仅为美好而来[北京城建·北京如意2011推广策略]发展商：城建集团提案方：Longbow北京隆樾机构汇报时间：2011/04/9目录：一、阅读，千年古郡江淮盐都二、透析，市场行情战略观察三、凝聚，项目价值梳理整合四、声望，项目推广体系构建五、形象，视觉体系包装构成六、影响，推广阶段执行战术一、阅读，千年古郡江淮盐都历史轴线文化轴线阅读淮安先秦枢纽美食文化汉唐兴衰文化名人宋清变迁书墨风流世纪风云济世之都第一看：先秦枢纽先秦时期，列国争夺的交通灌溉要地商周开始便已获相当程度的开发，“交通灌溉之利甲于全国”，既有邗沟（即京杭运河的扬州至楚州段）沟通江、淮，又有陆上干道—善道通达南北,故成为春秋战国列强争夺的重要地区，先后为吴、越、楚所有。第二看：汉唐兴衰始于秦汉，盛唐休养，造就“壮丽东南第一州”秦始皇修筑的驰道自境内穿过，汉末太守陈登则筑邗沟西道，使淮扬交通更便捷。由此，承平之年，境内手工业和商业比较繁荣。南北朝时期，因长期处于南北分界战争前沿，“江淮之间，赤地千里”。隋唐之时，承平日久，白居易赞为“淮水东南第一州”。第三看：宋清变迁漕运、盐运之都，与苏、杭、扬三州并称运河线上的“四大都市”。北宋年间，漕运和盐运进一步发展，但是在宋金、宋元时期，战乱频频，市境一片凄凉，而由黄河改道带来的水患，更使市境日益萧条。到了明永乐年间，淮安漕运又兴。明清水患愈烈，农业衰落，多委派大员入淮治河。淮安城则因扼漕运、盐运、河工、榷关、邮驿之机杼，进入鼎盛时期。第四看：世纪风云民国战乱频繁，新中国成立后几经周折,淮安重新焕发交通枢纽，重要商埠的风采民国时期，境内漕、盐、河、榷之利皆失，境内成为重要的根据地和解放区，民生进一步衰微。1949年5月，淮阴专区成立。建国以来，特别是在改革开放以后，“一穷二白”的淮安迅速建设成为江苏新兴的交通枢纽、工业城市，全国重要的农副产品产加销基地，江淮平原的重要商埠。第五看：美食文化1949年淮扬菜成为开国第一宴主菜许多标志性事件的宴会都是淮扬菜唱主角：1949年中华人民共和国开国大典首次盛宴、1999年中华人民共和国50周年大庆宴会、2002年江总书记宴请美国总统乔治·布什等，都是以淮扬菜为主。淮扬菜主要发源地是淮安，与鲁菜、川菜、粤菜并称为中国四大菜系，素有“第一佳味，天下之至美”之美誉。第六看：将相名臣淮阴侯韩信，汉赋大家枚氏父子，“马上文，胯下武”开启淮安文武并重的传统，遂名人辈出韩信（约前231枚乘（？～前140枚皋，字少孺，年～前196年）淮年)，字叔，秦枚乘子，生年约阴（今江苏淮安）建治时古淮阴人景帝四年，卒年人，西汉开国功臣。，故居位于在河不详。与司马相著名的“一饭千金下镇萧湖畔。中如并称“枚速马”、“胯下之辱”国文学史重要人迟”，时人称许皆韩信在淮阴时的物，西汉辞赋开“马上文”。典故。即“胯下创者。武”者。“建安七子”等时代的文学巨子皆出于此陈琳（?～217鲍照（约415年～吉中孚（？年～张耒（1054年～年），字孔璋，广470年），是南北约786年左右）字1114年）字文潜，陵射阳（江苏淮安朝时期成就最高的不祥，晚唐著名诗北宋杰出文学家，东南）人。汉末著文人，与颜延之、人，与卢纶、钱起与秦观、黄庭坚、名文学家，“建安谢灵运合称“元嘉等齐名，“大历十晁补之并称“苏门七子”之一。三大家”。才子”之一。四学士”。从汉代枚氏父子开始，淮安就伴随着中国文学的发展，历朝历代，流芳千古的文人墨客比比皆是，其人杰地灵，在中华文明史上留下了浓墨重彩的历史印记，直到今天，淮安依然屡出风流。名留青史的武将名臣更是威震中华梁红玉（1102年～沈坤（1507年～关天培（1781年～左宝贵（1837年～1135年），生长今江1560年），明朝状元1841年）字仲因，1894年），字冠廷，苏淮安。宋朝著名抗，明后期著名抗倭英晚清著名爱国名将，清末著名民族英雄，金女英雄。多次随夫雄，多次领导江淮儿民族英雄。为巩固国参与中日甲午战争，韩世忠出征抗金。以女抗击倭寇，时人赞防，维护国家主权作助朝鲜抗击日本侵略“击鼓退敌”名留青为“武状元”。出了杰出贡献。，在平壤战役英勇就史。义。诸多文学巨匠，名臣武将，依照淮安“马上文，胯下武”的历史传统，为中华民族树立了一座座精神丰碑。第七看：书墨风流《西游记》作者吴承恩的故乡，亦是书画之乡登坛必究《中山出游《泼墨图》图》《画鉴》中国古典四大名著之一的《西游记》诞生于此，不仅是这部巨著，还有各种书籍，诗词以及中华民族特有的传世名画，比如现藏于美国国家博物馆的《中山出游图》，都是淮安历史上的珍品，这里是书画之乡。第八看：济世之都淮安影响中国历史进程的名人韩信周恩来汪廷珍杨士骧丁宝铨李公朴汉朝的缔造者新中国的缔造道光皇帝之师晚清名臣直隶晚清名臣，山中国现代伟大之一，“汉初者，中国首任，清代一代名总督，袁世凯西巡抚，洋务的爱国主义者三杰”第一人总理相后首任北洋大运动推动者，中国民盟早臣期领导人多位政治家、教育家、革命家均在此度过了他们的少年时期，受到淮安文武并重的传统影响，在社会变革中奋勇革新。