携手见证·大盘崛起湖北中原营销三组WuHan.04.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?Copy报righ告的tCenta任line何部Group分,2010都不可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport|1前言经过第一轮提案，开发商对宏观市场、大盘开发等多方面已经有了很深入的了解；因此，本轮提案，主要针对项目实销进行深入的、有可操作性的探讨。本次汇报重在务实，绝不提务虚的口号以切实可行的操作方式为主题思路以颠覆性的操盘理念为指导以立足180万方大盘视野为思考原点……Chapter1宏观思维导图Chapter2竞品Chapter3全局Chapter4首期项目地块与周边各区域关系项目地块后湖片区常青片区新杨汊湖片区南国北都杨汊湖片区各片区目标客户群体分析片区分析杨汊湖片区后湖片区区域范围：常北青片区边到东西湖大堤，西边临天河机场，南边到发展大区域范围：杨汊湖片区为常青路区域范围：指后湖大道以北、张道沿线围成的区域为常青片区。以东、发展大道以北、常青三路公堤角堤以南、姑嫂的区域。树路以东、止于片区现状：常青花园始建于九十以南、姑嫂树路沿线围成的区片区现状：近十年的开发使得后年代，为当时武汉最大社区，随域。湖片区在市民心中的心理档次日着十集多达，多目十年前万的发展社的区内居住人建生口设，活配套已将人气聚常青片完备，片区现状：本片区为江汉区重点益提升。随着后湖组团开发的不区的价值形成了辐射作用，并得建设的新区，其片区内市政、公断深入，配套设施的逐渐完善，到了市场的高度认可。常青片区共交通、医疗、教育配套、生活规划的逐步扩大，人气的悉心积将随着城市范围的扩张逐渐被主设施的等各方面都发展较快，且聚，后湖组团作为武汉市新城区城区同化。都较为成熟，使得片区内拥有一已初现雏形，片区房地产表现出批忠实的稳定居住者。虽然区域开低发的规模轮廓大，。绿化率高，容积率内目前的居住环境一般，但是随着政府对社区环境和片区交通的着力改造，未来前景大好。杨汊湖片区分析：姑嫂树?区域特点：位于发展大道与中环线之内，紧靠常青常青三路杨汊湖路，为三环内区域。?区域居住人口特征：该片区居住人群多为佳丽广场、张公堤常青路花楼街等市中心片区拆迁客发展大道户，购买实力强。万科城常青南园博海名居京华时代杨汊湖片区特征及客户构成：片区特征客户构成?拆迁户：片区内部分居民从佳丽广场、花楼街等汉片区价格8000元左右，片口老商业区拆迁户搬迁至此，以地铁2号钱及汉口二区整体购买力较强；片区现状支撑环快速路(姑嫂村)拆迁客户。此类人购买实力强；对需求旺盛，楼盘走量迅速本地居住环境熟悉，对区域的认可度较高。2011年新房潜在供应量较?私营业主：该部分以主要以华南果蔬市场私营企业主为主，其中有很大比例为拥有武汉市户口的周边少，片区内供不应求的局现状支撑城市人口，例如黄陂、新洲等。这部分人对区域较面更加严重为认同，多选择在周边置业，且购买力较强片区内生活配套较为成熟，?原住居民：在该区域内数十年的老社区较多，其社基本能满足区域内居民的现状支撑区居民普遍存在有一定的改善住房的需求。以及周自给自足边区域，如常青花园及汉口花园等片区的改善居民杨汊湖片区分析总结：杨汊湖片区价值点提炼：与汉口市区实际距离短，市区归属感强片区目前逐步改善的交通条件片区内众多成熟度高的社区，居住氛围浓郁片区内教育配套齐备，并拥有一定知名度的教育院校政府着力改造区域现状，区域未来发展前景大好后湖片区分析：金桥大道?区域特点：是距后湖离汉口中心区较近的板块，是由政府统一规划的低密度中环线二七小路居住区。?区域人口特征：后湖大道客户主要集中在汉口，占到总数的80%，并以35岁左姑嫂树路右的购房客户群为二七路需求中坚力量摩尔城柠檬墅百步亭世博园中森华国际城后湖片区特征及客户构成：片区特征客户构成?市区客：来自从市区中心的购房客户占到了很大比片区内大型居住社区较例，这部分人一方面由于汉口中心区的高房价开始多，区域楼盘价格一路上现状支撑在近郊寻找合适房源，一方面对后湖未来的发展和扬，近期供应量较少目前的生活配套的逐步完善都十分认可，促使购买区域内性价比高的楼盘去?白领阶层：年龄在25—40岁的购房客户是需求的中化速度较快，但较大体量现状支撑坚力量，除了刚需对他们造成的购房压力外，经济的大房型影响了去化速度实力的逐步强大使得他们具备改善实力；市区房价的不断上涨在一定程度上推动了年轻人购房需求的提前释放。片区内配套目前较为成熟，?居住要求：片区内客户购房多对居住环境尤为关基本满足区域内居民的自给现状支撑心，主要表现在绿化率和社区配套上，保证了客户自足。且居住环境较为优质的生活品质和舒适性，此外，楼盘的地段和交通状况在很大程度上也影响了购房者的选择。