谨呈：山东齐明置业有限公司[2012]ZB04-2齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归淄博晨宇房地产服务有限公司所有，未经晨宇公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。领袖级的甲级写字楼是怎样炼成的！领袖级的甲级写字楼是怎样炼成的！项目界定问题界定和结构化分析报告提纲制定战略发展方向产品建议项目定位站位邹平看项目：本案地处“三区一核”，属邹平之窗。?北进邹平的门户,项目位于黄山五路与黛溪三路交叉口西南角，邹平企企业业聚集聚集区区客运中心斜对面。工工业区业区?项目南接邹平老城、东老城老城区区连邹平工业区、北与邹平工矿企业区相望，处于三地相交，门户概念明显。?S321上的交通枢纽随着政府规划重心的转移，该区域的枢纽作用逐步体现，已经具备成为“邹平之窗”的外部条件，适合打造邹平县乃至滨州市的地标性建筑。站位邹平看项目：项目占据了未来城区核心位置。北部郊区西部城区老城区工业区山南新城?老城区未来的核心位置，未来城市动向的发展区域；?北部城区改造的先发区域，商贸资源已经苏醒并具备长远发展的趋势；?便捷的交通条件，从物理角度上已经将该区域界定为北城未来发展的核心；?项目雄踞黛溪三路与黄山五路交汇处，为2条城市主干道相汇之地，交通优势明显；?周边交通纵横交错，地处邹平客运中心的枢纽地带?依仗便捷的交通，项目至淄博40分钟，至济南50分钟。站位项目看地块：现存不多的外向型地块。?受特定历史和现实条件的制约，该区域始终处于中低端，核心竞争力和价值尚未被完全挖掘；?如果没有政府政策的撬动，未来几年内不会有质的变化。齐明建材城?换一个角度来看，该区域又属于鲜有的、外向型的、最具活力的区域之一。地块现状：目前区域内有部分临时建筑物需要拆除，站在城市运营和城市发展的角度上来讲，地块现状与邹平县城市面貌极度不协调，脏、乱、差形象的改变已经提上政府工作日程，处在邹平城市之窗位置的特定因素决定了本项目的发展不仅仅是一个简单房地产项目的开发，更在城市发展的角度对本项目提出了更高的要求。项目地段分析本案处于黛溪三路和黄山五路的黄金交汇点，属于黛溪三路商业中心区北沿区域，地段位置十分优越。?项目位于黛溪三路和黄山五路交汇处，两边临路，具有极强的黄山五路昭示性与便利性；本案?项目处于邹平核心商圈：黛溪三路商圈与本案处于同一商业发展轴线上；中央政务区?黛溪三路商圈是邹平和商业中心区城市功能最完善的城CBD市级商圈之一，囊括了邹平城市发展的商黛业、居住、市政、商溪务等各项功能；项目三路处于商圈延长线上。项目配套周边餐饮、超市、医院、学校众多，生活资源丰富；但目前周边资源分布商务配套不齐全，处于起步发展阶段。项目交通分析项目地处黄山五路和黛溪三路路交汇处，汽车站对面，交通非常便利。?项目东临黛溪三路，北临黄山五路，道路宽阔，交通便捷，连通整个邹平交通网；汽车站?项目位置距汽车站0距离，下楼即到汽车站，交通网络直通全国。?黛溪三路南北连接邹平、黄山五路东西方向贯穿整个邹平，两条城市主干道的交汇，交通枢纽地带无可比拟。项目地块分析地块优势：地块劣势：?是邹平县内为数不多的外向型项目之一，市场认可度较高；?本项目具有部分拆迁改造；?位于三区交界位置，处于邹平县城市发?目前项目周边脏乱差，区域形象较弱；展扩展北方向上，政府重点发展区域；?项目处于客运中心对面核心位置，与城?地块面积狭小，不便于产品的打造；市交通网络对接良好，交通及其便利；?项目临近主干道，车流物流量大，噪?地块目前较为平整，基础配套完善；区域周边产业基础较好。音、污染等影响居住品质。?项目临两大主干道，项目昭示性好。项目小结中小型开发项目，基础条件较好。区域位置较好：项目基础较好：发展前景较好：1、邹平老城区改造的1、项目基础配套完1、政府大力支持，从政策重点区域。善，交通优势明显，等方面给予支持。2、客运中心对面，人但生活配套基础较差2、周边产业基础较好，但流、物流、信息流聚集。缺乏与之相适合的配套。之地。2、地块较为平整。3、项目物业类型属于市场3、老城区交界、工业3、地块较小，适合空白。区外延区域。中小型短平快项目的4、市场存在产业升级需求开发。。本项目从区域位置、项目基础、发展前景等方面均存在较好的先天优势，且属于政府大力支持的项目，短平快的发展在目前市场状况下会有很大的发展机会。项目小结?本案地处大邹平战略要?本案地处大邹平战略要地，是邹平的北大门，地，是邹平的北大门，顺民心，应民意是政府改善老城面貌，是政府改善老城面貌，新北城，新名片改善居民居住环境，打改善居民居住环境，打保民生，扩就业造老城新貌的政绩工程造老城新貌的政绩工程、民心工程。项目的投、民心工程。