合肥凯沃商业经营管理有限公司潘集北城及二十中地块定位发展报告（初稿）商业定位思考前言：定位是新商业经营成功的关键因素之一。有了清晰的定位，才有明确的目标市场。有了明确的目标市场，才能保证商业招商经营策略具有较强的针对性。商业地产时代呼唤精细化定位，各种商业业态有机结合、重点突出，才能达到相互之间的有效助益，和项目价值的提升。目录第一部分.项目概述与研究方法第五部分.项目定位一.项目概况一.定位原则二.技术经济指标二.总体定位三.研究范围与指标三.辐射范围定位四.形象定位第二部分.社会经济发展状况对项目的影响五.商品档次定位一.宏观经济发展状况六.目标消费者定位二.房地产市场发展状况七.目标商户定位三.城市规划与建设状况四.社会发展状况对项目的影响第六部分.规划建议一.规划建议第三部分.商业关键要素分析一.现有主要商圈二.物业建筑要求二.市场调研部分三.消费市场调查分析第七部分.财务分析与投资预算一.财务分析第四部分.项目理解二.投资预算一.项目认知二.优势第八部分.招商操作流程三.劣势及应对一.招商流程二.VI展示第一部分项目概述与研究方法项目概况项目地处潘集区核心商圈，位于黄山北路与滨河路交叉口，北临泥河，南接红旗商贸文化广场，与金格四海、袁庄商场等同处潘集核心商圈内，用地外部环境极为优越。用地共分A、B两个地块，A地块为北城市场地块，B地块为淮南二十中地块；B地块总用地面积23842.83平BB地地块块米，共规划预留停车位481个。本报告以该商业楼的市场AA地地块块调研、定位及实操为研究策划对象。（图示为B地块）第一部分项目概况与研究方法主要技术经济指标BB地块经济技术指标：地块经济技术指标：第一部分项目概况与研究方法研究范围与方法本报告研究目标通过对项目所在市场的宏观环境及项目自身特点分析,提炼出项目总体定位及分类定位，确定推广策略与营销方略。第一部分项目概况与研究方法研究范围与方法为达预定目标本报告将采取哪些方法？研究方法一：定量定性分析法?根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房?本报告通过分析淮南地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推市宏观经济、人口状测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性况、潘集商业物业市相结合，作出立体的、多角度的分析。场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响研究方法二：经济取证法?通过对城市商圈的发展分析和城市经济发展分析，寻找商业体发展，结合项目自身条件的空间与成功之处，并结合地区消费习惯，扬长避短，研究出切实、目前开发的进度，可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。以客观的市场数据为基础，进行全面的市场分析，并提出项目研究方法三：集中主要课题的研究方法总体定位方案及建筑?为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必设计建议。须通过研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。第一部分项目概况与研究方法研究范围与方法科学依据来自实践！研究依据本报告针对?政府各部门正式发布的公告、文件、统计报告等；研究的范围，广泛搜集?商户访谈；有关商业地产数据，使?专业的房地产刊物、互联网；研究的关键部分具有科?实地考察；学论据支撑。?委托方提供的资料；?凯沃商业数据库相关资料。第二部分社会经济状况对项目的影响宏观经济概况淮南淮南华东华东地区地区重重要的要的能源能源基地，产业结基地，产业结构相构相对对单单一，第三产业在一，第三产业在近年取得了近年取得了一定的发展。一定的发展。淮南市07-11年产业总值变化图潘集区2011年产业产值比例图2011年淮南统计年鉴?淮南是传统重工业城市，支柱产业为煤炭、电力以及化工，第二产业占绝对主导地位，其中煤炭、电力占第二产业产值85%左右，是华东地区重要的能源基地；?潘集以其工业立市的发展思路，限制了其他产业的快速发展，第三产业产值增速相对较缓。第二部分社会经济状况对项目的影响宏观经济概况?恩格尔系数是食品城市广州深圳淮南消费占总消费的比例,反映了居民消GDP（亿元）1230310580780费结构与消费需求。恩格尔系数不同人均可支配收入（元）343003650518060，对应的房地产需求也不同。社会消费品零售总额（亿元）40213148210恩格尔系数（2011年）33%32%41%?恩格尔系数越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支?系数在59%以上为绝对贫困——无真正房地产市场需求；出越多，通过消费?系数50%至59%为温饱——市场需求开始出现（低档需求为主）结构调整能用于居；住消费的支出也就?