鲁能海蓝福源桃花涧2010年营销执行计划项目基本情况回顾2009年9月10月11月12月桃花桃花涧项涧项目目营销团队组营销团队组建建1010月月项项目正式面世目正式面世项项目目认筹认筹；；项项目目开盘开盘09年项目销售速度处于区域市场领先水平筹备动作产品形象：11平方公里国际湾区；推广渠道：1、户外（机场、盈滨岛区域等）；2、网络：搜房、海南在线、项目网页；3、报媒：海南日报等媒体软文报道；4、杂志：航机杂志、地产评论等；5、机场VIP室；本报告是严格保密的。纯低密度别墅社区，以高性价比产品启动入市，在海口市场建立起海蓝福源的市场影响力物业类型数量一期一期独栋区一期联排区联排12279独栋25070合计372149按每套均价1.1万计算，本项目总建面91198㎡，总货值可达约10亿元。一期货值约3.38亿，销售70%面积，即完成今年2.36亿回款任务。截止11月22日现场销售情况销售情况已交认筹款内部预留工程款抵押业务员保留可销售总计60%数量73占一期12货源53425149（套）本报告是严格保密的。9月桃花涧2个月重点实现的营销效果——国际湾区生活体验暨项目高调亮相活动1010月月11月12月?配合鲁能城三盘齐开活动，海蓝福源第一次正式亮相，当天吸引众多媒体、意向客户的积极参与国际，并引起了业内众多同行业人士的关注，为福源项目短期内引爆市场奠定了坚实的基础。品质49月桃花进2个月重点实现的营销效果——“盈滨半岛·国际旅游岛下的机遇”区域投资价值10月研讨会1111月月12月?区域探讨，共谋发展，活动当天邀请了盈滨半岛区域各大地产开发商、专家学者参与，部分政府相关部门领导也莅临会场参与讨论。?会前、后通过各种渠道炒作（报广、网站）；?共同将盈滨半岛打造成“最具升值优势潜力板块”，而本项目则是此版块中最具升值潜力楼盘。区域51目标及目标下的问题目标回顾458下阶段目标卓越销售目标目标一：实现“桃花涧”的高速——2010年12月前完成90%去化率，全年实现约6亿销售任务。品牌价值目标目标二：通过“桃花涧”的成功打造，建立项目的高端休闲度假产品形象，为海蓝福源后期开发地块的价值提升奠定基础。关键问题1、如何实现盈滨岛区域由公寓到高端休闲度假别墅的形象转变和提升？2、入市时间较短，如何使客户充分认知项目价值？3、如何保证开盘热销及持续热销？4、客户渠道如何打开并支撑全年快速去化。2市场竞争及客户分析桃花涧在2010年将面临怎样的竞争？我们的差异化竞争优势在哪里？桃花涧应该争取哪些客户？如何精准的锁定客户？海南国际旅游岛是要将海南进行国际化改造，打造成国际水准的热带海岛度假休闲胜地?国际旅游岛含义：旅游业全面与国际接轨，把海南建设成为世界一流的热带海岛度假休闲胜地。实现“服务零距离、管理零距离、景区零距离、产品零距离”，把海南建设成为“旅游开放之岛、欢乐阳光之岛、休闲度假之岛、生态和谐之岛、服务文明之岛”。海南国际旅游岛计划时间安排表（2008——2029）入境游客比旅游外汇收入比时间改造阶段主要任务例例建成国际旅游岛的雏2013年旅游要素的国际化改造基本完成10%20%形旅游业的管理体制、运行机制与国际基本接2018年基本建成国际旅游岛轨，“中国热带海岛，东方度假天堂”的品牌20%30%基本确立旅游产品达到国际水准，城市建设、现代服建成世界一流的国际2028年务业等能满足中外游客需求，成为国际海岛30%40%旅游岛本报告是严格保密的。度假休闲胜地海南国际旅游岛的建设必定极大改善海南的人居环境，从而形成中国财富阶层的休闲度假之地和聚居地中粮地产股市K线图由于海南国际旅游岛的规划即将获批，提升了广大投资客的信心，在海南拥有大量土地储备的开发企业都受到了投资客的追捧在海南国际旅游岛利好消息的影响下，增强了海口开发商的市场信心，供应量逐月攀升?海南国际旅游岛的建设必定会极大提升海海口楼市供应量变化图（2008.8—南的人居环境，进一步改善海南旅游的“硬万平方米2009.9）件”和“软件”设施，最终将海南建成“国际旅4034.8436.2732.69游度假胜地”，必将成为中国财富阶层“休闲29.8128.203024.38度假之地”。21.2222.6818.6218.27?房地产行业长期看好，但短期内会有所反2015.4710.93复，受国家宏观调控政策的影响较大，明年106.30需谨慎前行，不可盲目乐观。2.27008.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.9本报告是严格保密的。海口房地产市场海口市场区域自身特点较强，预计明年海口房地产成交量仍保持稳步攀升，成交均价保持稳定?