万科红郡二期全装修租赁房客户调研及设计调整报告目录一、全装修租赁房客户调研【1】租赁客户调研【2】投资客户调研【3】租赁装修建议二、全装修租赁房部品方案【1】硬装方案【2】软装方案三、全装修租赁房成本情况1客户样本概况１万科红郡选择租赁客户作为访谈对象,分别在维诗凯亚、提香别墅、兰乔圣菲选择了８组客户，另外有２位从事租赁行业的专业人士，共计１０组。样本年龄集中在35-55岁之间，其中有7组是外籍人士,一组是澳大利亚籍华人,另外两组是从事租赁行业的专业人士.租赁客姓名年龄国籍租赁经历于小姐25中国　　业内人士，仲量联行从事高端物业租赁的工作　　仲量联行专业人员，租赁经验丰富，对欧美人士的租赁陈杰27中国偏好比较了解。　　全职太太，三口之家，外加一个保姆（外籍保姆），Andrea40德国现租赁维诗凯亚一套独立别墅。Susan42美国　　曾做过人力资源培训师，口才好，有较好的别墅观。Aukjede　　丈夫是外企高管，有两个男孩，一家四口人，现居住提42荷兰Ruijter香别墅。　　丈夫是外企计算机类高级技术人员。家庭成员为丈夫、Markroon40荷兰儿子、母亲和她。现居住在兰乔圣菲。Sujaga40印度　　现居住维诗凯亚　　现居提香别墅，原籍香港，化工企业高管，有三个小孩黄以恒36澳大利亚．　　目前居住提香别墅。目前收养了两个中国小孩Lambertus50荷兰　　全职太太．　　两个小孩，其妻子是全职太太，刚刚到中国半年。现居LambieschlsJo37比利时住提香别墅１样本案例1——Andrea客户描述租赁客　　全职太太，年龄大约40岁，今年二月份来刚到上海，三口之家，外加一个保姆（外籍），其丈夫在陆家嘴工作，公司高管。现租赁维诗凯亚一套独立别墅。租赁偏好?来上海租赁别墅时，一眼就看中了维诗凯亚。之所以租赁维诗凯亚，看中它的房型，感觉非常舒服，空间感也好，装修风格也非常喜欢，这里的私密性也非常不错。?装修风格上，喜欢欧式现代，以白色为主色调，夹一些亮丽的颜色。喜欢线条简单和风格简约的装修风格。在色系上，也喜欢浅颜色，明亮一点的暖色系。?厨房配置上，看中功能和空间，对台面的要求较高，希望高度是90公分以上，宽度是50公分以上。空间大一点，能放大一点的洗碗机。厨房家电的品牌会优先考虑国际品牌，但国产品牌也可以接受，符合国际标准，配详细的英文介绍，包括每一个按钮都是英文的。?家电家具配置上，对电视要求不高，客厅有就行，不太希望小孩总是看电视。在空调和冰箱等其他家电上，更加注使用功能和便利性，品牌上可以接受中国的，不过会优先考虑欧洲品牌，如西门子、博世。１样本案例2——Susan客户描述租赁客美国人，去年七月份来中国。丈夫是一家猎头公司的高管，她本人做过人力资源培训师，口才好。现居住提香别墅。租赁偏好?第一次来上海，就看重这里的环境和位置。之所以租赁提香别墅，看中它的房型，尤其是厨房、餐厅和客厅是连在一起的。这样在一边做饭的时候还可以看到小孩的活动。?装修风格上，喜欢欧式现代，线条简单，风格简约。在装修色系上，也偏重于浅颜色，明亮一点。?厨房配置上，看中功能，其次是品牌，中国品牌可以接受。国际品牌也可以接受，但最喜欢的品牌还是美国和德国的。厨房功能设置上不喜欢中式和西式结合的厨房。?家电家具配置上，对电视要求不高，只要有一台就行，平时看电视不多，主要是看报纸和看书，因而格外关注每个居住空间配书架。在空调和冰箱等其他家电上，只是关注他们具备什么样的功能，品牌关注度不高．2调查数据2装修关注因素顺序租客对装修因素的优先顺序6420装修风格地板材质电器配置卫生洁具厨房配置第一选择415第二选择244第三选择31321第四选择34在选择别墅物业租赁时，租户把装修风格看作喜欢与否的首要标准，其次是厨房配置和卫生洁具，然后是电器配置，对于材质，讲究整体观感度．2租客装修租赁客装修风格选择风格选择北美中式13%0%欧式古典中式13%欧式现代欧式古典北美欧式现代74%租客在选择装修风格，更加偏重欧式现代，讲求线条简单，风格简约的装修，清新中又不乏亮丽。2装修色系在色系选择上，柚木居多，其次是白橡木和黑胡桃木。但这种选择只是在颜色上强调要浅一点，亮一点，不耀眼．这一点与投资客的色系偏好较为接近。2电器配置厨房电器租客厨房配置顺序选择1050烤箱洗碗机消毒柜微波炉净水器第一选择82第二选择2521第三选择1333租赁客在选择厨房配置中，重点考虑烤箱和洗碗机。部分租客要求提供个性化需求,如洗碗机要大一点，中国产的都比较小。在厨房电器选择上，有8组明确表示最好是国际品牌，国外品牌日立和LG的都非常不错。对西门子品牌反映最好。但可以接受中国品牌，如符合欧洲标准，专门用于出口的中国品牌，如海尔．