济南市2012年房地产市场年报备注：统计时间截止至2012年12月15日；统计区域为历下区、市中区、槐荫区、历城区、天桥区、长清区、高新区，不含章丘市、济阳、商河、平阴。土地篇一、土地市场综述2012年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。一、土地供应1、供应总量：截至2012年11月2日，本年度济南市经营性用地挂牌结束，累计出让土地115幅，供地面积633万平方米，2012年供地计划基本完成。其中城镇住宅用地61幅，供应面积为430万平方米；商业用地51幅，供应面积为160万平方米；殡葬用地3幅，供应面积为43万平方米。2、土地属性：2012年济南商业用地供应量增速明显。本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20%；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。短期来看，未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期，中长期则存在一定风险。3、供应区域：2012年土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为226万平方米和222万平方米，占全市供应总量的71%。历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块供应商业用地36幅，供应面积达118万平方米。4、容积率：2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。容积率低于2的住宅用地仅有12幅，主要分布在历下区奥体中心板块。目前，在土地资源日益稀缺的情况下，未来城市将不断“长高”。二、土地成交1、成交量：2012年济南土地市场经营性用地成交量达623万平方米，达到近几年的峰值。2012年房地产市场回暖，土地市场随之升温，成交111幅，623万平方米，环比增加21%，预计建筑面积2160万平方米，环比增加30%。2、流拍率低：2012年土地市场成交2012年市场持续回暖，土地市场走出低迷局面，全年仅有1宗土地撤牌，3宗土地流拍，流拍情况明显好转。不难看出企业对于济南市场持相对乐观的态度。表12010—2012年济南土地撤牌、流拍明细时间流拍幅数流拍面积（万㎡）2010年975.92011年1379.22012年410.3数据来源：克而瑞3、成交属性：从2012年成交土地属性来看，住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升。其中，住宅用地共成交58幅，成交面积421万平方米，占比达68%；商业用地共成交50幅，成交面积159万平方米，同比增幅达59%。4、成交区域：2012年历下区、槐荫区表现突出，占全市土地成交量的71%。历下区作为传统的核心区域仍有大量住宅用地成交，其中不乏优质地块；槐荫区土地成交量正逐年增加，吸引的众多开发企业入驻，如恒大、绿地、金科等，未来槐荫区将进入由大型企业带动的快速发展阶段。5、土地价格：2012年土地单价继续呈上扬态势。本年度经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对于整体市场有了一定的抬升作用。6、溢价率：虽然2012年土地市场多以底价成交，但仍有“优质”地块备受热捧，成交价格屡创新高，地王频现。有多宗土地区位优势明显，溢价率较高，如农科院地块溢价率高达75%。5、土地规模：2012年土地单幅供应规模以10万方米以上为主，共22幅，供应量为312.6万平方米，占全市供应总量的49%。其次为5-10万平方米规模的土地供应量也较大，供应面积为127万平方米，占全市供应量的20%。表22012年溢价率较高土地成交情况宗地名称宗地容成交每亩地楼板价受让方面积积价格价（万（元/（万率（亿元/㎡）㎡）元）亩）历下区花园路以南、7.23.45.45503301山东莱钢建化纤厂路以东地块5设置业有限（2012-G036）公司历城区桑园路以南、18.13.816.15953430南海置富发电建路以西展有限公司（2012-G103）历下区花园路以南、19.13.615.85502179济南万科房化纤厂路以东地产开发有（2012-G114）限公司数据来源：克而瑞7、楼板价：2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。本年度土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。8、热点板块之西客站2012年西客站板块成交54宗经营性用地，成交面积为218万平方米，占全市成交量的35%（今年成交量占全市的比例）。