系数40%至50%为小康——房地产加速发展（中档需求为主）；越多。?系数30%至40%为富裕——市场趋于成熟，稳定发展（中高档需求）；?系数30%以下时为最富裕——市场减速发展（中高档需求为主）。第二部分社会经济状况对项目的影响房地产发展概况房地产2011年淮南城市房地产投资/投资占GDP比重比较投资及比例决定了城市一段时间的供比较城市深圳淮南应结构，过高或过低都会影响房地产房地产投资(亿元)214083.4与经济发展。较上年增长18%41%淮南房地产投资比例占GDP的比GDP(亿元)11000270例达15.2%，正处于快速发展阶段较上年增速10%13%。投资占GDP比重19%30%房地产市场预警预报指标体系比较项异常基本正常正常运行基本正常异常2011年房地产开发5%5%~10%10%~14%14%~20%20%15.2%投资/GDP反映房地产投资规模的基础指标,合理指标为0.1~0.15第二部分社会经济状况对项目的影响房地产发展概况国民经济的发展直接制约西蒙.库兹涅茨经济发展与房地产市场理论与影响房地产的发展，实践证明，西蒙理论对于发展中小于4%4%-5%5%-8%大于8%国家房地产市场判断非常适用。萎缩停滞稳定发展高速发展根据经济发展理论，一个国家在世界经济中的地位越高，其经济增长房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系速度会相应减缓。发展中国家经济起步后经济增长速度会经过一个加速、再减速的发展过程淮南近三年GDP增长率平均为13%，房地产处于，这个过程同样适用于一个城市。高速发展期。第二部分社会经济状况对项目的影响城市规划与建设《淮南市城市总体规划(2005-2020年)》提出城市规划：　“一主”：指淮南主城区，包括东部城区、西部城区以以中心城市为节点，及南部新区三部分。是市域未来重点培育的增长极核，吸引人口集聚以高速公路和市域主干的重点地区。主要承担区域性服务功能，辐射范围扩散到市域以外。公路为依托，构建“一“两副”：指市域内2个副中心城市，即潘集区驻地、凤台县城。是主两副三区”的城镇空区、县域的综合性服务中心，主要辐射本区县及部分相邻县市。“三间发展结构。区”：在全市形成三大城镇发展片区，即南部城市发展区、北部城镇发展区和西部城镇发展区。2020年市域城镇人口人口规模：2020年市域常住人口达到220万人，市域城镇人口达到达到178万人178万人。2020年城市建设用地控用地规模：2020年淮南市城市化水平达到为80％。2020年城市建制在118平方公里以内设用地控制在118平方公里以内。田家庵区为商业中心区商业规划：规划近期淮南以一个市级商业中心区(田家庵),一个，其余商业区域为不同市级商业副中心区(谢家集),3个区域性商业中心(大通、八公山、潘)258层次的商业网点集，个社区，条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。第二部分社会经济状况对项目的影响城市规划与建设《潘集区城市总体规划(2005-2020年)》随着社会经济的发展，人们的购物、居住理念也将发生根本的变化，追求自然、追求生态、追求景观必将成为当今及将来人们商业、居住用房的首要条件之一。城市规划的目的之一就是要将得天独厚的自然环境、诗情画意的生态景观带进人们的生活中。让城市发展与环境保护相结合。第二部分社会经济状况对项目的影响城市规划与建设未来淮南确立”三山鼎立、三水环绕、三城互动”的空间格局，城市发展向南，向东、向北拉开。潘集区作为淮南重要的北部独立城区将取得更大发展。项目位于淮南“两副”之一的潘集区驻地，是淮南三个区域型商业中心之一。第二部分社会经济状况对项目的影响潘集经济概况连续5年保持稳定增长的良好势头2011年潘集GDP增速在淮南市排名第四，比全市平均水平高2.1个百分点，保持了快速增长的良好态势，加速了潘集本地的财富累积和城市中心化进程。田家庵区大通区潘集区谢家集区八公山区毛集实验区凤台县年均GDP增长率（%）149.511.612.210.810.512.0年均GDP增长排名1742563潘集区经济发展状况：2011年潘集区人均GDP排名第三,在一定程度上反应了潘集本地整体的经济发展程度。第二部分社会经济发展状况对项目的影响总结宏观经济快速发展，政府部门和广大市民对未来经济宏观经济发展持普遍乐观态度。项目开发具备良好的经济环境。居民收入水平和消费能力位居安徽前列。零售总额实零售市场现跨越式发展，零售业开放程度提高，零售资源进入市场速度加快。房地产市场持续升温，房价显著攀升催生了一批有投房地产市场资能力、投资意识及投资愿望的房产投资者。政府部门逐渐重视商业规划、交通网络建设和旅游资源城市规开发。交通设施逐步，人口规模不断扩大，商业网点的规划更为科学合理，为项目前景注入更多信心。划第三部分：商业关键要素分析主要商圈调研淮南以一个市级商业中心区(田家庵),一个市级商业副中心区(谢家集),3个区域性商业中心(大通、八公山、潘集)，25个社区市市级级商业中心区商业中心区，8条特