2012年1月1、住宅宏观调控政策1)温家宝：巩固房地产调控成果促进房价合理回归国务院总理温家宝31日上午主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。温家宝在会议上指出，要巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。温家宝表示，要巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。解读：该表述是对2012年房地产调控的定调，楼市调控持续，继续打击投机性需求，促使房价合理回归。2)地方两会试探放松房调——多地强调要“健康”人大、政协“两会”时间，超过20个省市召开当地的“两会”。香港《经济日报》分析认为，其中，地方与中央的新一轮楼市博弈首当其冲，地方政府正借“两会”之机试探性放宽楼市政策，以缓和经济下滑的不稳定因素。各地2012年政府工作报告中，除了北京、上海明确表态要实现新房价格“稳中有降”外，更多省市描述是“促进房地产市场健康发展”。即便是提到要“加强房地产调控”的广西，也在2012年的政府工作报告中称，要“促进房地产市场平稳健康发展”，该区还称，要“引导房地产企业参与县域城镇建设。规范房地产市场秩序”。而在2011年，广西对于房地产市场政策的提法，则是“加强房地产市场调控。大力推进城镇保障性安居工程建设”。解读：这可以被视作部分省市有意放松的一个预兆。地方政府不想强调调控，又不敢谈放松。口径上要保持一致，但还是会放松的，特别是中小城市，中西部地区放松的空间大。3)多地“普通住房”门槛放宽近期，北京、武汉、厦门、上海等多个城市均明确调整普通住房标准，引起市场关注。上海也宣布，一季度将放宽普通商品房每套总价门槛，内环内调至每套330万元以下，内外环间每套200万元以下，外环外每套160万元以下；厦门则调整为岛内岛外分别按不同标准界定。随着近几年房价的上涨，多地原先制定的普通住房标准实际上已明显“过时”。2008年以来，全国各地的房价都经历了一轮大涨，很多郊区住宅都丧失了“普通资格”，原本的优惠政策作用已明显受限。解读：随着更多商品住房被列为“普通住宅”，相应的契税等购房成本将降低，有利于合理购房需求入市，增加房地产市场的活跃度。不过，标准的变动不应被视为楼市调控政策的松动。2、金融政策1)传央行将允许五大行一季度增加放贷规模由于出口放缓以及房地产市场调控威胁到经济增长，中国央行将允许五大国有商业银行一季度增加放贷规模。据某国有银行知情人士透露，商业银行一季度新增贷款规模同比增幅可以在5%之上。知情人士还称，央行要求今年四个季度的信贷发放规模比例应控制为30%、30%、20%、20%。2)京、沪多家中外资银行首套房贷回归基准利率，武汉房贷未见松动从北京、上海两地中外资银行处获悉，多数银行首套房贷利率已从之前的"上浮"改为"基准利率"，甚至部分银行对于优质客户的首套房贷利率还会有"折扣"优惠。然而，也不排除个别银行分支行对于首套房贷利率出现从基准利率到略有上浮的现象。当前武汉房贷政策虽未松动，但从一线城市首套房贷松动释放的信号看，武汉后续首套房贷相应放松的可能性较大。解读：存款准备金率下调释放资金、年初银行信贷额度较为宽松等有利条件，推动了多家中外资银行首套房贷利率标准的松动。但未来首套房贷政策变动情况仍要看国家政策。3)武汉去年GDP超过6500亿元武汉市统计局公布的数据中显示，武汉2011年GDP超过预期的6000亿元大关，突破了6500亿元。从近几年的数据可以看出，武汉的GDP总值从100亿元到1999年超过1000亿元，用了14年时间;从1000亿元到2005年超过2000亿元，用了7年时间。在接下来的六年时间里，GDP总值如同坐上了直升机，六年足足增长3倍，最终在2011年突破6000亿元。解读：武汉是长江流域三大城市之一，并且位于长江中游，九省通衢的地理优势，让武汉的服务业得到了重视，经济作用得到体现。去年，万达集团投资500亿打造中央文化区，绿地集团投资近400亿建设全国第三大高楼，这两个项目就为武汉的GDP做出了很大的贡献。可见，这些商业巨头已经发现了武汉区域经济的巨大优势，服务业的兴起所带动的经济增长。3、土地政策1)今年用地指标从严从紧——保障房用地单独申报国土资源部部长徐绍史表示，为强化节约集约用地，促进经济发展方式转变，2012年我国将从严从紧投放年度建设用地计划指标，大力推进高标准基本农田建设，同时探索完善农民土地权益保障政策。徐绍史称，为切实维护农民土地合法权益，今年要基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证，加快推进包括农民宅基地在内的农村集体建设用地使用权确权登记颁证，注重发挥农民在征地中的主体作用；做好保障性住房和普通商品房用地供应，国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批。