发现房地产规律为您创造价值万科项目拓展相关经验借鉴深圳市道然企业管理咨询顾问有限公司道然目录第一部分万科项目发展制度介绍第二部分房地产项目投资决策与评估第三部分万科项目合作经验借鉴2道然第一部分万科集团项目发展制度介绍集团项目发展相关·制度《项目发展管理制度》：集团项目发展工作的基础制度，约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。《新项目发展计划体系》：各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。《项目发展信息通报》：一线公司考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定期上报两次。《可行性论证报告内容指引》：规定了可研工作额的内容和成果标准。下一部分将全面介绍。《进入新城市可研报告内容增补》：作为新城市可研工作的补充要求。《项目用地投标/竞拍管理办法》：针对新的土地出让方式，规定的项目发展工作方式、决策过程。《项目跟踪体系》：新项目签约后，要求每两月上报一次项目操作进展，并与可研报告列表对照，作为项目论证工作的考评依据。3房地产项目投资决策与评估道然1.投资决策需要考虑的因素1.1买地是房地产企业最重要的投资决策1.2房地产项目可行性分析1.3万科集团项目投资策略2.万科集团的评估程序3.案例介绍4.在项目投资决策中容易犯的错误5.万科项目决策评估特色5道然1.1买地是房地产企业最重要的投资决策作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此为基础来组织；土地是不可复制和再生的稀缺资源房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择；土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产品的主要关键属性，是房地产开发的前提；公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源；土地具有唯一性，没有一块土地是相同的。市场定位、规划设计、销售企划、物业管理等，很大程度上是由发展商的意识和专业水平及社会资源组织能力所决定，发展商可主动地控制，进而控制产品的质素；土地的不可控性但土地具不可控性，一旦确定后，土地位置、价格、规划控制要点是不可改变的，作为房地产开发的前提，其决定了在什么地方做出一个什么样的物业。项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制不可更改；土地的不可更改在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误，通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%，后期调整效果很微小。建筑形式不同和地段不同，土地成本在总成本中的比重也会不同；但项目开发中，土地成本一般占土地是房地产开发的到30%左右，是最重要的成本之一；最重要成本而考虑到建安、配套的费用很大程度上可以通过项目滚动开发实现自助支付、摊低成本；税费等是义务承担项目；因此，土地的成本还具有不可变性，是最大的成本之一。持续经营的需要；占有资源，遏制竞争对手的需要；买地的动机不战略扩张的需要；6是单一的未来增值的期望；稳定的利润回报。道然1.2房地产项目可行性分析可行性分析（技术分析）?项目决策背景及摘要?第一部分：项目概况概况描述?第二部分：法律及政策性风险分析?第三部分：市场分析全?第四部分：规划设计初步分析程?第五部分：工程、销售计划及后期物业管理分析?第六部分：投资收益分析?第七部分：管理资源配臵?第八部分：综合分析与建议结论建议?第九部分：补充内容7道然1.2房地产项目可行性分析城市发展规划及政策影响外部环境宗地所属区域的城市定位项目项目本身的特殊性决策背景及对公司总体发展战略的影响摘要内部因素项目在公司发展规划中的定位项目的利润贡献8道然1.2房地产项目可行性分析----第一部分项目概况了解宗地基本情况，尤其是市政配套状况，有助于把要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚握成本和工期；项目周边社区配套及周边环境，直接关系到项目市场定位的客观支撑力地产项目概况内容框架宗宗周周大规土土地立地地边边市划地地储即位现社环政控价升备开置状区境配制格值优发配套要潜缺与套点力点作评比为估较土（土地的自然质素和属性）9道然1.2房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置四季花城长江二桥例汉口：武建银大厦汉徐东商圈内环线三湖北省委湾中南商圈项汉阳目东湖风景区长江一桥城区武昌火车站位置亚贸商圈鲁广商圈图中环线。三湾地块武汉光谷科技新城武昌范围示意10道然1.2房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置S－15地块例：上海浦东S－15地块，宗地区位图。11道然1.2房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。地块相对完整对发展商具重要意义：便于项目整体规划布局，容易出效果，各组团分期开发保证了完成和连续，同时有利于日后小区物业管理土地的完整性和规整性地块不完整不利于围合设计和管理，象北京万科城市花园裕华大道的分割，迫使小区多面开口，影响区内交通组织，并造成安全隐患地块相对规整利于规划设计：地块整体规整，在户型、朝向、边缘围合控制等方面，有明显优势?土质结构：基础处理了解项目地质情况，项目如果忽视地质情况勘探，会造成可以适度把握规划设?承载力：基础处理结构重来，影响进度和项目回款，并计及工程建造的结构直接造成建安成本上升?地下水位：地下室防水处理要点（上海城市花园未详细了解地块地质?抗震和防洪特征，保守桩基处理，造成成本每平米增加80~100元）?地下埋藏物12道然1.2房地产项目可行性分析—第一部分：宗地现状例：武汉三湾项目宗地现状图13道然1.2房地产项目可行性分析—第一部分：周边社区配套例：上海浦东S－15地块，周边配套设施图。14道然1.2房地产项目可行性分析—第一部分：周边社区配套例：上海春申项目周边社区配套示意图15道然1.2房地产项目可行性分析—第一部分：周边社区配套例：武汉三湾项目周边交通及教育设施配套分布图二桥交通节点内环线入口一桥交通节点民院公交节点中建公交节点目标地块16道然1.2房地产项目可行性分析—第一部分：周边环境1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。项目周边500米以内的环境是项目的先天性质素，直接影响客户的购买心态和业主的居住质量。历史上有无不良背景、典故周边环境存在不利点，不仅会影响销售，更会导致日后小区管理上索赔投诉等纠纷象荔景大厦因地下有军用微波通道，被迫变更设计，损失了近一半的建筑面积，并使工期拖延一年除了客观环境外，也要重视主观因素，象风水和历史因素，在某些项目会成为关键（深圳俊园的“泰山石敢当”）17道然1.2房地产项目可行性分析－第一部分：大市政配套周边社区配套设施，是把握项目定位及规划设计的重要依据1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。当大市政配套有缺乏时，发展商可以以此作为地价谈判的条件之一。值得注意，如有发展商自行投资建设大市政，其投资成本往往超过常规估算和预测数，且涉及的不可控因素太多（上海万科城市花园自建大市政的失误，如电话自建成本达8000元/门，而照政府规定只能收取客户4000元/门，发展商被迫承担大量成本。）18道然1.2房地产项目可行性分析－第一部分：大市政配套例：某地块的配套管线现状示意图19道然1.2房地产项目可行性分析－第一部分：大市政配套例：一般来说，配套设施数量较多、质上量较高的社区，可以为项目的档次海定位提供客观支持城花项目项目开发时缺乏某些内容时，应在市规划设计中予以充分考虑政配套及主力客户看重的因素，一定要优先未解决（上海万科城市花园复旦万科来学校解决教育问题、四季花城假日规广场打消客户对于商业配套的疑虑）划20道然1.2房地产项目可行性分析－第一部分：规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