）2012.022012.02一期营销方案（家和城谨呈：来宾家和房地产开发有限责任公司谨呈：来宾家和房地产开发有限责任公司谨呈：来宾家和房地产开发有限责任公司的尖峰时刻，“突围”完美的攻坚突围。开篇序语来宾楼市泡沫形态相对较明显，在这个需要楼市寒冬已悄然而至，经过连续如何来做本案的谋局、布局和做局？通过本次方案我们进一步项目梳理，从而找到市场切入点，最终达到几年的政策调控、银行放贷收紧，加上来宾市过大的土地放量，造成了整个附录附录开盘活动方案蓄客方案开盘活动方案推广计划蓄客方案推广计划竞争分析客户分析竞争分析客户分析阶段工作回顾阶段工作回顾政策及市场分析政策及市场分析推货策略卖点提炼定价策略推货策略卖点提炼定价策略目标目标下的问题目标下的问题目标的实现之道目标的实现之道：形象与品牌：形象与品牌33通过对本项目的成功通过对本项目的成功开发，奠定开发商在市场中的形象，实现利润与品牌的双赢！目标开发，奠定开发商在市场中的形象，实现利润与品牌的双赢！目标传播与树立牌品资金稳健回收利润最大化：利润：利润22在依托区域发展的基础上，充分发挥托区域发展的基础上，充分发挥在依项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！目标项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！目标：现金流：现金流11通过分阶段的配分阶段的配通过快速回拢！流，从而确保资金的发商保证良好的现金可持续性开发，为开合营销，实现项目的目标快速回拢！流，从而确保资金的发商保证良好的现金可持续性开发，为开合营销，实现项目的目标明晰本案营销目标明晰本案营销目标?…??下一个投资项目下一个投资项目护伞护伞：现金流：现金流就像项目的保就像项目的保11理性的风险控制理性的风险控制保证项目现金流的稳健回收是项目成功的基础目标目标速度合理的推售时序,不同产品的组合,有计划的价格控制实现项目的有序销售速度项目永恒的话题项目永恒的话题：利润：利润利润通过项目卖点挖掘,借势营销,有效的推广，体现项目最大的价值展现利润22追求利润销售速度的平衡点是项目营销目标目标目标成为润实品牌的基石成为北部区域发展的发动机不能就项目谈项目成为润实精神在邯郸的注解项目的成功不仅体现在销售的成功项目的成功不仅体现在销售的成功项目的成功不仅体现在销售的成功：形象与品牌：形象与品牌33成为住宅专家的重要角色“”目标目标品牌品牌现金流家和城现金流利润利润……本项目因追求三大目标的协同发展，巩固的三角形体系,保证项目相互支撑,协同发展本项目因追求三大目标的协同发展，巩固的三角形体系,保证项目相互支撑,协同发展我们认为：我们认为：335535413615335535413615全盘均价格3503一期销售均价二期销售均价三期销售均价全盘均价格3503一期销售均价二期销售均价三期销售均价㎡㎡销售套数套销售额万2013?6月~12月914107259套可售房源三期销售?35%销售面积11361销售套数套销售额万2013?6月~12月914107259套可售房源三期销售?35%销售面积11361住宅计划12?3月底开盘销售?10%计划12?3月底开盘销售?10%销售周期2?销售周期2?2012?10~2013?5月二期销售?40%㎡销售套数套销售额万销售面积1298410445982012?10~2013?5月二期销售?40%㎡销售套数套销售额万销售面积1298410445981.14亿销售额1.14亿销售额2012?3月底~9月销售套数套销售额万㎡642723销售面积81152012?3月底~9月一期销售?25%销售套数套销售额万㎡642723销售面积8115一期销售?25%32458.88万可售面积32458.88万可售面积破题。逻辑思维。，销售额4470万２０12年目标标目年销售目标12年销售目标12总销额4470万均价3355335533553355335533553541354135413417住宅7556626161616103销售套数4月5月6月7月8月9月合计10月11月12月时间一期任务分解一期任务分解附录附录开盘活动方案蓄客方案开盘活动方案推广计划蓄客方案推广计划竞争分析客户分析竞争分析客户分析阶段工作回顾阶段工作回顾政策及市场分析政策及市场分析推货策略卖点提炼定价策略推货策略卖点提炼定价策略目标目标的实现之道目标的实现之道目标下的问题目标下的问题阶段工作回顾阶段工作回顾装饰吊旗月底前到位：现售楼处内部商业氛围不足，装饰太过冷清，需增加顶部吊旗来烘托整个卖场氛围。软装配饰整改包装到位：现场绿植包装、花卉包装。宣传物料月下旬到位。22销售中心已对外开放部分硬软件仍需整改现场示范完美的形象包装充分提高项目的销售速度，后期可在原有基础上完善形象岗亭、绿化等情景化的设施。