千年盐都，不仅是江淮繁华的佐证，也是中国历史上重要的坐标。城市价值梳理汇总1.先秦时期，就是交通灌溉要地2.盛唐得名“壮丽东南第一州”3.漕运之都和盐运之都，运河线上的“四大都市”之一。4.“第一佳味，天下之至美”的淮扬菜主要发源地5.淮阴侯府，总理故居，名人辈出。6.《西游记》作者吴承恩故乡，书画之乡，世代风流7.江苏新兴的交通枢纽、工业城市，江淮平原重要商埠淮安——。中国千年古郡，江淮盐都，运河明珠2010年3月，淮安被吸收为长三角城市群。战略定位“南北交汇中心和苏北重要经济中心”[江淮平原重要商埠]二、透析，市场行情战略观察第一层：政府战略战略观察淮安市场的3个层面第二层：板块观察第三层：典型案例第一层：政府战略“三淮一体”战略，整合三淮资源，助力经济发展2001年市政府实施“三淮一体”战略(即原地级淮阴市、原县级淮安市、原淮阴县“三淮一体”)，充分利用原县级淮安市的历史人文等资源提升本地区整体知名度，“三淮”整合为新地级淮安市，政治、经济等各方面进入全新发展阶段。制定老城区、新城区“双核发展”战略，依托“双核”向东南发展，形成“东扩南联”格局水渡广场水渡淮海口商广场务区二产业发展方核心核心向三产业发展方向在原有的淮海广场中心商务区基础之上，水渡口商务区成为城市东移之后的新核心，“双核发展”为城市整体发展整合提供了强大的战略指导。东扩南联指城市向东扩展，向南与高教园区相连，第二产业和第三产业向东、南部迁移，对整个房地产市场形成强大的扩张力，带动市场的进一步繁荣。第二层：板块观察【淮阴板块】——淮安未来文化形象区原来的淮阴县，经统一规划形成现在的淮阴区，与市中心区域仅一河之隔，100米不到，根据政府规划，未来淮阴区建造大剧院、健体中心，会成为淮安未来文体形象区。目前区域内缺乏引领市场的中高端项目，市场机遇难得。【清河西板块】——淮安经济中心，高度成熟清河区东区、西区是淮安市老市区，拥有成熟度的市民居住区，繁华的商业中心（双核之一的淮海广场商业区），是目前淮安最稳定成熟的板块，也有淮安目前最繁华的商业地段。整个板块供应量极小，供需格局支撑价格持续上涨。【清河东板块】——城市新核心，富人居住区清河区东部，是老城区向外扩展的方向，而且这里有覆盖面积大的绿化景观，在政府的大力支持下，万达广场和中央公园形成了强势的新城商务中心，高端项目扎堆建设，在民众心中也形成了富人居住区的高价值印象，【新城板块】——淮安未来行政办公区新城区即淮安开发区，是淮安东扩的重要战略布局点，，招商引资众多项目，政府给予了很大的支持力度，目前绿地集团开发的新世纪地产项目是本板块声势最为浩大的政府重点扶持项目。【清浦板块】——淮安工业新区，高教园区清浦区在淮安历史上就不是很强势，政府为了把城市推向高速发展的现代发展，准备将青浦区打造成整个淮安市的高教园区，与未来建于高速路边的体育中心，形成合力，为青浦区的发展注入强大动力。第三层：典型案例板块典型案例市场调研明细表所属板块项目名称所属板块项目名称淮阴区多瑙河清河东茂华国际汇淮阴区瑞林国际广场清河东融侨华府淮阴区左岸王府清河东香格里拉国际花园清河西中天花园新城区绿地世纪城清河东万达广场清浦区恒大名都1、【淮阴】多瑙河国际公寓规模：占地约8万㎡，建筑面积达16万㎡，全期900多套；产品：23栋，60-135㎡，产品覆盖面广，其中100-110㎡约占80%；价格：目前多层、高层价格约4200元/㎡，景观房约4500元/㎡。小结：是板块内直接竞争对手，是提升板块价值的先锋。但是在品牌力度和产品品质上，与我们不能比较。2、【淮阴】瑞林国际广场产品：别墅、高层、大型建材市场等价格：别墅190万元左右，高层5000元左右。小结：从产品和推广来看，不是我们的直接竞争对手。3、【淮阴】左岸王府产品：花园洋房、双拼、联排，独栋、多层、高层价格：多层5300元/㎡，洋房5500元/㎡小结：此项目的目标在于打造大型居住社区，定位比较低端，在推广上反映不甚强烈，对我们的项目没有多大威胁。4、【清河西】中天花园规模：总建面20万平米；产品：小高层、高层等；价格：均价5300元/㎡。小结：现阶段是本项目的目标竞争对手，但可售房源不多，开发商在当地的口碑非常好，老百姓比较认可，本地的老字号开发商。5、【清河东】万达广场规模：占地30万㎡，建面80万㎡，70万住宅，10万商业，容积率2.6，绿化率40%，分4期开发，共578户，目前第一期；产品：高层、商业，目前销售小公寓60—80平米；价格：单价5400-5500多元/㎡，总价70－88万元。小结：城市新