2中央空调分体空调中央空调中国品牌日立其他国外品牌19５７３租赁客：在空调选择上，只有1组接受分体空调，条件是别墅外和别墅内有足够的空间，要噪音很小的那种。租客在空调选择上，中央空调是必要。至于品牌并不是租客最关注的因素，但至于用什么品牌的中国产品则没有什么概念，如果能在选择的前提下会优先考虑国际品牌。2租赁客可以无地热需要地热地热选择46租赁客希望全配卫生间主人房客厅家庭室餐厅哪些居住空间地热665332租赁客：大多数客户是需要地热的，在接受无地热的租客中，只有两组表示中央空调冷热效果非常好，而且噪音小，还有一位是觉得目前房子地热老是有问题，因此租赁客户也非常关注地热系统的质量问题．在租客选择装地热中，有6组提出需全装，而在全装中卫生间和主人房是必须有的，而且每个居住空间都可以控制地热。卫生间之所以这么重要，仲量联行住宅部的陈洁提到，老外早上和晚上洗澡的时候，希望卫生间是暖和的。2材料部分地下室简装毛坯均可简装与否组422?租赁客对地下室的要求接受简单装修，隔出不同的功能区，如果是毛坯交付，有客户希望所有的管线和插座安装好，比如电话，电视线路，网络，上下水，污水排放等。租赁客期望的洗衣房办公室储藏室娱乐活动室视听室地下室功能211095?从上表中可以看出，租赁客在使用地下室上，重点考虑储藏室和小孩活动室，其次是视听室和洗衣房。因而在装修地下室时，可以重点考虑租客的地下室用途。2材料部分户内门项目实木贴皮PVC均可组３３2由上表可知，租赁客并不太注重户内门材质，首选是实木贴皮，PVC材质的户内门也可接受，不过希望户内门的色系与室内装修风格一致，且质量要好。客厅餐厅项目接受不接受是否接受做地砖组４４租赁客户希望铺设地板，给人感觉比较温暖，但也有些租客表示可接受地砖，至于地砖风格，还是认同简单一点，简约一点的现代风格。2项目实木复合地板复合地板V字口复合地板地板选择组88０在租客看来，两种材质的地板都能认可。实木复合的感觉会更好，但感观好的复合地板也可以接受。卧室地面项目实木复合复合地毯材质选择组880租赁客不太认可地毯，还是希望铺设地板，因为地毯容易过敏，宠物毛发不易清洁，容易滋生细菌，但可接受在床沿提供小块地毯．2项目实木贴皮　PVC现代平板古典凹凸材质和样厨房橱柜式均可材质组22624对于橱柜材质，租赁客对于材质无所谓，只要耐用就好，平板的门就行。室内灯具?租客在这块对灯具没有太多要求，只是要求不要那种非常繁杂的吊灯，样式简洁一点交房标准，主照明够亮有充足光源，希望灯具都配好．屋内墙面项目墙纸乳胶漆二者相结合饰面组161?通过对租客的深访，租客对墙纸没有太多要求，反而更加偏向乳胶漆，并要求颜色要淡一点，这样的墙面好配一些自己喜欢的装饰物。2卫浴系统浴缸要求?租赁客并不注重浴缸是压克力还是铸铁，他们关注的是尺寸和功能。租客对浴缸的要求带按摩功租赁客对能浴缸要求11%大大保温性好保温性好47%42%带按摩功能?大多数租赁客看重浴缸的大小，其次是保温性，对功能要求不多，有按摩功能的浴缸会更好。对1750*750认可度较高，也有一组租客提出最好是1900*900的大尺寸。2卫浴系统项目　玻璃屏浴帘杆均可淋浴房（无玻璃屏）组710?对浴帘杆不太认可，只有一组提到如果卫生间空间非常小可以接受浴帘杆，但希望主卫一定要是玻璃屏，浴帘杆感观差，也没有玻璃屏好清洁、防水。中国品洁具品牌选择牌可以美标乐家TOTO科勒摩恩无所谓接受8545623租客在对国际品牌的选择上，对科勒认同度最高，其次是TOTO和美标。通过对租赁客的深访，也可接受中国品牌，但要求质量必须非常好，而且好用。2家具家电在对收纳系统要求也比较高，希望有足够多的收纳空间，比如有租客提出台盆下最收纳系统好都能有柜子，玄关要有柜子放衣服和鞋子，主人房要有走入式衣柜，卧室要有床头柜和书柜。如果有地下室，还希望有单独一间储藏室。是否选择项目有家具物业无家具物业均可家具配置组620在与租客访谈中，大多要求业主能根据自己的要求配置家具．家具配置名称客厅家庭室主卧客卧儿女房餐厅书房佣人房的重点空间组88866654在对租客访谈中，最关注客厅、家庭室、主卧的家具配置情况，因为使用频率最高．不过希望每个居住空间能配家具。最好能结合租户要求配置，因为租客一般均会有少量自带的家具。2家具家电租赁客对位置品名位置品名位置品名家具需求沙发书桌床/床垫/床头柜客厅电视柜书椅子客大衣柜房房茶几/角几书柜书桌椅子沙发电视电视柜保床床/床垫姆茶几/角几床边柜/电视床头柜家房庭落地灯床/床垫儿书桌/椅子/书架房(2.0x2.0)童房主床边柜衣柜人梳妆台/凳子房/餐餐桌餐椅电视柜无绳电话机：客厅，书房，家庭房，主人房各一台厅早餐椅/早餐桌走入式衣柜租赁客:租客在被问及是否需要哪些家具，沙发/餐桌/咖啡桌/椅子/床/床边柜/走入式衣柜被提及次数最多，也就是家具大件均要有。小件之类的租户可以