项目形象包装已完成，到访客户可提前感受本案风格及特性样板间开盘前能将样板间装修完对外开放是最好的，以促进本次开盘销售。样板间装修方案审定中面积预测绘、号楼面积已测绘完毕12附录附录蓄客方案推广计划蓄客方案推广计划开盘活动方案开盘活动方案竞争分析客户分析竞争分析客户分析阶段工作回顾阶段工作回顾政策及市场分析政策及市场分析推货策略卖点提炼定价策略推货策略卖点提炼定价策略目标目标的实现之道目标的实现之道目标下的问题目标下的问题中国房地产市场现状分析中国房地产市场现状分析全国前三季度商品住宅销售面积同比上涨12.1%，销售均价同比增长9.8%，仍然呈现上涨态势1行业调控态势、种种迹象表明，这一轮的行业调控已经由简单的针对房价的调控转向了制度变革，这表明真正的行业调控才开始。、中国房地产开始进入库存周期，与中国经济库存周期的叠加效应增加了行业调控的复杂性。31、房价未出现实质性的下降、未有大幅度的下降、保障房未大量供给这三个条件决定了本轮的行业调控还将继续进行。2CPI调控走向：由短期向长期、由堵向疏的转变“”“”供销差走势与房价走势基本吻合，未来房价下降压力大受全球经济缓慢复苏影响，我国明年的经济增速较今年略有下降；制通胀，促增长，调结构已是本轮经济发展主旋律，调控CPI至合理水平；央行将下调存贷款准备金率；房价理性回归至合理价位，短时期内全国市场呈三级分化：一、二线城市房价明显下降，三四线城市房价略有波动，县份市场以刚需为主基本持平，略有升幅；保障房建设力度加大，城镇化建设加快；各大开发商资金链紧绷，融资渠道多元化；部分企业走强强联合路线，产业链结为利益同盟地方政府职能转变，监管机制建立健全，深化税制改革。lllll下半年开始，房地产市场进入由供求力量为主导的阶段，市场供应量、购房者预期、库存及去化时间成为影响量价走势的核心因数。调控18个月，政策效力凸显，多数城市成交量持续低迷，部分项目开始降价促销，市场观望气氛浓厚。开发企业资金来源基本上全部被阻，全力销售回款成为唯一希望。在政策效力、市场供应量、购房者预期、库存压力、资金压力的共同作用下，降价促销成为四季度及2012年上半年市场营销的主旋律。llll。结论：中国房地产开始进入库存周期，与中国经济的库存周期的叠加效应增加了行业调控的复杂性。房价未出现实质性的下降、CPI未有大幅度的下降、保障房未大量供给这三个条件决定了本轮的行业调控还将继续进行。种种迹象表明，这一轮的行业调控已经由简单的针对房价的调控转向了制度变革，这表明真正的行业调控才开始行业调控态势市场量价走势未来走势的预期lll附录附录蓄客方案推广计划蓄客方案开盘活动方案推广计划开盘活动方案竞争分析客户分析竞争分析客户分析阶段工作回顾阶段工作回顾政策及市场分析政策及市场分析推货策略卖点提炼定价策略推货策略卖点提炼定价策略目标目标的实现之道目标的实现之道目标下的问题目标下的问题来宾市场现状分析来宾市场现状分析占来宾市区城市建设总比相对较高交通运输类工业类用地公共设施类（数据来自中华人民共和国国土资源部官方网站）13%6%，整体市场开垦量较大。24%57%70%年度来宾市土地供应计划2011公顷公顷公顷公顷94.5229.553.322.7商服住宅类数据表明，工业将是来宾发展的重要方向，商服、住宅项目用地房地产开放完成投资（亿元）商品房销售面积（万平方米）房屋建筑竣工面积（万平方米）房屋建筑施工面积（万平方米）选自《来宾市国民经济和社会发展统计公报》楼市概况新开工项目突然增多，放量剧增速度较快，库存量有明显上升迹象，至年四年来，来宾市的商品房销售量、竣工量明显呈大幅上升趋势。200820110204060801001201402008年2009年2010年2011年年止已2011稳不定万㎡；340.4万㎡，而发势对展局相390积较商品房面存量大万㎡，现库存面积高达数据来自来宾来宾市房产局、来宾政府网、挚衡天地数据库()49.6产较长房地保持快增销售面积仅年月至月，全市批准预售房源总面积为万平方米，其中住房万平方米，共套商品住房，非住房面积万平方米，共套。年月，全市商品房实际销售面积为平方米，共套，其中住宅套，非住宅套。年底来临，从住宅市场来看，截至月份成交的套房源仅占今年批准预售总商品房的，余下将近套房源。2011111141.17120.73974320.411532201110317434.552859251934010215922.16%7500ll威胁：现来宾房地产市场放量总建面积达河西区楼市布局传统商业、娱乐服务区，受地域的限制，开发多以小宗地块为主；区域认知一般。城市规划发展的重点方向，板块价值已突现。城北区区域认知最强。来华投资区一般。目前开发量不大，但有工业园之优，发展前景看好。区域认知最小。特征：特征：特征：根据来宾房地产开发情况，布局可划分为：老城区、城北区、来华投