上上集团-郑东新区商务商业项目整合推广思路仅仅在郑东新区盖一栋楼？还是打造领衔商务的的同时，创造一个时代？！Q:为什么在同一地区万科的项目总是比周边项目高出1000到1500元？A:立体品牌效应带来溢价能力。全国地产一线领导品牌中国地产品牌推广的受益者口碑、规模、研发、媒体整合能力、物管1+1+1…的地产项目子品牌繁殖…较少推广成本，最大化的价值认可短期：有形资产的利益回报品牌营销长期：无形资产的附加价值这就是——广告和品牌的改广告和品牌的改变变力力支撑加补充法则支撑补充产品价值=产品品质+广告附加值广告附加值≤产品品质×30%房地产广告属于房地产战略资源创造叫好又叫座的品牌影响，使销售行程价值最大化！通和的目标是：最大化提升广告附加值广告附加值产品品质×30%上上集团入主郑东商业地产，品牌塑造该如何承前启后？PART1市场大势写字楼市场表现——价格持续上扬、销售持续向好。?2008-2010年，写字楼市场成交量直线上升，虽然2010年市场供应大幅放量，但整体依然供不应求（2010年写字楼整体供需比为1：1.2）；?2010年写字楼市场成交量同比增长35%；?2010年写字楼市场成交均价同比上涨62%，月度均价不断突破万元大关。2004年-2010年郑州写字楼市场量价走势图09年1月-10年12月郑州写字楼市场成交均价走势图1200010785单10000位8000：6000元/40003463㎡20000256890213467902134712581000000110000001110000001........................999000999999999000000000000000000000111111111111写字楼市场表现——郑东新区成交价格明显高于市区。（CBD）领秀国际中心，（ＣＢＤ）千玺广场，　精装180—360平米，即将清盘，17000元/平均价40000元/平米。米。2011年1月写字楼市场成交数据（未来路陇海路）升龙环球广场，目前均价12000元/平米。写字楼市场机遇——住宅限购期间（2011年），投资资金大量转向商务/商业市场，将进一步刺激写字楼市场上涨。对郑州住宅市场的严厉限购，将对住宅市场的投资、投机资金形成明显的挤出效应——1、投资资金流出房地产领域，流向股市等其它市场；2、投资资金流出住宅市场，流向商业商务市场，推动郑州商业商务市场进一步高涨；3、投资资金流出郑州市场，流向与之密切相关的郑州周边城市住宅市场，尤其是开封、中牟、新郑龙湖镇等，推动这些区域住宅市场进一步高涨。写字楼市场挑战——2011-2012年，写字楼市场供应将急剧放量，明显加剧市场竞争和客户分流。主流商务区——在高铁站板块的驱动下，郑东新区写字楼市场将密集放量。国泰财富中心6万平米，配置高端绿地之窗，售价约2万元/平米。绿地中央广场升龙广场写字楼市场挑战——2011-2012年，写字楼市场供应将急剧放量，明显加剧市场竞争和客户分流。20万平米，拆迁尚未完成12万平米，3月开盘，均价一万非主流商务区——在二七商圈改造的推动下，以二七商圈为核心的中心城区写字楼市场也将大幅度放量。写字楼市场挑战——2011-2012年，写字楼市场供应将急剧放量，明显加剧市场竞争和客户分流。非主流商务区——11万平米，写字楼+大型商业，写字西区写字楼市场供应也将集中放量。楼预计5月份开盘。3.7万平米，预计4月份开盘。1栋写字楼，推出时间待定。3.2万平米，排号中，预计4月份开盘。20万平米，写字楼+酒店+大型商业，已动工其它潜在供应：升龙城的双子星5A写字楼……，推出时间待定。写字楼市场挑战——住宅限购解除后（2012年），大量投资资金将回流住宅市场，将有效削减写字楼投资需求。前瞻性预判——预计2012年，随着全国保障性住房的批量上市，对住宅市场的严厉限购有望松动甚至解除；住宅限购一旦解除，大量投资资金必将回流强势反弹的住宅市场，进而有效削减写字楼市场投资需求。写字楼市场基本观点?在旺盛投资需求的推动下，预计2011年郑州写字楼市场将延续2010年的高涨态势，价格继续上扬、销售继续攀升；?2012年及以后，在供应集中放量、价格高位运行、投资资金回流住宅市场等因素的作用下，写字楼市场所面临的不确定性或将增加。PART2区域价值区域位置郑州综合交通枢纽地区规划位置?规划区域位于郑东新区的东南部，陇海铁路的北侧，京珠高速的西侧，东四环路纵贯规划区域中部，金水东路从规划区域的北部穿过。?规划范围为由陇海铁路、京珠高速辅道、熊耳河、东风渠所围合的区域，总规划面积35.05平方公里。资料来源：关于郑州综合交通枢纽地区控制性详细规划的公示（郑东新区土地规划局，2009年5月6日）。