柳州商业发展现状分析和发展趋势预判2012年11月12日从事柳州商业投资开发，就弄清两点：1、柳州商业发展现状如何？2、柳州商业发展前景如何？商业发展往往都与城市及经济发展有着千丝万缕的联系，要弄清一个城市商业发展的状况，首先就要从城市和经济发展进行宏观分析。柳州城市概况柳州市柳州市对对外交通外交通发达发达，是西南地，是西南地区区重要的公路、水路、重要的公路、水路、铁铁路交通路交通枢纽枢纽城市城市?柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城中南市，广西第二大城市，广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名贵桂铁路线湘桂铁路线城。西南?柳州，是沟通西南与柳州中南、华东、华南地区的铁路中枢。境内高速公路及国道纵横交错。桂柳南高速公路水路可上溯贵州，下航港澳。华南北部湾经济圈柳肇铁路线?柳州还是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美称。柳州城市概况柳州市行政柳州市行政区区分布：全市分布：全市辖辖66县县44区区，，总总面面积积1.81.8万万平方公里，平方公里，总总人口人口372372万（万（20092009年）年）柳北区：总面积282平方?市内行政区管辖范公里，人口36.21万。柳柳东东新新区区：：总总面面积约积约103.1103.1平方公里，平方公里，20202020年年围包括城中区、柳城中区、柳规划总规划总人口人口5252万。万。南区、鱼峰区、柳南区、鱼峰区、柳北区、柳东新区、北区、柳东新区、官塘区官塘区；另管辖柳城中区：总面积为柳南区：总面积为125平方公里，人口162平方公里，人12万。江县、柳城县、融口30万。水县、融安县、三江县、鹿寨县。鱼鱼峰峰区区：：总总面面积约积约122122平方公里，平方公里，总总人口人口2222万万人。人。旧机场片区：面积7平方公里，居住人口5万人,流动人口3万人。柳州经济发展概况柳州市地柳州市地区区市市场总值场总值（（GDPGDP）快速增）快速增长长，，将将商商业业地地产产乃至乃至整整个个房地房地产产行行业带业带入高速入高速发发展的展的轨轨道道?初步初步核算，20112006-2011年柳州市地区生产总值（GDP）单位：亿元年，柳州市完成地200030%25%区生产总值1571.05150020%亿元，年增年增长长率率100015%10%11%11%；；5005%?与2006年比，全00%2006年2007年2008年2009年2010年2011年市地区生产总值增GDP626.91738.79931.31086.21260.051571.05长了2.5倍，年均年均GDP增长率21%18%26%17%18%11%增长22.2%增长22.2%数据来源：2006-2012年柳州市政府工作报告GDP增幅和房地产业小于4%4%-5%5%-8%大于8%发展状况的关系萎缩停滞稳定发展高速发展柳州经济发展概况柳州市城市柳州市城市处处于快速于快速发发展的展的黄黄金期，未金期，未来来几年几年发发展展将趋将趋于于柳州市人均GDP过去五平平稳稳和健康和健康年持续上升，平均年增长率25.8%。2006-2011年柳州市人均GDP及增长率（单位：美元）2011年柳州人均GDP6604美元。排名广西十四个地800040%级市第一位。（南宁人均35%600030%GDP4947美元）柳州房地柳州房地25%产产目前目前处处于快速于快速发发展的展的黄黄400020%金期；15%金期；200010%5%柳州人均GDP已超过全国00%2006年2007年2008年2009年2010年2011年和全区人均水平，全国人GDP202828053125408651006604均生产总值排95位《柳GDP增长率12%38%11%31%25%23%州日报》）。数据来源：2006-2012年柳州市政府工作报告人均GDP和商业0-1000US$2,000-3,0006000-10,00012,000以上百货商店为大型购物中心为发展状况的关系大型综合商业主导专业商业为主导主导主导柳州经济发展概况产业结构产业结构：以第二、第三：以第二、第三产业为产业为主，第二主，第二产业产业的快速的快速发发展展推推动动柳州柳州经济经济持持续续增增长长?2011年第一产业柳州2006-2011年三产业总量及增长变化情况增加值136.21亿元，增长5.4%；第二100%31.10%28.70%26.65%产业增加值80%33.20%33.80%32.40%1016.18亿元，增60%长12.5%；第三产业增加值418.66亿40%56.00%56.00%58.00%60.00%63.00%64.68%元，增长7.8%20%10.80%10.20%9.60%8.90%?2011年末期，三三0%8.30%8.67%次次产业产业比重由比重由200620062006年2007年2008年2009年2010年2011年年的年的第一产业第二产业第三产业10.8:560:33.210.8:560:33.2发发展展为为数据来源：2006-2012年柳州市政府工作报告8.6:64.6:26.68.6:64.6:26.6，，产业结构进一步优化。