西客站作为政府着力打造的泉城“新名片”，众多国内大型企业纷纷入驻，共同为西部的发展献策献力。表32012年大型企业西客站拿地情况表拿地企业住宅用商业用拿地金规划项目地（万地（万额（亿㎡）㎡）元）绿地地产8.54.78.7绿地中央广场(资料图库)金科地产22.24.818.6金科世界城恒大地产16.114.921恒大雅苑/恒大双子塔西城投资24.186.370.1——9、热点板块之化纤厂路2012年化纤厂路地块以高地价、高溢价率惹人关注，同样成为热点板块。今年化纤厂路共成交3宗土地，成交总价高达34.5亿元，平均楼板价为2915元/㎡。该板块位于占据明显的区位优势，因此备受各大开发商认可和关注。表42012年化纤厂路板块土地成交明细宗地名称宗地容成交每亩地楼板价受让方面积积价格价（万（元/（万率（亿元/㎡）㎡）元）亩）历下区花园路以南、7.23.415.85503301山东莱钢建化纤厂路以东地块5设置业有限（2012-G036）公司历下区花园路以南、11.23.712.17172990山东保利嘉化纤厂路以东地块园置业有限(2012-G070)公司历城区华能路北侧、2.13.71.23802280济南恒川房化纤厂路以西地产发展有（2012-G113）限公司历下区花园路以南、19.13.65.45012179济南万科房化纤厂路以东地产开发有（2012-G114）限公司数据来源：克而瑞10、排行榜2012年土地成交总价、楼板价不断刷新，市场回暖迹象明显。在成交总价TOP10中南益地产、万科地产、恒大地产分别以16.1亿、15.8亿、13.9亿位列三甲；在楼板价TOP10中恒大地产、惠喜德、旧投分别以4500元/㎡、3705元/㎡、3569元/㎡跻身前三名。表52012年土地成交总价TOP10排宗地名称受让方宗地成交每亩地楼板名面积总价价（万价(万（亿元/（元/㎡)元）亩）㎡）1历城区桑园路以南、南海置富发展有限18.116.15953430电建路以西（2012-公司G103）2历下区花园路以南、济南万科房地产开19.115.85503301化纤厂路以东发有限公司（2012-G114）3原省体育训练中心A济南恒大翡翠华庭10.414.09004500地块（2012-G011）置业有限公司4历下区花园路以南、山东保利嘉园置业11.212.17182991化纤厂路以东地块有限公司(2012-G070)5西客站核心区体育济南恒大城(资料10.97.94831035公园东侧地块A地图库)西置业有限公块（2012-G010）司6历下区旅游路北侧济南市城市建设投18.27.82851474（奥体东侧2-1号资集团有限公司地块）2012-G0387西客站片区安置一济南恒大西区置业10.96.84202250区南侧八-2地块有限公司（2012-G009）8历下区旅游路以南，济南市城市建设投17.16.82652650龙洞路以西（西蒋资有限公司峪C地块）(2012-G014)9历下区旅游路以南，济南城市建设投资15.56.62852137龙洞路以西（西蒋有限公司峪B地块）（2012-G013）10西客站片区腊山河济南西城投资开发9.86.34302150西路以西，聊城路集团有限公司以北地块（2012-G019）表62012年土地成交楼板价TOP10排宗地名称受让方宗地楼板每亩地成交名面积价价（万总价(万（元/元/（亿㎡)㎡）亩）元）1原省体育训练中心A济南恒大翡翠华庭10.4450090013.99地块（2012-G011）置业有限公司2历下区姚家镇下井山东惠喜德置业发0.137052910.02村地块（2012-展有限公司G023）3槐荫区经七路以南，济南旧城开发投资1.235694400.00纬七路以西地块集团有限公司（2012-G003）4历城区桑园路以南、南海置富发展有限18.1343059516.10电建路以西（2012-公司G103）5历下区花园路以南、济南万科房地产开19.1330155010.80化纤厂路以东发有限公司（2012-G114）6历下区旅游路以南，济南城市建设投资19.231502106.04龙洞路以西（三角有限公司峪地块）(2012-G016)7历下区姚家镇下井山东惠喜德置业发0.130853600.07村地块（2012-展有限公司G022）8历下区花园路以南、山东保利嘉园置业11.2299171812.10化纤厂路以东地块有限公司(2012-G070)9历下区旅游路以南，济南城市建设投资14.229592174.63龙洞路以西（西蒋有限公司峪D地块）(2012-G015)10兴隆片区二环南路华润置业（山东）15.228792305.25北侧B-1地块发展有限公司（2012-G025）数据来源：克而瑞11、品牌房企2012年品牌房企成为土地市场最大赢家。2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅，土地面积428万平方米，占全市成交总量的69%。大型房企资金实力雄