政策走势：2011，政策从严调控，“国八条”、“房产税”纷涌而来。加息、上调准备金率，银根紧缩，楼市成交直线下滑。调控目标3.30加息1.28房产税4.65.1上调土地增值税预征率2.9加息4.61.26国八条一房一价1月2月3月4月5月??春节假期及严历虽然有春交会助调控政策出台，兴，环比成交小?持续2011年的市场成交跌入近幅上升，但远低火爆局面，成交两年的最低点。于2010年同期成同比2010年略交水平。有上升。?3月调控出台，开发?调控效果显现，5月、6月商、客户集体持观成交量约113万方，低于望态度，成交持续2010年同期成交水平，价格走低。开始回落。政策之房产税：房产税是一个长期政策，主要针对高端别墅，高层豪宅等，对豪宅市场影响大，持续时间长。项目重庆类型计税区间税率重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区建筑面积交易单价为上两年主城九区新试点范围、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）建商品住房成交建筑面积均价的0.5%3倍以下税率0.5%-1.2%独栋商品建筑面积交易单价为上两年主城九区新房建商品住房成交建筑面积均价的1%1、个人拥有的独栋商品住宅3-4倍（含3倍）高档住房2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易本地居民单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积建筑面积交易单价为上两年主城九区新均价2倍（含2倍）以上的住房建商品住房成交建筑面积均价的1.2%4倍（含4倍）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的外地居民第二套（含第二套）以上的普通住房在重庆市同时无户籍、无企新购第二套以上普通住房0.5%应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以计税依据房产评估值作为计税依据业、无工作的个人经济形势分析：目前通胀压力较大，货币政策从紧，楼市成交再次下滑。参考历史经验，CPI不降，货币政策将不会改动，加息势在必行，预计未来半年甚至更长的时间内市场将难以反弹。CPI疯长，利率持续高位CPI上扬，连续加息，成CPI下降，利率下调，容运行，成交大幅度下降交量再次下降量快速反弹?CPI：目前持续上扬，近两月CPI更是连创新高，通货膨胀形势非常严峻,5月份CPI同比上涨5.5%，7月9日最新公布的6月份CPI同比上涨6.4%；?利率：利率与CIP保持同步运行，目前利率处于上升阶段，预计下半年加息将会持续，仍呈上升趋势；?成交量：通货膨胀加剧，调控持续，成交量大幅度下降，整体供大于求。商品房整体成交：2011年上半年，国家从严调控，“国八条”、“房产税”同时出台，收紧信贷，调控成果显著，除1月份外，连续五个月成交同比下降。?2011年上半年成交量共计723.51万方，同比2010年上半年-26.2%，环比2010年下半年-42.5%。2008年-2011年各月主城区房地产成交量走势图万方3502802101407001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年126.0860.0886.85103.39137.0985.05123.9468.4696.26138.38111.69131.622009年84.34163.32212.82274.1194.87195.29210.73178.78209.02300.91189.84220.812010年161.78111.12194.38260.69120.04133.17148187.49259.43264.24191.46207.662011年163.9164.89123.55145.64112.41113.51各物业形态成交：2011年上半年新开盘整体去化率约47%，同比下降，开盘两级分化明显，刚需、低价、品牌项目依然销售较好；改善型产品、投资产品成交下降。2011年周新开盘去化走势延续10年良好新政出台、春节来房交会来临、限购谣调控政策频出，贷款从严7000供销势头，去临，市场瞬间下降传出台，开发商抢先，调控成果显著，供销持90%化50%左右出货续下降，去化率低位震荡80%600070%500060%400050%300040%30%200020%100010%00%.2.9630.6307.6307.3074.1.8529.5296.311.1.2.32.1.2.23.1.2.24.1.1.255.1.2.26.1.1.27--111-222-333-444--555-666-7.3---1---8---8---5.2---0---7.21074.3.741.2.741.2.418.25.963.3.630.22.1.1.212.1.223.1.234.1.145.1.256.1.2611112233445566供应认购认购率整体成交价格：2011年上半年整体成交建面均价稳中有升，2、3月份由于经适房增加，出现结构性下降，6月部分开发商启动以价换量的营销策略，成交均价开始下降。