后湖片区分析总结：后湖片区价值点提炼：片区内大型社区云集，居住氛围成熟，社区归属感强随着片区内大型社区逐渐增多，居民生活配套齐备区域内交通便捷，多路公交通达市内片区的新城形象随着各大开发商、各大楼盘的进驻逐渐明朗起来常青片区分析：金银潭大道机场高速姑嫂路常青三环线美联奥林匹克公园?区域特点：位于汉口北郊的常青花园是带动整个常青片区的引擎，是一座集居住、商务、金融、行政、娱乐、教育、卫生、交通、通讯、高科技为一体的多功能综合性新城。?区域居住人口特征：该片区居住人群多为老汉口居民，和早年搬迁至此的老常青居民。常青片区特征及客户构成：片区特征客户构成?复合交通提升区域价值：常青以成熟、完善配套著随着复合交通建设，沿着称，但受到交通条件的制约。随着地铁、二环线和中环线城市扩张，常青板现状支撑中环线的建设，交通带动的片区价值使得片区成为块最有可能被主城区同化热土，同时更将获得市区购买人群的青睐。?产业壮大：环顾常青板块，汉口北专业市场、临空新常青片区内，大型产业经济区和王家墩CBD都已进入了快速建设阶段。新逐渐兴起，蓬勃产业支撑现状支撑常青板块的楼市需求变得异常旺盛，对城区购房者区域未来吸纳能力加强，来自汉口一、二环内购房者比例越来越高。片区内生活配套较为成熟，?原住居民：在该区域内十多年的老社区较多，其社基本能满足区域内居民的现状支撑区居民以及周边区域的改善居民存在有一定的改善自给自足住房的需求，但基本上都在片区内选择改善型产品常青片区分析总结：常青片区价值点提炼：常青片区拥有良好、优质的社区居住环境知名大社区带来的浓郁社区归属感入住多年的社区具备完备的生活配套片区内学校等教育配套完善，与杨汊湖片区共同拥有，资源丰富。新杨汊湖片区分析：中环线?区域特点：是临界杨尚都一品汊湖与后湖片区的中间汉口花园地带，片区交通状况一般，居住配套缺乏后湖大道兴业路姑嫂树南国北都?区域人口特征：客户主要集中在汉口，占到总数的50%，并拥有一定体量的8+1城市圈客发展大道金桥大道户。汉口花园六期幽兰居南国北都尚都一品新杨汊湖片区特征及客户构成：片区特征客户构成?市区客：来自从市区中心的购房客户占到了很大比片区内大型居住社区较例，由于汉口中心区的高房价开始在近郊寻找合适少，区域楼盘价格与杨汊现状支撑房源，其次，对本区域未来的发展和目前的生活配湖片区价格持平套的逐步完善都十分认可，促使前往购买2011年新房潜在供应量较?白领阶层：年龄在25—40岁的购房客户是需求的中少，片区内供不应求的局现状支撑坚力量，刚需对他们造成的购房压力；市区房价的面更加严重不断上涨在一定程度上也推动了年轻人购房需求的提前释放。?居住要求：片区内客户购房多对居住环境较为关片区内生活配套却反，无法现状支撑心，主要表现在社区配套上，此外，地段和交通状满足区域内居民的自给自足况在很大程度上也影响了购房者的选择。新杨汊湖片区分析总结：新杨汊湖片区价值点提炼：交通便捷度一般区域内住宅供应量较小片区内客户较为关注的教育、居住生活配套缺乏周边周边项目客户访谈项目客户访谈ìì访谈客户一：李先生，私营业主，访谈客户一：李先生，私营业主，3737岁岁黄陂人，在汉开设小公司多年，公司规模较小，但每年均有丰厚获利。常年在汉口杨汊湖片区居住，生活和娱乐，对片区都有了相当的习惯。目前一家四楼在80多平米的房子中居住，来到汉口后逐渐习惯本地的生活方式，并希望将来自己的孩子也能在武汉生活。对杨汊湖片区的居住便利度还是十分认可的，目前武汉颁布的限购令对其并未产生的很多。ìì访谈客户访谈客户二二：：何女士何女士，，私营业主私营业主，，3232岁岁夫妻俩一起经营生意，有一个小孩刚上小学；因为孩子的关系，很看重小区的安全性，认为成熟的社区才能更和社区周边的教育问题，对物业管理很挑剔。追求时尚的东西，认为房子一定要有品质。ìì访谈访谈客户客户三三：：陈陈先生，先生，公司白领公司白领，，3030岁岁8+1城市圈人，在武汉读完大学后，选择在武汉工作并已在武汉结婚、定居，选择在杨汊湖片区定居是因为对该片区较为熟悉，距离上班地点较近，对该片区的居住环境和氛围接受度高，并对其交通便捷度高度认可，认为片区未来发展前景好。客户访谈总结客户具有浓郁的区域性消费情节，注重便利性，看好区域的潜力，以满足其所处阶段的家庭居住为主。1、私营企业主和个体经营户以省内1+8城市圈和本地人居多，经过5年左右的经营与积累，手中略有积蓄；?省内1+8城市圈生意人会在武汉安家。年纪轻、只有1个小孩，认为和父母的生活习惯和方式不一样，希望和父母分开居住，认为2房足够，而且以后生意地点换了以后好出租；年龄略长，有多个子女的，需要和父母同住，照顾小孩和自己，至少要3房，由于支出大，对房价较为敏感。?部分人会因“投资+自住”而购房，青睐有投资价值且