进入第三季度，由于改善性海口楼市销售量和均价变化图（2008.8—2009.9）住房和投资性住房需求加快释万平方米元/平方米51144850放，海口商品住宅市场在本月304631497152626000493926.31中下旬迅速回升；462747374770441424.5225.3625418142524148406123.2923.215000?前8个月成交量一直不断攀21.07升，均价较为稳定，9月成交2018.44400016.1914.5015.6216.46有所降低；153000?11.21而10月又开始放量，11月1010.019.352000更是出现井喷现象；?第三季度由于供应量走高51000，供应量基本保持平稳，从0008.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.9而导致市场存量上升，供求成交量成交均价比持续走低海口楼市供应量变化图?09年春节供应量小，需求量大导致供求比飙升；?第三季度由于供应量持续攀升，需求量保持稳定，导致供求比走低；本报告是严格保密的。海口土地市场海口土地市场供应量保持稳定，以城区周边供应为主，成交单价稳中有升海口楼市土地供应量变化图（2008.8—2009.9）海口海甸溪城市旧改导致土地供应量爆发元/㎡海口楼市土地成交价格变化图（2008.8—2009.9）1200010000海口海甸溪城市旧改导致土地供8000应量爆发600040002000008.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0609.0709.0809.09楼板价(元）成交单价（元/平方米）本报告是严格保密的。海口土地市场海口市区二线土地楼面单价在1500—2000元/㎡，偏远开发区土地单价低于1000元/㎡占地面积规划建筑面积底价成交总价单价（万元楼板价(元宗地名称用途竞得人(㎡)(㎡)(万元)（万元）/亩）/㎡)城镇海口市海甸岛和平中国宝安集团海住宅27049.7922180.8334003402.8683.861534.15大道东侧地块南实业有限公司用地城镇佛山市南海绿盈海口市龙昆南路地住宅环境艺术工程有2288473229.007036.8613730.44001874.99块用地限公司商业海口市滨海大道南海南日升投资有（商3149117635059105914.01125.19335.36侧长流起步区地块限公司服）商业海口市滨海大道南海南日升投资有（商139772935126232624.88125.19894.31侧长流起步区地块限公司服）海口市滨海大道南海南日升投资有住宅156283125729332934.94125.19938.97侧长流起步区地块限公司海口市滨海大道南海南日升投资有住宅296105922055575560.76125.19938.97侧长流起步区地块限公司本报告是严格保密的。海口市场总结房地产市场总结：成交量和成交均价保持稳定，但由于供应量持续攀升，导致市场存量增长迅速土地市场总结：土地供应量保持平稳，以城区周边供应为主，成交单价稳中有升本报告是严格保密的。市场竞争2010年本项目主要直面新埠岛、美丽沙、海蓝椰风三期等大盘项目的竞争?竞争分析：鲁能福源2008200920102011及之后桃花涧项目入市时西海岸在售楼盘基本售罄，鲁能福源桃花涧9.1万㎡盈滨半岛无高端项目在碧海金沙温泉别墅余18套售，项目主要面对新埠溢盈海岸余20套岛优联项目、新世界美丽沙项目、鲁能海蓝椰蔚蓝海岸余7套风三期等大盘的竞争西雅图丽湾余30套?项目入市时，市场在王府花园余20套售别墅存量约为700余龙墅湾76套余3套套万科浪琴湾余20套宝安江南城三期剩100余套本项目观海台1号62套未发售在售项目大华西海岸剩20套鲁能海蓝椰风二期剩100余套即将入市项目泰达天海国际54栋独栋，已认筹优联新埠岛17万㎡，100余套新世界美丽沙本报告是严格保密的。市场竞争市场在售典型项目价格统计鲁能蔚蓝西雅图夏威夷海万科浪琴阳光西天海国观海台项目大华西海岸海蓝宝安江南城龙墅湾海岸丽湾岸湾海岸际一号椰风1.6-350-1000-1.1-700-8001.8-2.81500-1700350-600独栋1.8、500850万2600万/未定1.82.1-2.41.6万/套万万/套万/套万/套/套套1.3-1.4万400-500360-480万联排/、260万/////0.91.1-1.4/万/套/套套0.7-公寓未售/0.9起10.6-1.70.7-1/0.58-10.66-10.951.2?独栋别墅：单价1.5万元/㎡，总价500万以上?联排别墅：西海岸项目单价分布1.1—1.4万元/㎡，总价300—500万/套，小独栋产品市场接受度高，消化速度快?公寓价格：价格主要分布在7000—10000元/平米本报告是严格保密的。户