中山·东凤·凯盛广场前期销售及招商策划报告天地行房地产运营管理机构佛山市天地行房产营销策划有限公司“你卖的不是一个钢筋水泥的商铺，它一定承郭铨辉载了一个很完备的商业计划，你的商铺能卖到五万、十万，需要一个商业计划来支撑他的附加值，所以一定要关注他的经营”。——引言《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com郭铨辉目录第一部分：前期市场调查一、近期房地产政策研究二、城市发展现状三、市场竞争环境分析四、关联性商业项目分析第二部分：商业经营定位第三部分：项目租售策略第四部分：营销推广实施一、近期房地产政策研究郭铨辉时间文件/会议主要内容?购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于《关于坚决遏制部30%；2010-分城市房价过快上?对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，4-15涨的通知》即“新国十条”的颁布贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；?对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只2010-能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家限购令4-30庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证，目前限购令实施城市已达16个。2010-购买首套自住房首付款比例一律调整到30％或以上，并暂停发新五条9-29放第三套及以上房贷。《中国人民银行关?金融机构一年期贷款基准利率上调0.25%，由现行的5.31提高到2010-于上调金融机构人5.56%，其余各档次利率据此相应调整；10-20民币存贷款基准利?个人住房公积金贷款利率五年期以下(含五年)从3.33%调整为率的通知》3.50%；五年期以上从3.87%调整为4.05%。一、近期房地产政策研究郭铨辉房地产政策研究小结：控制首付、收紧贷款、限制购房、上调利率，种种措施对住宅地产销售影响甚大；致使大量投资资金转向商业，商铺销售价格节节攀升。二、城市发展现状郭铨辉（一）中山市概况中山市位于广东省珠江三角洲，珠江口西岸，北连广州、佛山，毗邻港澳。面积1800平方公里，户籍人口约140万，外来人口约310万；海外华侨和旅居港澳台约80万。市域公路通车里程1665.8公里；市内有3个对外贸易港口；市周边有5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。山中二、城市发展现状郭铨辉（二）近年主要经济指标中山市宏观经济指标增长趋势图（2004—2010上半年）250002308821560203172000018897172551686817415158361492315565150001428813873124871000092955000704.30880.201039.121238.051405.521564.43847.4002004200520062007200820092010上半年GDP(千万元）人均消费性支出（元）人均可支配收入（元）今年上半年生产总值（GDP）847.40亿元，按可比价格计算，总量继续居全省第五位。其中，第一产业增加值17.31亿元，增长2.3%；第二产业增加值508.42亿元，增长17.7%；第三产业增加值321.67亿元，增长8.1%。三次产业结构由上年的3.0：58.4：38.6调整为2.04：60：37.96。人均可支配收入和消费水平逐年递增。二、城市发展现状郭铨辉（三）城市商业规划《中山市城市总体规划(2004-2020)》及《中山市近期建设规划（2004-2020）》提出商业规划：在中山构建由中心组团、东部组团、西北组团、南部组团四个组团形成的“组团式发展结构”。中心城区商业中心布局采取“一主一副”结构，主中心为主城区综合商业中心，副中心为东部新区商业中心。规划建设2个组团级商业中心，西北组团中心设在小榄、古镇；南部组团中心设在三乡，应以大型商业设施为主要发展模式，具有商贸集聚效应，突出中心服务功能。二、城市发展现状郭铨辉中山宏观经济及商业规划小结：中山市属居住城市和特色旅游城市，市内人均收入和消费水平较高，属国内发达富裕地区。商业规划“一主一副中心结合南北双组团”，即中心组团、东部组团、西北组团、南部组团。二、城市发展现状郭铨辉（一）东凤镇镇区简介项目所在地东凤镇地处中山市“北大门”，是珠江三角洲经济开放区重点工业卫星镇之一，北邻顺德容桂，南面与小榄、东升隔江相望；镇区面积56.16平方公里，常住人口7.35万人，外来人口3.9万人。