万科金域东郡项目应标报告中原地产事业六部2007年6月万科·金域东郡前言——金域东郡是万科地产东扩战略中进入龙城市场的第一个项目——它标志着深圳东部新城的城市化建设的帷幕即将拉开中原地产秉承严谨务实的专业精神及操作经验，愿为万科地产解决营销问题万科·金域东郡操作前的思考：作为东扩战略第一步，万科将已怎样的姿态进入龙城？如何在一个封闭型市场实现营销突破？除了为区域带来优质的产品，万科还能为区域做出哪些贡献？万科一个企业对城市的影响力万科核心价值观创造健康丰盛的人生19882007万科地产20年19971998199920002001200220032004200520062007提起“万科”，那是一种熟悉、亲切的情感，仿佛相知已久的朋友，与我们一起创造、分享生活。根植于品牌精神的万科地产，对客户，意味着了解他的生活，创造一个展现自我的理想空间。在这个众声喧哗的年头，万科地产始终服务于社会与客户，为城市家庭呈献高品质生活。万科地产建筑·无限·生活万科·金域东郡一种姿态——先锋/标杆作为万科城市版图东扩的第一站，金域东郡7.8万平米的体量不足以成为当地市场的老大，我们也不应仅就项目的体量来思考项目的价值，万科对于片区楼盘开发品质的提高、居住理念的引领、区域价值的提升，起到优秀的样板示范，全国地产行业领跑者，龙城战略的排头兵！万科东扩聚焦坪山2007，坪山，万科来了…万科·金域东郡纲要项目印象我来了————项目定位市场环境我看到————客户群体我承诺————品牌营销我做到————策略执行价值提升…万科·金域东郡项目印象——我来了万科·金域东郡区域关键词：东部新城本项目《深圳市近期建设规划（2006~2010）之新城规划》正式审议通过。深圳城市发展进入历史性的转型期，为保障城市的持续良性发展，提出基于深圳特区外差异化发展的“新城”建设计划。新城计划包括东部新城、体育新城、龙华新城、光明新城四个组成部分。项目在城市中的位置坪山街道办与大工业区交界、位处城市规划中的东部工业组团、坪山六联村以东，街道中心区以北万科·金域东郡现有道路①机荷高速龙岗出口经深汕路、规划中的龙坪路可达坪山中心(深汕高速）②深汕公路城市主干道，连接龙岗中心城、坪山、坑梓往惠州③交通通达关键词：④坪西快速干一级公路，经东纵路到坪山中心，往南接大鹏半岛、盐坝道高速丹梓大道、南坪快速⑤锦龙路新建城市主干道，连接宝龙工业区、碧岭工业区及建设中的南坪快速⑥中山大道新建城市主干道，连接碧岭工业区、坪山中心及大工业区⑦宝荷路新建城市主干道，连接龙岗中心、宝龙工业区及坪山中心改造中的道路本项①横坪公路原金碧路连接坪山和横岗，拟改造为城市一级公路，计划目在2007年完工，建成后可接水官高速、盐排高速横岗出口。拟建道路①二环路城市主干道，为东部组团的重要环线②南坪快速东坪山段计划于2009年完工，在该片区设有锦龙路、碧沙路线、马峦路三个互通立交，建成后距布龙出口约35公里。③碧沙路连接宝龙工业区（宝荷路）、碧岭工业区（横坪路、中山大道）往沙湾，与南坪快速设有互通立交④马峦路连接坪山中心（东纵路）往马峦山南麓，与南坪快速设有互通立交万科·金域东郡宗地状况关键词：学校/医院/广场/公园体育中心本项目项目位于规划的大工业区西部的行政办公区内，项目周边500米范围内将兴建大工第九高中业区体育中心、中心中学（第九高级中学）、中心广中心医院场、中心公园等一系列大工中心广业区配套设施，实施期为场2010年前。另外，本项目距离东南方的坪山街道中心距离不超过2公里，生活和基础配套设施完善。万科·金域东郡项目四至关键词：居住用地北侧：现为空地，规划为居住用地。北方为生态控制线和松子坑水库；西侧：现为空地，规划为中心学校；东侧：现为空地，规划为公园；南侧：现为空地，规划为居住用地；万科·金域东郡用地性质住宅总用地面积26218.11平米代征地面积—净地面积—综合容积率—总建筑面积住宅建筑面积7572478654净地容积率≤3.0公建建筑面积830人防要求符合深规要求车位比797个停车位建筑密度≤35%绿地率—建筑层数高层限高—建筑间距要点符合深规要求退红线要求用地西南侧≥9米；其余各向≥7米，沿街底层商业（采用骑楼或挑檐形式）退红线6米。配套要求商业面积2100平方米,社区服务站200平方米,文化活动室400平方米,社区警务室30平方米,物业管理用房200平方米。地下车库、设备用房、民防设施、公众通道，不计容积率。经济规划指标社区广场不小于1000平方米（结合社区用房、商业、小区人行出入口设置并对外开放）交通规划要点车辆入口设置在东北侧或西南侧，采用坡化形式，不得破坏人行道标高的延续。关键词：90/70其他规划要点套型建筑面积90平米以下住房面积占到住宅总面积的70%。