棕榈湾二期别墅价格建议本报告是严格保密的。【目“三重目标”——速度，价格，品牌标】速度目标9月末别墅开盘，首批争取去化30套以上，同时保证年底实现60套的目标价格目标以市场、客户为导向，制定合理的价格，保证首批的销售品牌目标通过价格标杆和热销，进一步提升项目的品牌形象本报告是严格保密的。【报告思路】1项目背景分析2推售节奏及价格策略3核心均价的推导4价目表形成5营销策略铺排本报告是严格保密的。【项目背景分析】1.1宏观大势1.2竞争分析1.3客户分析1.4本体分析本报告是严格保密的。【宏观大本轮调控目标是抑制房价过快增长，而非房价下降势】新国八条国十一条国十条国五条在房价不断上涨的背景下，1月新国八条出台。本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或本报告是严格保密的。将被更大程度的误伤。【宏观大势】紧缩政策下，市场受挤压，下一阶段或以价换量常七条2月出台，未提及限购，但当前常州要被限购的风声很大。全市上半年住宅成交量受到政策限制，价格维持高位，市场竞争压力加大，积压的购房需求或在2012年释放反弹本报告是严格保密的。【宏观大势】中小面积是成交主力，大面积市场成交稳定90㎡以下的首置和120㎡以下的首改是市场供应和去化的主力，120-144㎡的再改类产品今年以来尤其是7月份由于限购的风声供需两端都比较活跃本报告是严格保密的。3月中下旬，或受常州“调控七条”的影响，楼市开始走低，出现拐点，并【宏观大由此开始楼市持续“后劲不足”，成交量一路低水平平稳发展。近期又出二势】三线城市即将限购，常州岌岌可危。各开发商抢时间出货。常州房地产已出台的“常七条”?明确新建住房价格控制目标?大面积建设保障性住房，确保中等偏下收入家庭户户有房住?限房价、竞地价，从源头上遏制房价过快上涨势头?科学确定供地总量和结构，规范用地管理?实行差别化信贷税收政策?加强房地产市场监管，严肃查处捂盘惜售、囤积房源等违规行为?对房价过快上涨的地区政府实施问责而即将面临的是：二三线城市房价上涨过快新一轮限购城市名单8月即将出政台，并且要求各地政府针对限购出具事少五条的相关特征要求。策本报告是严格保密的。【宏观大宏观调控下的常州市场愈发冷淡势】?新政前：2011年1月中上旬受2010年楼市高温余热的影响，住宅成交呈现波动高成交量走势，而二月又恰逢春节，在全国几乎停工的状态下，住宅成交也达到最低点。2月中下旬开始楼市再次回暖，一路飙升。?新政后：3月中下旬，或受常州“调控七条”的影响，楼市开始走低，出现拐点，并由此开始楼市持续“后劲不足”，成交量一路低水平平稳发展。?常州房价一路飙升，2011年房价上升幅度虽然不大，然而整体趋势是上升状态，截至6月，常州住宅均价已经达到8667元每平米。虽然整个常州市场的成交量有所下滑，但是常州绝大部分的在售楼盘并未因为新政的出台而快速出现价格调整。本报告是严格保密的。【别墅市场】目前常州在售的别墅项目项目名称别墅形态户型面积入市时间总供应套数建筑风格龙湖原山独栋（合院）386-4502010.12.19约600套欧式龙湖香醍漫步类独栋、叠加323-3852010.10.10857套地中海龙誉城联排330-4502011.7.30112套地中海长兴秀江南联排、叠加212-2872009.11.15——中式青枫1号联排、独院、双拼290-4502010.9.2869套——御翠园联排主力户型2252010.10200套artdeco巨凝金水岸独栋200-5002010.1217套欧式常发豪郡联排370-4402011.8.13约75套地中海御城独栋、联排、叠加225-407三期2010.2.768套欧式莱蒙城独栋、双拼337-5772010.10.23132套北美联排、合院溪湖小镇独栋、双拼、联排210-6142009.12.19235套欧式湖畔春秋独栋、双拼310-6202005249套中式万泽太湖庄园独栋、联排191-5582010.5.3186套新亚洲太湖湾度假村独栋、双拼250-5502006.10.1170套现代联排、叠加本报告是严格保密的。【别墅市场】近期别墅市场签约概况排名案名套数面积（平米）户均面积（平米）均价（万元/平米）1龙誉城7726668.933461.22龙湖原山1017969.364081.73龙湖香醍漫步93292.443651.34莱蒙城41565.863900.75湖畔春秋31506.835001.46溪湖小镇2559.752800.87天安别墅2982.074901.68御翠园1224.382252.89景瑞英郡1213.06213.061.6本报告是严格保密的。目前常州别墅市场的板块分布及典型项目如下【别墅市场】：根据当前别墅市场的销售情况，确定本次推广需重点监测的板块及项目。