项目的投促产业，创税收资开发所带来的政治、资开发所带来的政治、社会影响非同一般；因社会影响非同一般；因此，此，该项目不仅仅是单该项目不仅仅是单本案的开发建设，需要承担三重责任，即：民心所向，纯的经济决策，更是政纯的经济决策，更是政人们需要借助该项目的开发改善、提升生活水平；政府治、文化决策；治、文化决策；?满意，政府迫切需要这样一个项目为民生创利；城市运项目必须产生集聚生长?项目必须产生集聚生长能力，方能实现可持续能力，方能实现可持续营，城市需要项目改变本区域脏、乱、差的现状，更好发展。发展。的展示邹平风采。项目界定问题界定和结构化分析制定战略发展方向产品建议项目定位S-C-Q结构R1：按常规发展的可能结果R2：——我们的期望目标从区域位?本项目处于是核心商业圈和核?从利润上：通过物业类型组合，从利润置上心商务圈周边。会使该项目被商和各物业类型的合理比例的确定，上业圈和商务圈边缘化。实现项目利润最大化。从物业类?从物业类型上：物业类型确定?从物业类型上：项目中的不同种从物业类型上，没有发挥地块最大价值，且不物业类型相互融合，相辅相成。型上同种物业类型不能相互融合，形成抗性。?从品牌上：将本项目做成邹平地区的地标性项目之一，具有较强的从形象上?建筑物周边的破旧建筑给本项昭示性，同时提高齐明置业在邹平目高档次物业定位带来负面影响的社会知名度，和实现品牌效应。从品牌上。R1、R2存在的矛盾或冲突处于老城核心区域，但被商业和商通过物业类型组合，和各物业类型的合理比务圈边缘化例的确定，实现项目利润最大化不同种物业类型不能相互融合，形不同种物业类型相互融合，相辅相成成抗性本项目中高档次面市，与周边杂乱氛围相分隔周边物业的破旧的形象，形成社会知名度及品牌效应S-C-Q结构提出问题（question）——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题1.如何制定项目的战略发展方向，即突破固有商业圈和商务圈的界限，确定各物业类型与比例，使之相互依托，相辅相成，实现利润最大化？2.本项目如何形成核心竞争力，提升项目的品牌？S-C-Q结构项目背景条件的限制意味着：此项目必有的物业类型为商业，得出三种物业组合发展方向。项目自身条件的限超高层造价过X高制商业群楼满铺商业垂直流动性无法安排X+塔楼?高容积率商业群楼?地块价值最大化+塔楼可√取方向一：必有物业（商业）+酒店方向二：必有物业（商业）+写字楼方向三：必有物业（商业）+公寓KPI分析项目固有物业类型和其他可能出现的物业类型是相互限制的，同时也是相互支持的。相互支持关系相互限制?利益最大化?形成完善配套、信息平台?商业的档次要求?个体差异所在、活力的核心?不能影响办公、酒店的大堂和昭示性?为商业和酒店带来潜在客户商业?补充其它功能?为商业和酒店带来潜?共享办公带来的客户公寓办公在客户。?大堂可以与酒店共享?现金流来源酒店?现金流来源?公寓在面积、服务功能上要和?标志性酒店形成分工和差异（重视中长?定义档次期居住者需求）。?可谓办公和公寓提供酒店服务和配套设施KPI分析本项目物业类型判定的价值构面宏观经济处于高速发展期，城市人口生活水平持续提宏观经济高回现速度物业市场销售速度快，投资者和使用者认可度高外市场市因实现度场投资回报率回报率稳定，商业物业7％～9％竞KPI争经营收益物业市场售价增长较快，能实现较高受益开发期2年完成项目开发客户目标内提升品牌物业形象好，能够提升项目品牌因地块条件地块价值地块资源条件好，成熟度高，商业和办公价值高。KPI分析根据本项目物业匹配分析，建议建造星级酒店用于提升项目价值。邹平近年GDP的快速增长将推动房地产业的高速发宏观经济展市场实现外因度?邹平住宅销售面积呈现下降趋势，存量住宅量大市场竞争，小户型住宅市场仍有较大发展空间。KPI开发期2年完成项目开发客户目标内因提升品牌物业形象好，星级酒店能够提升项目品牌车站商圈，缺乏配套；本案作为辅助性配套弥补缺地块条件地块价值失。KPI分析根据本项目商业物业匹配分析，办公及酒店用于回笼资金，建造沿街商业聚集人气，提升物业整体形象。人均可支配收入增长较快，社会消费能宏观经济力持续增长市场实外因现度市场竞争差异化竞争较弱KPI开发期2年完成项目开发客户目标内因提升品牌商业物业可提升项目品牌地块条地块价值车站商圈，商业价值极大件KPI分析根据各物业功能比较分析：我们认为发展办公+酒店+沿街商铺更符合目前市场需求和项目的目标。功能类收益目标资金需求对于项目可能贡献市场实现度别方式契合度投资较小，公寓销售资金回笼速稳定的现金流市场实现度高度快为项目带来高形象，外包星级酒店---低酒店投资大促进其他物业的销售成本，高形象经营和出租投资小、资稳定的现金流办公销售实现度高金回笼中等投资小，资带来高额利润，但商商沿街销售金回笼速度铺销售无法控制档次市场实现度高业商铺快与业态，影响形象拟合度最高拟合度最低项目界定问题