万科·金域东郡主力户型关键词：小三房、大两房22层高层86m2三房103m2三房20层高层86m2三房103m2三房金域东郡住宅总套数：876套15层高层86-88平米的户型有424套比例48.4%61m2两房105平米的户型有212套比例24.2%68m2两房68-70平米的户型有180套比例20.5%63-65平米的户型有60套比例6.8%万科·金域东郡建筑布局关键词：板式围合中央园林南北通醒目入口万科·金域东郡项目印象综述?领跑国内的万科品牌?东扩龙城的首个项目?21世纪深圳生态型现代先进制造业基地——东部新城?大工业区生活配套区的核心地段?简约的建筑?精致的户型万科·金域东郡项目定位——我来了万科·金域东郡项目定位——关键词：区域价值品牌价值产业价值向龙城输入万科品牌代言当地地产市场树立良好品牌形象价值标杆规划价值区域价值居住价值东部新城规划区域内TOP居住社区运营价值文化价值打造区域样板建筑万科人文精神传播万科·金域东郡定位深圳东部新城精英新锐社区东部新城规划带来的区域价值万科品牌号召力万科智能化安全物管简约建筑/精致户型坪山TOP身份住区城市先锋精神形象演绎在有限的土地上，人们该如何幸福的生活？形象演绎万科金域东郡，珍视城市给予的每一份馈赠，努力营造，高品质的生活与充满人文的居住氛围。形象演绎万科金域东郡，一个高品质住宅和他倡导的生活。形象演绎昨天的大工业区，你需要等待明天的东部新城，你唯一要做的就是把握现在的机会，然后开始享受未来……形象演绎生活的便捷。形象演绎都市的繁华。形象演绎社区的丰富。形象演绎居住的舒适。形象演绎景观的情调。形象演绎物管的尊宠。形象定位：万科金域东郡一种现实与未来交织的城市生活深圳东部新城精英新锐社区万科·金域东郡着陆到我们项目本身，我看到…万科·金域东郡坪山当地的房地产发展受市场供应限制及客户购买需求与流动状况，呈现封闭型市场特征，随着东部新城等规划的出台，市场将在未来2-3年向成长型市场转型，万科金域东郡的开发将全面开启坪山房地产发展的新篇章。万科·金域东郡市场环境——我看到注：相关数据直接引用深圳中原《万科坪山调研报告》结论.万科·金域东郡市场大环境——关键词：房价急剧飙升、存量消化殆尽深圳二级市场住宅历年供求关系及房价走势图供应量销售量单位：万平米/2005年，深圳房价较2004年上涨均价单位：元平米100096110000901917016.25%，而到2006年，全市均价突9008128068039000800724725破9000大关，达到9170元/平米71771269780007006477040，较2005年全年上涨30%，2007578594700060055759805680541255315570年最新统计，全市均价超过140005006000元/平米，关内均价超过20000元40050002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年，价格急剧飙升。2000-2005年深圳市商品住宅住宅存量统计300.00250.00200.00从04年开始，市场存量不断消化，）150.00米平100.00供求关系严重失衡，导致06-07年万50.00（0.00新推项目开盘即迅速消化，价格迅量数-50.00速攀升。-100.00-200.00200020012002200320042005住宅存量21.0853.42237.29-95.00-13.65-197.83万科·金域东郡市场大环境——关键词：06年供应、关外2006年新增供2005年新增供区域同比增长应（万㎡）应（万㎡）2006年全市批预售各区分布罗湖39.583.1-52.5%罗湖龙岗福田福田68.588.4-22.5%6%25%10%南山136108.625.2%盐田21.119.29.9%南山宝安255240.46.1%20%龙岗176171.82.4%盐田宝安3%合计696711.6-2.2%36%关内新增供应最大的区域是南山，新增供2006年全市新增供应主要分布在龙岗应136万平米，比05年增加25%，占全市及宝安两地，合计共430余万平米，的20%占全市的份额达到6成。龙岗新增供应176万平方米，比05年增加2.4%，占全市的25%万科·金域东郡市场大环境——关键词：06年供应、三房为主2006年全市户型供给结构四房以上及别墅一房及单身复式四房1%公寓4%11%17%两房三房28%39%2006年全市批售住宅6.9万套，其中三房最多，占总体比例的37%，2006年全市户型供给结构其次是两房，占总体比例的27%。在三房的户型当中，92%的三房面90平米以下积超过90平米，占总体比例的48%34%，仅有8%的三房面积在90平90平米以上52%米以下，占总体比例的3%。可见三房仍是市场需求最多的户型。万科·金域东郡市场大环境——