新安新城营销策划方案营销部目录第一章区域市场动态分析第二章项目卖点及优劣势分析第三章目标客户群分析第四章入市时机及销售分期安排第五章价格定位及策略第六章广告策划策划主题谁在缔造未来小城镇生活？——新安新城第一章区域市场动态分析一、2010年国内房地产调控政策二、2010年前三季度国内房地产现状三、2010年安徽省房地产市场政策四、六安市概况五、六安市房地产市场现状六、六安市裕安区部分在售楼盘信息七、六安市房地产市场发展趋势一、2010年国内房地产调控政策1月10日二套房贷款首付不得低于40%4月14日二套房贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。90㎡以上一套房贷款首付不得低于30%5月7日放开民间投资领域，扩充民间投资渠道10月20日央行上调人民币存贷款基准利率0.25%12月1日北京施行监管商品房预售资金制度JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec3101月日规定开发商竞买保证金最少两成，10月1日全国告别三套50%月内付清地价，囤地开发商将被“冻结”房贷，多项调控政策扩至4等。月17日限制银行对第三套房和外地购全国范畴。调整住房交易房者发放住宅按揭贷款环节的契税和个人所得税4月30日北京率先出台限购令，至今已有14个城市效仿出台优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并扩大到全国。二、2010年前三季度国内房地产现状2010年全国105个城市1-9月住宅用地成交量?新政对于土地市场的冲击直接体现在成交量上，在三个月连续冲高之后，自4月起，全国105个城市住宅用地成交量持续走低，但均高于去年同期?月度成交量从4月开始持续走低，并基本维持2200万m2这一水平?自4月起，土地市场成交量同比增幅均在25%以下2010年前三季度主要城市交易情况一览?10个重点城市前三季度成交面积皆同比下跌，深圳、杭州、南京跌幅过半。?重点城市成交均价相比09年、08年同期均大幅上涨，其中，杭州成交均价涨幅最大，达58%。其次深圳涨幅较大，接近50%。1月份同比上涨，2月受春节影响经历一个回落期，3、4月份成交量环比上涨，但远不及09年同期5月份，新政调控作用显现，成交量大幅下跌6月同比下跌幅度与5月基本持平。进入三季度，各城市成交量逐步回升，单月成交量虽然低于去年同期水平，但同比降幅逐步缩小。一线城市的成交量在5-8月的降幅高于二线城市，受新政的影响更大，但到9月，两类城市的成交量均已接近去年同期。?9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.52，比8月份回落0.59点，比去年同期提高2.44点。?随着房地产政策与二次新政的相继出台，房地产市场在发展速度上有所减慢，但总体还是在前进的三、安徽省房地产市场政策1月1日出台新的征地补偿标准3月1日施行《安徽省政府投资建设项目审计监督办法》4月22日加强临时用地管理5月14日《建设用地置换指标使用管理暂行规定》10月1日安徽出台房地产交易环节契税配套调控措施JanFebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec3月23日推进城市棚户区改造5月4日出台《安徽省征地补偿准备金管理办法》7月1日关于农村集体土地确权和登记新政后安徽楼市销售状况四、六安市概况?六安市位于安徽西部，大别山北麓，俗称“皖西”，是大别山区域中心城市。?现辖金安、裕安两区和寿县、霍邱、金寨、霍山、舒城五县，以及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区。?全市159个乡镇、8个街道、85个城市社区、2846个村民委员会。?总面积17976平方公里。?总人口705.9万人。?有29个民族，以汉族人口为主，少数民族占0.7%，以回族居多。?2009年，全市生产总值（GDP）584亿元，其中，第一产业增加值138.4亿元、第二产业增加值237.7亿元、第三产业增加值207.9亿元；财政收入52.1亿元。五、六安市房地产市场现状?六安住宅周成交量为200套，其中节假日后周成交量为400套?六安住宅成交均价大约为3500元?成交绝对量方面，六安楼市较为平稳，受新政影响不大六、六安市裕安区部分在售楼盘信息七、六安市房地产市场发展趋势国国家家进一进一步步自住需求回归主力，但也受到一定影响的调控政策的调控政策安徽房地产安徽房地产六安人口基数大，刚性需求大，在安徽排名市场市场第三六安房地产六安房地产起点和档次较高，均价较高；渴望出现价格市场市场适中、配套齐全的高品质小区小城镇房产小城镇房产潜力巨大，新一代农民渴望与市民同等生活市场市场条件，但开发档次、品位要高第二章项目卖点及优劣势分析一、项目卖点分析二、项目swot分析与对策三、综合分析结论一、项目卖点分析?