E-HOUSECHINA/200801融侨集团/中国淮安融侨淮安项目定位方案?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有成功打造世界顶级山水社区成功塑造融侨地产标杆作品成功营造融侨集团公司品牌成功实现淮安整体项目收益????融侨淮安项目总目标?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有定位前。我们思考?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有?宏观政策导向项目定位思考福州别墅市场开发主体多以中小开发商为主，市场现有及未来主要产品资源同质性严重，多以江景为主，总价多集中在100—400万之间。截至12.8央?第十次上调存款准备??达到14.5％可贷?额供给减少，对房地产企业现??要求增加，开发风险加大，消费者房贷收紧，购买需求受到一定影响对主要依靠银?开发贷款扩张的房地产开发企业，增加其开发成本，同时增加居民购房成本缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，有效防止企业闲置、囤积土地等?为的发生加强土地市场中小开发商的参与程?以防止土地垄断12.5第二套房首付提高至40%、贷款???得低于同期同档次基准??的1.1倍抑制房地产投资性需求，影响房地产价格过渡上涨对房地产企业开发监管??加强11月22日福州规定开发商擅改容积?者将被罚三倍地价11.1土地出让?得对竞买者设限12.21央?宣布?内第?次加息12.3第一部土地储备法规《土地储备管?办法》出台?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有?宏观市场研究近期重大政策情况项目定位思考?需求方持有房地产的成本增加，对投资性需求将起到一定的抑制作用10.12福建成为房地产模拟评税试点地区10.1《中华人民共和国物权法》实施70?后为获得土地使用权而支付的费用，提升?房屋的内在价值，对房地产市场是?好追求规模成长将成为共识，?业龙头公司将加快市场整合，?业集中?继续提高，这就要求企业面对激?市场竞争，修炼内功，做大做强受土地增值税清算以及使用税等政策影响将进一步加快企业开发周期，以规避市场监管风险及额外附加成本由于普通居民购房成本的提高及贷款的从紧，对于中低端产品线冲击加大，而对市场高端产品影响甚微开发周期企业战?产品线????2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有?宏观市场研究政策对企业的影响项目定位思考?近期政策?多是通过房地产贷款手段来抑制投资，对于现??充裕的企业和大?财富拥有者来说并未受到严重影响，其中所产生的影响主要体现在以下三方面:3、区域房地产企业将进一步整合，强者恒强“三通＂政策将进一步实现企业资源整合，区域市场投机性将?低，而以三木集团等为主的当地上市公司将实现资本集聚，有助于实?进一步加强，强者恒强的格局将日趋明显?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有?宏观市场研究两岸三通对当地影响项目定位思考?链接:两岸三通即指中国大陆与台湾通邮、通航、通商(“三通＂),最初是在1979?全国人大常委会发表《告台湾同胞书》发起的，随着2008台湾大选的临近，将进一步加速“三通＂进程1、?激当地房地产市场的开发，同时有效改善产品质?2、提高当地房地产市场需求份额，特别是当地豪?的需求大批房地产企业投资内地，而作为侨民最多的福建将很有可能是大批台商的首选地一方面加强房地产信息与经营方面的咨询交?另一方面增强区域房地产市场经营策?、资?融通、土地开发层面的深层合作台商的大批涌入将会?激区域房地产需求，特别是高档物业的需求，而高档产品市场空间将会进一步广阔重要事件台湾地区第七届“?委＂选举结果今晚揭晓，全部一百一十三个席次中，国民党获八十一席，民进党仅获二十七席。项目总价（万元/套）资源开发主体?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有?福州高端市场研究项目定位思考福州别墅市场开发主体多以中小开发商为主，市场现有及未来主要产品资源同质性严重，多以江景为主，总价多集中在400万左右。项目名称运盛·美之国福建运盛地产有限公司左海公园250—400?纬25?福建心家泊房地产开发有限公司闽溪、九龙溪、晋溪、汀溪、交溪、观音峰、闽商文化300—700碧水琴湾福建迎鑫房地产有限公司乌龙江、大学城170—190博仕后缘墅福建深深房地产开发有限公司新东阳高尔夫、旗山风景区、大学城80—180大洋鹭洲福建耀华建设开发有限公司大学城、乌龙江、旗山风景区370—700楼王2000福禄坊福建兴元房地产开发有限公司乌龙江130—160?桥爱丁堡福建长滔建设开发有限公司乌龙江230—350领域厦门建发房地产集团有限公司乌龙江240—700融汇山水融汇地产乌龙江、旗山风景区、大学城100—960云畝天?福建捷扬房地产开发有限公司乌龙江、高尔夫140—400楼王880相公庙相公庙号号翁正春墓翁正春墓77号号8五帝庙8五帝庙亭前街亭前街朱敬则墓朱敬则墓临水宫临水宫石将军庙大桥头石将军庙大桥头?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有?项目资源解读项目定位思考淮安项目与生俱来的土地底蕴、天然资源，决定?