柳州经济发展概况柳州市固定柳州市固定资产资产投投资规资规模逐步模逐步扩扩大，推大，推动动了商了商业业地地产产乃至乃至整整个个房地房地产业产业的的发发展展2006-2011年柳州市固定资产投资及增长率（单位：亿元）?2011年，柳州市全150090%社会固定资产投资80%70%1305.56亿元，增长100060%50%31.5%；40%50030%?20%城镇固定资产投资10%00%1197.47亿元，增长2006年2007年2008年2009年2010年2011年28.8%；农村固定资GDP183.6277.98388.21681.861005.311305.56GDP增长率83%51%40%76%47%32%产投资108.09亿元，增长70.9%数据来源：2006-2012年柳州市政府工作报告柳州经济发展概况人口平稳快速增长，居民可支配收入的持续增长，为柳州市商业地产乃至整个房地产市场发展提供了有利保障2006-2011年柳州市人均可支配收入情况（单位：元）?柳州市近几年人口平稳增长，“十，“十20000二五”二五”规划规划末期，末期，柳州市常住人口柳州市常住人口将将15000达达到到230230万人。万人。人10000口快速增长为商业5000需求乃至房地产的0需求提供必要的支2006年2007年2008年2009年2010年2011年撑；人均可支配收入121551286614474159211771519615?柳州市城镇居民2006-2011年广西人均可支配收入情况（单位：元）的人均可支配收入20000逐年增长，在广西稳居前二位，说明15000柳州市民的购买力10000相对较强。这是商业乃至房地产快速5000发展的有利保障。02006年2007年2008年2009年2010年2011年人均可支配收入98991220014146154151706418854柳州城市规划概况柳州市加快柳州市加快构构建广西超大城市，不建广西超大城市，不仅仅要求商要求商业业朝高端朝高端发发展，更展，更为为商商业业地地产扩产扩展空展空间创间创造了良好的先天造了良好的先天条条件。件。?城市定位：根据《柳州市(2011-2015年)建设规划》，柳州将建设成为西南地区综合交通枢纽，区域性工业基地与服务中心，桂中经济区的核心城市，区域性文化、教育、体育产业中心。?至2015年末，柳州市中心城区人口将达到145万人，建设用地规模为150平方公里，人均建设用地为103.5㎡。?在“十二五”期着力发展成为超大城市，即市区人口超过230万人、建成区面积超过230平方公里的大城市。柳州城市规划概况柳州城市柳州城市发发展重点向展重点向东东，城市，城市发发展空展空间间得到得到扩扩展，展，为为商商业业地地产产乃至整乃至整个个房地房地产业开发产业开发提供有力的土地保提供有力的土地保证证。。?“一心两城、沿江发展、重点向东”的城市发展方向官塘新区?适时将柳江、鹿寨两县撤县建区，尽快形成构建超大城市的框架。?规划东扩至鹿寨，南拓至柳江，向北柳州市区打造柳北区与柳城县之间的柳北城镇带，加快建设柳江县城、鹿寨县城、柳城县城三个卫星城。柳州城市规划概况在政策方面，柳州在政策方面，柳州构构建西江建西江经济带龙头经济带龙头城市城市将将很大程度上推很大程度上推动动包括商包括商业业地地产产在在内内的整的整个个房地房地产产乃至第三乃至第三产业产业的的发发展展自治区政府出台了对柳州提出了新的定位，要求柳州在“十二五”期间发展成为超大城市，即市区人口超过230万人、建成区面积超过230平方公里的大城市，同时建设成为西江经济带龙头城市，具有国际水平的广西柳州汽车城，先进制造业基地，现代商贸物流中心，以及国内综合交通运输枢纽等，把柳州建设成为以工业为主、全面发展的中心城市。柳州交通建设概况柳州加快交通路柳州加快交通路网网改造和建改造和建设设，，为为城市商城市商业发业发展展创创造了良好的外部造了良好的外部条条件件?柳州将全面发展陆、水、空立体交通网络，中心城区重点建设城市快速路网络系统、城市主干道网络以及跨江大桥等重大交通基础设施。?续建三江-柳州-武宣、鹿寨-阳朔和三江-桂林高速公路、柳州至梧州高速公路和扩建改造桂林－柳州－南宁高速公路。?规划新建客运交通枢纽中心两个，即河东客运交通枢纽中心、沙塘客运交通枢纽中心。?开工建设柳州机场改扩建项目。?规划修建的主干路有钢城北路、香兰中路、跃进路北延线、龙屯新道西延线、学院路北延线和荣军路等。?拟实施