管工作的通知》70套联排，纯低密度社区6月3日折利率10月28日《关于规范商业个人住房贷款6月5日中二套住房认定标准通知》15城市限购令6月21日《关于做好住房保障规划编制的通知》《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》9月29日调调控密控密集期集期调调控控淡淡化化期期调调控强化控强化期期“新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱力度再次加强4.15—7月底世联怡高物业顾问有限公司市南区南京路8号府都大厦108—9楼0532-68619001月www.sz-senox.com9.29以来新政解读短期内仍以遏制房价快速上涨为主，从“促供给、抑需2求”方面对已有政策进行强化，以待政策发挥累积效力。促供给短期短期政策政策压需求严格征收土地增值税信贷政策房地产企业税收稽查严格征收个人所得税商品房预售资金监管房产税迫使开发商资金链紧张，不得不设置条件限制购房，或增大房子持有降低价格以求迅速出货回款补充成本，阻止购房者进入市场的同时将多套房持有者手中的房子挤出来增大现金流市场供给供给＞需求短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给压需求，逼迫房价下降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时日世联怡高物业顾问有限公司市南区南京路8号府都大厦10楼0532-68619001www.sz-senox.com2011年2011年将是中国最为复杂，但总体运行却相对平稳的一宏观经济预测年。其复杂性表现宏观经济下行力量和上行力量同时存3在。1）政府将高举“防通胀”的大旗，“流动性回收”将成为宏观经济调控的核心，并主导着中国宏观经济的下行力量。2）房地产政策的持续和进一步加码，将使房地产销售、房地产投资以及房地产价格出现实质性调整，房地产短期“软着陆”可能诱发中国宏观经济下行力量的强化。3）发达国家经济复苏动力进一步放缓、失业率居高不下、贸易不平衡持续等原因将使中国外部环境恶化，贸易冲突、汇率冲突以及货币冲突将上新台阶，进而加剧中国经济下行压力。4）2011年是“十二五”的开局之年，新规划中所孕育的“战略性新兴产业振兴计划”、“区域发展规划”、“民生工程”、“收入倍增计划”与新的消费刺激政策等内容将带来强烈的宏观刺激效应，有效对冲各种下行压力。5）城市化的加速、“高铁时代”的带来、“收入-消费”台阶效应等中期力量的释放，将成为2010年宏观经济稳定的支撑力量。同时，这些力量的释放具有强烈的不确定性。据中国人民大学世联怡高物业顾问有限公司市南区南京路8号府都大厦10楼0532-68619001www.sz-senox.com世联观点：4?调控新政充分说明：政府在牺牲预期经济增长的情况下，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺，充分凸显政府对房地产调控的决心；?在短期“疾风暴雨式”的调控下，政府仍继续加强推进房地产市场制度化改革的措施，后续保障房、土地供应等长期政策将发挥效力。?限购政策的出台是地方政府实施的防御性政策，不在于遏制已经过快上涨的房价，而在于防御未来房价的过快上涨，在一段时间内成交量或将会出现下跌；?2011年将是中国最为复杂，但总体运行却相对平稳的一年，“控物价、启规划、稳复苏”是2011年宏观经济调控的核心，调控还在继续，出台金融方面政策的可能性更大，通胀压力依旧，加