她的与众?同，注定会一鸣惊人。城市区位：20分钟到达市区，离尘?离城；人文底蕴：官渡、遗址、百?名树；生态资源：拥有200?以上、100以上和多处70?左右树?，长期无人干扰，形成原生环境；水系资源：3面临水，江面开阔，景观优势明显；山地资源：基地山地性特征，打破传统居住的二维局限，等高线层叠起伏，每一处风景都独特而唯一。?????以侨领为主的领袖人物、领军人物、领导人物大型私有企业所有者、国有企业领导者、各?业栋?人物家庭结构：基本是两代或三代同堂的大家庭经济收入：身家?见顶，?以?收入论，购买?极强生活形态：炫耀、高调、品位、文化消费偏好：追求稀缺、文化、品质、品位、品牌，价格其次已在福州置业的高端客户客户分层：?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有?目标客户锁定项目定位思考目标客户共性描述融侨集团品牌塑造融侨集团标杆之作项目实现整体收益?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有?融侨集团战?愿景项目定位思考融侨集团愿景：将淮安项目打造成集团公司标杆产品，并借项目在全国树?一线品牌开发商的地位。战?愿景决定?项目的高?，实践证明顶级高端物业将是项目实现标杆产品和公司品牌塑造的最佳选择。14总评5项目总价5注：评价标准设定为1—5级，1级为普通、5级为最好资源4开发主体本案项目名称运盛·美之国2237?纬25?2439碧水琴湾2226博仕后缘墅3328大洋鹭洲2237福禄坊2125?桥爱丁堡2125领域3339融汇山水2327云畝天?2237通过对福州别墅市场主要项目评分，淮安项目综合评分远高于福州区域其他高端项目。?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有?项目市场位置研判项目定位思考项目市场位置融侨淮安项目领域融汇山水?纬25?碧水琴湾博仕后缘墅运盛·美之国云畝天?大洋鹭洲福禄坊?桥爱丁堡5顶级项目高端项目中高端项目1015能级?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有?项目市场位置研判项目定位思考淮安项目凭借其优越的区位位置、丰富的自然人文景观资源、实?强大的开发主体，必然超越福州区域高端市场，成为领袖性项目。?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有寻找。顶级高端豪?的特性?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有FuZhou世界始于湾豪?建于湾区?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有从比尔·盖茨、查尔斯王子到?嘉诚，这个世界上最显赫的人都选择?住在湾区，也必定要与湾区发生关系。因为湾区住?，是财富与梦想完美融合的典范！它以世袭传承的尊荣地脉，藏风聚气的灵境自然，海纳百川的从容气?以及高贵典雅的人文景致，暗合?财富阶层对人生境界的绝高要求！这种先天高起点和后天高标准的完美匹配，已成为世界财富阶层争相追逐的尊荣。?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有?美国纽约曼哈顿岛以东，世界级的著名豪?区?长岛就像一条鱼，鱼嘴咬着曼哈顿，鱼身向东延伸至大西洋。?长岛曾是早期欧洲王公贵族的居住地，?重要的是，美国前总统罗斯福、肯尼迪家族，中国近代的权贵世家宋美龄，以及从华尔街起家的摩根家族，以铜矿起家的古根汉姆家族和诸多的好莱坞大明星等纷纷?户于此。长岛（美国）LongIsland?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有巴??纳河（法国）SeineofParis??纳河源自法国东部?经巴?，是法国第二大河。?巴?市中心的河道两岸由人工石砌，建有许多宏伟的建筑，将两岸划分成?同的特色风格及景观。?法国人依河水的?向，将?纳河?岸称作右岸，南岸称为左岸?右岸的发展形成巴?的主要商业区与政治中心，左岸有著名的咖啡店及?丁区，充满文化气息。?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有柏?莱茵河（德国）theRhineRiver?莱茵河是德国最长的河?，全长1320公??从瑞士发源，?经瑞士、德国、法国、荷兰四个国家。?在德国境内有867公?。沿途风景最美的一段在中游的莱茵河谷段，从德国的美因兹（Mainz）到科布伦茨（Kobenz）间。?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有?20世纪80?代，日本政府大手笔规划出来的世界著名的富人区。?是世界上第一个主要依靠人工规划而缔造的湾区。?提高?各国政府注重对湾区资源保护、?用的意识，并证明?社会—自然的文明共生关系。东京湾(日本）TOKYOBAY?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有浅水湾(香港）DeepWaterBay?浅水湾是香港最高尚的住?区之一?浅水湾四周都是建筑华丽的豪?，?漫的?座，高级餐厅，泳滩水清沙幼，沿岸海堤是幽静的小径，居住环境一?。?2007年上海克而瑞信息技术有限公司版权所有?橘郡，OrangeC