价格超值的价位：新安镇紧邻六安市，但房价相差在1000元/㎡左右。同等的品位，超值的价位。相对优良的教育资源：新安中学和育才中学坐落在新安镇，?教育资源其中新安中学是省示范高中，而且距离我们的仅100米。配套设施齐全：打造设施齐全且具有特色的别样小镇社区，?社区配套在小镇上发展“新城镇，新生活”的生活方式。投资增值潜力较大：一方面新安中学与育才中学近在咫尺，?投资增值出租给陪读的父母可能性较大；另一方面，新安镇有逐步融入六安城区的发展趋势，项目的预期价值较高。自然环境较好：作为一个地处小城镇的项目，其自然环境的?环境优越是市区所没有的，清新的空气，没有喧嚣的街道……这些都是人们所向往的自然生活。二、项目swot分析与对策1、区位：项目处于新安镇重点投资板块，有1、生活配套缺乏较好的市场价值预期2、交通环境通达性不佳2、规模优势：占地约400亩，总建58万平3、居住氛围不足方4、目标市场的不确定性较大3、产品优势：高性价比产品组合5、企业缺乏可借鉴成功案例4、开发优势：专业的开发团队5、教育资源优势：新安中学是省重点中学优势SW劣势机会OT威胁1、区域发展：项目地是新安镇最具发展潜力1、竞争威胁：六安最近几年房和活力的房地产板块，也是政府未来要重点地产开发水平较高，市场竞争激开发、改造的区域烈，无论是着眼裕安区还是放眼2、交通：距六安市10公里，六单路穿镇而整个六安，从规模和产品品质上过都不乏强有力的竞争对手3、规划设计机会2、大区域市场供应量较大4、市场机遇：新安镇现尚无高品质的住房，3、区域认同威胁及拥有配套齐全的生活社区4、区域消费能力威胁项目SWOT分析及对策?优势（S）优势优势发挥区位：项目处于新安镇重点投资板块，有较本项目应站在一定运营高度上，通过提好的市场价值预期升区域价值扩大产品价值。宣传推广中应将城镇的区位优势作为项目的一大亮点予以强调规模：占地约400亩，总建筑面积约58万以大盘的运作模式，建立大盘在产品、㎡配套、社区文化、品牌等方面的竞争优势产品优势：高性价比产品组合，六安目前商充分利用产品的高性价比优势，并以此品房的均价在3500-4000元，新安目前在建为营销突破口，提升产品的核心竞争力的小型小区的售价在2500-2800元充分发挥团队优势，在前期筹建、中期开发优势：专业的开发团队营销、后期管理等方面做好工作，保证按计划提供高质量的产品与服务教育资源优势：新安中学是省重点中学，优充分发挥当地教育优势，教育资源可作良的教育资源是吸引乡村人来集镇生活的一为的宣传的一个卖点，有一定的目标消费市场个优势，要紧抓这一目标消费市场项目SWOT分析及对策?劣势（W）劣势劣势弥补项目启动时先建好一部分的商业配套，让生活配套缺乏客户对项目有直观的信心弱化这一劣势，项目目标市场主要是城镇交通环境通达性不佳周边的客户打造商住一体、配套设施齐全的综合性城居住氛围不足镇生活中心区，同时前期做好项目宣传以积聚人气，引导居住氛围在实地调研的基础上，实时把握目标市场目标市场的不确定性较大动态，以动态生成的开发理念为指导企业缺乏可借鉴已开发成功的案例整合大盘操作经验以降低项目运作的风险项目SWOT分析及对策?机会（O）机会机会利用区域发展：六安属皖江城市带，适逢大发突出区域的发展现状和前景，提高项目价展这一机遇，区域发展优势优越。项目地值，并可增加对投资型客户的吸引力。可将目是六安新安镇最具发展潜力和活力的房地标客户面适当扩展到更大的区域，加快项目销产板块，也是政府未来要重点开发、改造售速度的区域，在一定意义上还属六安大城区与政府充分的沟通，取得有力的支持，尽可能的利用一切可利用的优惠条件，同时充分利用与大城区整体未来发展规划关联，小城镇政府加大城镇改造，给予众多优惠条件建设和扩张未来十年发展大战略、大方针的发展机遇，同时做好宣传工作，以获得消费者区域的认同感上升的居住氛围：未来区域人口的增加，抓住这一机遇，开发配套设施齐全物超所有利于项目的销售值的高质量的住房产品，实时满足购房者的消费需求市场机遇：新安镇现尚无高品质的住房，通过宣传，提升对产品的认同感，引导及拥有配套齐全的生活社区顾客购买项目SWOT分析及对策?威胁（T）威胁威胁应对竞争威胁：六安最近几年房地产开发水采用先进、有特色的开发理念和独特的生平较高，市场竞争激烈，无论是着眼裕活主张铸造项目的鲜明形象与核心竞争力安区还是放眼整个六安，从规模和产品，形成差异性竞争优势品质上都不乏强有力的竞争对手区域市场供应量较大扩展产品线，合理分配各类产品开发时机做好宣传工作，取得区域消费者的认同感区域认同威胁，通过各种宣传渠道确保消费者对我们的项目有全面的了解，认同我们的产品提前宣传，确保目标消费者了解我们楼盘区域消费能力威胁的档次，价格，购买、付款方式，并提供购房咨询?本项目核心竞争力显著，超值总价，低首付优势，锁定需求最为强烈的初中级置业者，同时具备了超强的投资价值，和良好的发展前景。三、?