解读：作为楼市调控手段之一，保障房被视为市场达到新平衡的重要砝码。此次国土资源部对保障房用地要求单独申报和限时完成，体现了党中央、国务院推行保障房建设的决心，随着各项政策的推进实施，保障房大量上市将对平抑楼市整体价格起到一定作用。4、重大城市建设工程1)武汉647亿大手笔做城建文章长江大道4月动建武汉市建设工作会议宣布，今年武汉城建计划投资规模为647.5亿元，将建成开通武汉首条地铁线，并开工建设长江大道、全长12公里的东湖通道、三阳路过江隧道等重点工程。长江大道是继武汉大道之后武汉第二条景观大道，也是第一条贯穿三镇的区域性大道。长江大道起于常青路三环线立交，止于珞喻路三环线立交，途经常青路、青年路、武胜路、江汉桥、鹦鹉大道、龟山南路、长江大桥、武珞路、珞喻路和珞喻东路，全长29.7公里。这条大道将于今年4月动建，三年时间全部建成。解读：作为武汉大道的“姊妹路”，长江大道将起到分流交通加强城市微循环及美化城市环境的双重作用。对周边项目，特别是非中心区项目是一大利好。2)今年底2号线一期开通地铁2号线首个装修样板站———螃蟹甲站于本月拉开装修大幕。整个春节期间，全线多个站点均在施工，确保今年底2号线一期开通。2号线一期工程从常青花园至光谷广场，全长27.73公里，设站21座，概算总投资154.57亿元。地铁集团介绍，目前，2号线地铁站所有车站主体结构完工，装修、设备安装、联络通道等建设“多头并进”。全线96个车站出入口预计今年6月前完成；全线44公里（单线长度）的铺轨，分多段”同时铺设；地铁双线之间每隔五六百米一条安全联络通道正在修建。2号线的贯通，将开启武汉“地铁时代”。从2012年至2017年，我市每年都将建成开通一条地铁线。2012年，开通地铁2号线一期，从常青花园至鲁巷广场。2013年，开通地铁4号线一期，从武昌火车站至武汉火车站；2014年，开通地铁4号线二期，从汉阳黄金口至武昌首义路；2015年，开通地铁3号线，从沌口至三金潭；2016年，开通地铁8号线一期，从三金潭至梨园广场；2017年，开通地铁6号线一期，从三角湖到东西湖区假日广场。建成7号线，从金银湖至南湖。据悉，1号轻轨+7条地铁，线路总长215.3公里，将形成覆盖武汉三镇的轨道交通基本网络。武汉市民的公交出行从现在的24%提高到35%。2012年2月1、住宅宏观调控政策1)住建部重申房地产调控政策绝不会松动两会召开前夕，从住建部独家证实，针对近日部分城市的“小动作”，住建部会毫不留情。房地产权威专家、住建部政策研究中心副主任王珏林，在接受专访时也隔空喊话：中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。王珏林还强调，中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，两会后也不会松动。城市链接：1、广东中山调整楼市限价令，上限每平米上调790元，但没有明确发文通知，仅被称为“试行措施”。2、安徽芜湖市发布楼市新政，在芜湖市区购买自住普通商品住房，给予所纳契税100%的补助，且最高可给予150元/平方米购房补贴，而属于引进人才的购房人可给予300元/平方米的补贴。新政发布三天后被叫停。3、上海放宽二套房限购令：外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，可以购买第二套房。执行一周后亦被紧急叫停。解读：整体而言，政府今年对楼市调控的态度依旧，2012年楼市调控不会出现实质性的松动。2)“情事变更”将被严格适用退房官司或更难打赢因房地产限购、限贷以及房价回落，引发交易纠纷增加，最法日前发出《通知》强调要严格适用情事变更原则。所谓情事变更，是指在合同有效期间，非因当事人双方原因，发生定约时难以预料的情事变更，如维持合同发生当时效力，其履行显失公平时，当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以维持公允。但由市场价格变动引起的，不适用情事变更原则，因价格变化是市场经济规律决定的。因此，今后退房官司或更难打赢。3)户籍制度改革助推楼市限购政策微调2012年2月23日，国务院办公厅对外公布了《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》(以下简称为“通知”)，提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同。县级市落户比较容易，而直辖市的落户须“合理控制”。解读：本次“通知”导致的定向放松执行楼市限购的调控政策，对于二三线城市房地产市场需求的激活较为有利。对于一线城市来讲，由于落户政策较严格，房价较高等原因，市场需求不一定因为本次调整有太明显的市场表现。4)央行要求满足首次购房家庭贷款需求2012年中国人民银行金融市场工