2008年-2011年各月主城区房地产成交均价（建面）走势图元/㎡800060004000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年3694391637974139394541003991413539033686372935412009年3943366837564231432142524117402944534558467352222010年4844540049966113499554445547588864356621665170402011年718557926933737474347144各物业形态成交价格：别墅受调控、供应双重影响，价格下降；洋房由于高端项目成交影响，价格飞涨，高层价格博弈，价格波动，市场降声一片；备注：本处为建面均价。重庆楼市上半年出现三种降价模式，直接降价、低价入市和噱头降价，其中直降幅度在10%左右，效果最明显，低价入市策略同样较好，噱头降价最差。市场低迷，后市悲新项目或者新组团面采用关键字眼吸引客观，品牌企业率先市，迫于市场原因、户眼球，提高关注度做出反应，在价格回款压力，降低价格，频繁推出少量特价博弈阶段，品牌企预期，低价入市，加房，劣质房源起价、业推出较差房源，速销售，回笼资金建面价格宣传等手段直接降低价格，出拉动到访量，提高认货回款，储粮过冬购率保利椰风半岛协信阿卡迪亚招商.江湾城江与城熙溪地中庚香江美地华润.中央公园万科悦峰保利港湾国际复地.新成就金鹏金嶺万科缇香郡首创鸿恩国际巴比亚半山蓝光十里蓝山协信.城立方恒光月光宝盒中交丽景保利.江上明珠羲城蓝湾业安半山公馆瑞安.重庆天地华宇金沙时代噱头降价—少量特价房：楼市调控，市场低迷，部分项目加大降价促销，关键字眼吸引客户关注；通过少量特价房，劣质房源起价、建面价格等手段拉动到访量，提高成交。阿卡迪亚中庚香江美地起价宣传建筑起价登记办卡少量特价房保利港湾国际万科缇香郡蓝光十里蓝山中交丽景建面起价,3套特价房建面起价,10套特价房实得建面,8套特价房首付15万卖三房，分期付款2011.4.28寰宇天下观澜苑4-2号楼开盘热销亮点：首次开盘热销，吸引全国范围内高端客户的普遍关注，建立了项目在全国范围的影响力，实现开盘认购率近90%，认购金额约4.5亿。开盘日期2011.4.28推售套数94开盘销售套数73开盘销售金额4.5亿储备周期4个月2011.5.26寰宇天下观澜苑4-1号楼开盘热销亮点：短期内实现大批量储客，并实现开盘认购91套，认购率高达95%，认购金额约5.5亿。开盘日期2011.5.26推售套数96套开盘销售套数91套开盘销售金额5.5亿储备周期28天2011.6.25寰宇天下天擎3-2号楼开盘热销亮点：短期内实现大批量储客，实现开盘认购90套，认购金额约4亿。开盘日期2011.6.25推售套数150套开盘销售套数90套开盘销售金额4亿储备周期30天寰宇天下，开启重庆地产新纪元【寰宇天下】，首次将重庆高层豪宅带入规模销售时代；【寰宇天下】，首次将重庆豪宅带建筑面积单价2万元时代；【寰宇天下】，以400万—1000万的单套总价，比肩主城别墅价格；【寰宇天下】，开创了重庆高层豪宅空中别墅时代；寰宇天下逆市热销奇迹。开创重庆豪宅营销新模式接待全国同行考察团30余批次成为各品牌地产商营销学习案例56天，14个亿这不仅仅是几个简单的数字…市场：严政之下，房地产市场乌云密布豪宅项目营销遭遇瓶颈如何实现逆市营销，成功突围?现状：无实体示范区无样板房展示无精装修标准与品牌无成型的生活配套支持如何实现豪宅热销?课题：逆市下如何突围？如何进行条件不足的豪宅营销？如何吸引少数高端客户有效关注？破冰：1、逆市下需要创造环境——在大环境中营造项目自身气场塑造项目高度，创造“影响力”2、需要寻找有效客户——围绕“有效客储”展开系列营销推广那么，什么是影响力？据百度百科、百科名片官方词条解释——影响力，一般认为指的是用一种别人所乐于接受的方式，改变他人的思想和行动的能力。人是时代的产品，时代是包含能影响人们意识的所有的因素。影响力就是时代某因素或诸因素决定人们意识改变大小的力度。如何营造项目影响力？通胀压力下，资本流向价值洼地，寻找稳健的投资渠道，以平衡资本分配投资者将选择代表城市发展与精髓的项目而江北嘴的国家战略定位与重庆城市发展密切相关寰宇天下作为江北嘴唯一的高端精装豪宅必然与城市发展、城市精神紧密结合因此，要营造强大的项目影响力就必须跳出地产范畴作为一种金融产品与高端消费品，塑造成一张城市名片地段？豪宅？生活？圈层？中国西部大开发新十年的开篇之作2.26平方公里的江北嘴，集聚世界金融总部，亲历中国战略纵观全球，如寰宇天下一般，占据城市核心地段，汇集城市核心资源，如此”稀缺