1、恐龙园板块5、西太湖板块标杆项目：龙湖原山、龙湖香醍漫步标杆项目：湖畔春秋、天安别墅、湖滨嘉园项目特点：恐龙园配套、品牌开发商项目特点：西太湖资源与规划2、城中板块6、太湖湾板块标杆项目：御翠园、巨凝金水岸、棕榈湾标杆项目：万泽太湖庄园、太湖湾度假村项目特点：高价、地段、稀缺性项目特点：资源性别墅3、武进板块7、城东板块标杆项目：莱蒙城、溪湖小镇标杆项目：常发豪郡项目特点：城市别墅、混合型社区项目特点：低价4、青枫板块标杆项目：青枫1号、景瑞英郡、龙誉城项目特点：青枫公园景观资源本报告是严格保密的。【竞品分析】典型案例一：常发豪郡本报告是严格保密的。【常发豪郡】?项目地址：天宁区青龙分区，西起横塘河东路，北至龙城大道，南靠水晶城?开发商：常发城东置业有限公司?物业类型：别墅、住宅?建筑面积：36万方?占地面积：14.5万方?容积率：2.5?绿化率：50%?总户数：192户?交通：青洋高架近在咫尺，BRT2、30路、216路多路公交直达，驾车至文化宫商圈仅10分钟车程，全方位路网覆盖通达全城。规划中的地铁2号线，必将大大拉近城区之间的距离。?项目配套：35万平米横塘河湿地公园、会所本报告是严格保密的。【常发豪郡】兵营式排布最大化利用容积率，别墅组团单独设置营造圈层，纯宅间绿化强调私密。考察指标实际表达客户感知价值缺点：1、南偏东朝向，日照布局兵营式排布（最大化利用容积率），南一般/南侧高层不时间长，但并不完全符偏东朝向（避让水晶城高层）；舒适合常州人居住习惯；物业类型4联为主，少量3/6联排，挖土1.2m做认可露出地面的阳光地下室，北侧高层。2、南侧正对水晶城高南北入户(最大化利用容积率)认可层如同面山，风水极差交通，视线遮挡严重；停车边套4辆（车库内2辆），中间套2辆认可园林宅间绿化，不豪华但获得私密。别墅与认可高层间有水景尚可户型配比边套450中间套380，均为4层共4－6略显奢侈房配套拥有一定商业配套及会所相对便利安防一般本报告是严格保密的。【常发豪郡】建筑立面风情感较强，材质品质感略输。直接表达了项目品质档次一般。考察指标实际表达客户感知价值整体视觉效普通的异域风情时引导客户享受时果尚、悠闲的生活立面造型注重精致原汁原味的新鲜、惬意风格塑造，注重各结构部位的细节处理施工质量普通放心建材使用普通放心企业素质形整体展示处于精细的赞叹，放心象维护中本报告是严格保密的。【常发豪郡】联排设计，开间7.2-7.8m，阳光地下室考察指标实际表达客户感知价值面积段370四房/450六房，多套房设计足够用略奢侈开间/进深边套7.8m、中间套7.2，进深14m非常舒适观景每层均设置大型落地窗、阳台舒适赠送南北双露台，局部阳台。一般功能中厨、无洗衣及保姆房略欠缺采光设中空井，使用大玻璃窗较好舒适度高本报告是严格保密的。【常发豪郡】南庭院中间套优势：1、客厅方正劣势：1、一个车位算产权2、U型厨房设计，中西结合2、地下室有排水，容易潮湿3、房间不方正、利用率不高4、卫生间都在暗处，本报告是严格保密的。不通风【常发豪郡】南庭院边套优势：劣势：1、花园朝南，采光好1、东边入户，一进去正对楼梯2、U型厨房，利用率高2、房间多，空间尺寸小，没有别墅感3、一楼配有卫生间，生活便利本报告是严格保密的。【常发豪郡】利用中型水景营造自身特色，景观区强调密植，但精细化欠缺，种植技术和展示细节都较一般。考察指标实际表达客户感知价值设计概念普通宅间绿化良好绿化环境植株选择1、四季花卉搭配及常绿植株选择；四季有景使得生2、对植株冠径和形状有要求活丰富栽植手法1、五重立体形式；看得舒适2、造型营造（整体及各个局部）；道路1、重视几何线条(弧、曲)美感使用色彩温暖舒适；2、重视材质、色彩、形状；3、路边灯光、背景音乐营造。小品1、跌水。2、木廊架及一般维护一般，可见枯萎的灌木、杂乱的草坪。一般缺点：1、无公共活动空间；2、无景观组团或节点；3、无大型水景、名贵小品等无法强调档次。4、景观设计并未强调主题。本报告是严格保密的。【常发豪郡】常规媒体渠道推广为主，以大面积广告轰炸为主要手段。借鉴：单纯大面积广考察实际表达客户感告轰炸难以形成社区指标知价值独特气质和表达开发商实力。定价单价低总价高。边套0.98，中间套0.88。边套440值万，中间330万优惠噱头多且大，缴纳诚意金20万的一次性付款88需要配合优质产品展折按揭9折。没交诚意金的一次性9折按揭92折。（出过50万资产证明的可享9万团购优惠）示、大型活动来进行形象传递！推售蓄水4个月，开盘65套去化54套较好展示售楼处较豪华，展示区较好，样板房一般。尚可推广1、常规媒体渠道推广：网络、户外、报纸、短信、适当大气电台等；活动1、依据时间节点，常规售楼处景观区开放、产品发有品位布会等。以及日常周末活动。销售1、成熟销