区域规划郑州综合交通枢纽地区规划目标1、现代化的、高水平的以国家客运综合交通枢纽为代表的城市东部门户；2、集枢纽型商务、商贸、物流、居住为一体的，以城市对外联系为主，提升城市综合实力和外在形象的城市副中心。3、交通便捷、功能完善、环境优美、土地利用合理、高效、有序的城市交通枢纽中心和现代服务业中心。资料来源：关于郑州综合交通枢纽地区控制性详细规划的公示（郑东新区土地规划局，2009年5月6日）。区域规划郑州综合交通枢纽地区规划结构：一心、四轴、八区。新郑州站、长途客运站以及与两者配套的其他公共交通设施，形成客站枢纽地区的交通功能核心。商务办公轴：沿心怡路的南北向次轴线。商务办公轴：沿金水东路的东西向次轴线。中央景观轴：指东西向横贯站场枢纽与东部商贸中心的主轴线，车站枢纽建筑以这条轴线为中心对称布局。项目商业物流轴线：指沿商都路的东西向商业物流轴线资料来源：关于郑州综合交通枢纽地区控制性详细规划的公示（郑东新区土地规划局，2009年5月6日）。区域规划郑州综合交通枢纽地区规划结构：一心、四轴、八区。枢纽核心区：以铁路、公路综合性交通枢纽为商务办公区：为强化规划区域与郑东核心，周边配合商业、服务业、商务办公、生新区CBD的联系，把规划范围内金水活居住等功能的复合型客运交通枢纽中心区。东路两侧的用地安排为商务办公用地具体范围是由七里河南路、东风东路、博学路、商鼎路围合的区域。枢纽核心区作为郑东新。区CBD的有效补充，适合发展与交通枢纽关系CBD中央商务区和沿金水东路商密切的商务、总部、研发等功能。务办公区的配套居住区。另有张安置区、贾岗安置区、十里铺安置区和东周安置区等村庄安置区。枢纽核心区的东配套居住片区。项目商业物流区：利用紧邻京珠高速和连商业物流区：在商都路、七里河附近霍高速以及京珠高速圃田立交的便利分布有国家粮食储备仓库以及规划布交通优势，建设郑州国家干线物流港局的香江物流、畅通物流等企业，形，大力发展物流业。成仓储物流片区。枢纽核心区的南配套居住片区。资料来源：关于郑州综合交通枢纽地区控制性详细规划的公示（郑东新区土地规划局，2009年5月6日）。区域规划郑州综合交通枢纽地区核心区基本规划规划范围：七里河南路、东风东路、博学路和商鼎路合围的区域，总面积2.67平方公里；功能分区：在功能上分三个区，即站场区、东口地区和西口地区。站场区：包括郑州客运东站、郑州公路客运站等重要工程，2012年建成后，郑西客专、京武客专、郑州地铁１号线/3号线、郑州－机场城际铁路、郑州－开封城际铁路、郑州－焦作城际铁路以及后续修成的郑徐客专等都将在这里交会，并与航空实现“零换乘”。核心区规划效果图项目东口地区：用地面积为91.52公顷，其功能定位为外向的、面向区域的交通枢纽型商业西口地区：用地面积为39.85公顷，中心。以站场区的交通枢纽为依托，以东南定位为主要面向郑州城区的内向型中部大范围的物流仓储用地为支持，以大型批高档商务商业中心。该区规划以商务发购物中心与地铁的联合开发作为核心项目办公、旅馆服务业、居住为主要功能，配合以商务办公、旅馆服务业、居住功能。以及绿地、广场等城市开放空间。资料来源：关于郑州市综合交通枢纽核心区城市设计的公示（郑东新区土地规划局，2009年5月6日）。区域建设郑州综合交通枢纽地区重点工程建设2009年6月29日，郑州综合交通枢纽郑州客运东站（即郑州高铁站）开工建设。郑州客运东站，是国家铁路网中的重要枢纽，位于新建京广客运专线和徐兰(徐州-兰州)客运专线十字交会处。郑州客运东站在西侧设京广场，贯通京广客运专线；在东侧设徐兰场，贯通徐兰客运专线，两场呈横列布置，共设正线、到发线32条，站台30座。郑州客运东站总建筑面积39.2万平米，项目投资75.0亿元，总工期30个月，2012年将建成使用，届时郑西高铁、石武高铁、郑州地铁１号线、郑州－机场城际铁路、郑州－开封城际铁路、郑州－焦作城际铁路以及后续建成的郑徐高铁等都将在这里交会，并与航空实现“零换乘”。郑州综合交通枢纽站平面示意图郑州综合交通枢纽郑州客运东站效果图区域建设郑州综合交通枢纽地区重点工程建设2010年4月30日，郑州综合交通枢纽郑州公路客运站开工建公路客运站功能定位：设。一是集铁路、公路客运、地铁/轻轨、公交、出租车等多种交通方式于一体的综合型客运换乘中心，集散民航和铁路客流；公路客运站项目是郑州综合交通枢纽工程的重要组成部分，是石二是形成快速客运站，提供快速直达运输武客专和徐兰客专新郑州火车站的重要配套工程。项目总建筑面。积76698平米，总投资5.1亿元，设计每天发送旅客6.5万人次。三是重点为东向跨省、跨市地的客流提供计划2012年6月建成，与郑州火车东站同时投入使用。服务，兼顾市域内短途客流。郑州综合交通枢纽郑州公路客运站效果图区域建设郑州综合交通枢纽地区重点工程建设郑州综合交通枢纽西口地区配套工程先后开工建