东凤镇是全国有名的小家电产业基地，同时着力推进现代服务业的稳步发展，天润物流已经成为中山市北部最大的物流基地之一。东凤镇是中山顺德片区的工业小镇，总人口少。二、城市发展现状郭铨辉（二）发展定位东凤镇是中山组团发展结构中西北组团的副商业中心，接受项目所在地小榄、顺德双方辐射，配套小家电产业，培育城市居住职能。远景规划（2010年-2020年）建设用地30平方公里，控制人口30万。目前城市发展以完善原有工业园区、建设新兴工业园区、起团步镇新中心区为主。组北西二、城市发展现状郭铨辉（三）交通路网东凤镇区内105国道贯穿西北部；S364沙口公路贯穿南北连接顺德杏坛和中山阜沙镇；城际轻轨和广珠西线经过镇区东南部。东凤镇内外交通网络均非常发达，是经济和商业发展非常优厚的先天条件。G105S364城际轻轨广珠西线二、城市发展现状郭铨辉（四）镇区功能布局东凤镇发展规划为“一核、两极、五片区”城镇结构布商业核心区?局。一核：镇中心区为核心；项目所在地?两极：同乐工业片区、和穗工业片区为中心的集中工业园区；?五片区：分别为镇中心区、同安居住片区、永益居住片区、同乐工业片区、和穗工业片区。本项目位于东凤镇中心区。二、城市发展现状郭铨辉（五）镇中心区规划《中山市东凤镇中心区控制性详细规划》体现：东凤镇中功能核心区心区的规划功能结构可归纳为：项目所在地“一核”、“两轴”、“两带”。“一核”：即为全镇服务的政治、文化、体育、商业、金融中心，位于东阜一路、东海路和中心排渠之间；“两轴”：即东阜一路建发展轴以及东海北路发展轴。本项目处于东凤镇中心区的核心功能区。二、城市发展现状郭铨辉东凤镇城市规划小结：东凤属于工业小镇，总人口少，相对中山整体来说，城市发展缓慢，但交通网络比较发达，目前正重点培育城市居住职能；本项目正处于东凤镇中心区的核心功能区，是城市发展重点。三、市场竞争环境分析郭铨辉（一）在售商铺和零售网点分布在售商铺零售网点电子商贸城丽景花园东御世家逸湖半岛易扬居佛奥阳光花园壹加壹超市本项目所在地区冠鹏鞋服广场镇老天虹百货肯德基兴华路商业街鸿泰购物广场三、市场竞争环境分析郭铨辉（二）在售商铺销售价格对比项目名称面积区间销售价格（元/㎡）销售时间备注电子商贸附近30-501.2万—1.5万2010年二手商铺丽景花园20-40均价75002010年二手商铺东御世家30-40均价800009年初商铺售馨逸湖半岛50-800.85万-1.2万09年初售馨，两层销售佛奥阳光花园30-401.2万—1.5万09年初商铺售馨在售商铺基本是住宅底层临街商铺，面积小，实用率高；销售价格不高，销售价格最高在1.2万-1.5万元/㎡左右。兴华路商业街郭铨辉三、市场竞争环境分析郭铨辉（三）兴华路临街商铺租赁价格区位路段租金经营范围经营品牌总面积采蝶轩、马得利、李宁、德尔惠花花公子、意尔康、鸿星尔克、361°都市丽人、以纯、美克、特步、森马餐饮、娱乐、服装安踏、潮流前线、老人头、贵人鸟、佰威约2.3万平方新镇区兴华中路55-100珠宝、电讯、数码红蜻蜓、金六福、佳信数码、苹果米美容美发百度空间、丹麦轩、麦香鸡、唯美印象中域电讯、乔丹、肯德基、天虹百货冠鹏、鸿泰购物广场等电讯、五金、餐饮绝味鸭脖、丹麦轩、移动营业厅兴华西路老镇区40-70床上用品、市场联通营业厅、皆大欢喜、日丰五金约1万平方米金怡南路超市、美容美发珠江电器、名都发艺、恒润通讯等兴华路是东凤传统商业街，新旧两区从形象、业态和租金的差距很大，除肯德基外，以二三线的品牌为主，总商业规模约3.3万平方米。天虹百货郭铨辉鸿泰购物广场、郭铨辉冠鹏鞋服广场东凤壹加壹超市郭铨辉项目名称：壹加壹项目位置：凤翔大道（东阜公路）建筑面积：约15000㎡业态构成：一层：超市、珠宝、日用品；二层：男女服装、潮流服饰、内衣、鞋具箱包、饰品；三层：家电、童装童鞋、文体用品。壹加壹超市业态比例图超市壹加壹是中山本土连锁品牌10%珠宝11%27%，其品牌知名度在当地扎根很深，男女潮流服饰内衣对东凤的零售业影响很大，但基本饰品以生活化商品为主，可以说它与本13%2%童装童鞋3%3%项目相互促进和竞争。30%文体用品家电易扬居郭铨辉项目名称：易扬居项目位置：凤翔大道（东阜公路）建筑面积：约10000㎡原业态构成：家居、家私城易扬居业态规划规划：一层：苏宁电器、珠宝、品牌服装；二层为家居、家私城。目前正在招商中，并不是太成功，其未来的整体规划将根据项目经营情况再进行业态调整。易扬居业态比例图苏宁电器18%珠宝2%品牌服饰潮流服饰休闲运动54%11%鞋具箱包5%3%7%家居家私城三、市场竞争环境分析郭铨辉（四）潜在竞争对手概况电子商贸城丽景花园东御世家易扬居逸湖半岛时代广场佛奥阳光花园壹加壹超市本项目所在地区冠鹏鞋服广场镇老天虹百货肯德基兴华路商业街鸿泰购物广场时代广场郭铨辉项目名称：时代广场项目位置：东阜公路与105国道交接（与本项目一路之隔）